Ausschluß der Grundmietenerhöhung

Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Komfortzuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Grundmietenerhöhung; Badmitbenutzung; Wertverbesserungszuschlag; Außenwand ohne Fassade; Instandsetzungszuschlag; Heizkostenvorschuß (Erhöhung); Nachweispflicht; Versicherungswechsel; Heizungsregelungsanlage

1. Zur Frage, ob der Komfortzuschlag für das Bad (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 12.BMG) gefordert werden kann, wenn die Badeeinrichtung nicht einem Mieter alleine zur Verfügung steht.

2. Der Einbau einer elektronischen und witterungsabhängig geführten Regelanlage für die Zentralheizung ist eine Wertverbesserung.

3. Ergibt die Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung, ist der Vermieter berechtigt, den Heizkostenvorschuß zu erhöhen.

4. Zur Frage, wann ein Mangel im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 12. BMG (Außenwand ohne Fassade) vorliegt.

5. Zur Frage, welcher prozentuale Wohnwertzuschlag gefordert werden darf, wenn eine Wohnung an mehrere Mieter vermietet ist und welche Flächen zugrunde zu legen sind.

6. Zur Nachweispflicht bezüglich des Instandsetzungszuschlags.

7. Zur Frage, wann Versicherungsmehrkosten, die durch einen Versicherungswechsel entstehen, umlagefähig sind.

Die Bekl. (Eigentümer) hatten durch schriftlichen Mietvertrag vom 9. Oktober 1970 dem Kl. ab 1. Oktober 1970 von einer aus 6 1/2 Zimmern und Nebengelaß bestehenden Altbau-Wohnung 2 Zimmer und eine Kammer zur alleinigen Benutzung vermietet. Außerdem war ihm die Mitbenutzung der Küche und des Bades mit Toilette gestattet. Das Haus ist mit Zentralheizung ausgestattet. Der Mietzins war seinerzeit mit 240,-- DM zuzüglich 25,-- DM Heizkostenvorschuß pro Monat vereinbart. Auf Antrag des Kl. hat die Preisstelle für Mieten im Bescheid vom 16. März 1983 die preisrechtlich zulässige Miete für die Räume des Bekl. mit 307,95 DM festgesetzt. Dieser Mietzins setzt sich zusammen aus einer Grundmiete von 265,28 DM. Mehrbelastungszuschlägen in Höhe von 34,91 DM und einem Wertverbesserungszuschlag von 7,76 DM. Dieser Bescheid ist unanfechtbar geworden.

Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, war die Wohnung ursprünglich an drei verschiedene Mieter je zu einem Teil vermietet worden mit gemeinsamer Nutzung von Küche, Bad, WC, Speisekammer und den Fluren. Unstreitig ist, daß in der hier maßgebenden Zeit ab 1. Januar 1983 2 Zimmer leergestanden haben. Zwei weitere Zimmer waren an einen Herrn J. vermietet, der inzwischen aber die von ihm gemieteten Räume nicht mehr bewohnt.

Die neue Grundmiete setzt sich zusammen aus der zwischen den Parteien unstreitigen Grundmiete per 1. Januar 1982 in Höhe von 310,02 DM zuzüglich 8 % Zuschlag (24,80 DM). Das ergibt insgesamt eine neue Grundmiete von 334,82 DM. Diesen Zuschlag hat der Kl. anerkannt. Er ist auch zutreffend berechnet. Zu Unrecht verlangen die Bekl. einen weiteren Zuschlag von 4 % für das Bad (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 XII. BMietG). Die Voraussetzungen dafür sind nach § 2 Abs. 3 Satz 1 XII. BMietG nicht gegeben. Zwar ist eine Badeeinrichtung in einem besonderen Raum vorhanden, sie liegt aber nicht innerhalb einer abgeschlossenen Wohnung. Das wäre nur dann der Fall, wenn die an sich vorhandene ausreichende Badeeinrichtung dem Kl. allein zur Verfügung stünde. Diese Voraussetzung ist aber schon deshalb nicht gegeben, weil dem Kl. nach dem maßgebenden Mietvertrag das Bad nur zur Mitbenutzung überlassen worden ist.

Für die Beurteilung der Frage, ob der Komfortzuschlag für ein Bad berechtigt ist oder nicht, kann es nicht auf die momentanen tatsächlichen Verhältnisse ankommen. Maßgebend sind vielmehr die rechtlichen Verhältnisse. Nach dem Mietvertrag ist aber dem Kl. von den Bekl. das Bad nicht zur alleinigen Nutzung sondern nur zur Mitbenutzung vermietet worden.

Der Wertverbesserungszuschlag beträgt 9,79 DM. Davon sind 7,76 DM bereits im Preisstellenbescheid enthalten. Den weiteren Zuschlag von 2,03 DM haben die Bekl. mit Mieterhöhungserklärung vom 11. Januar 1980 in rechtlich zulässiger Weise wegen des Einbaus einer elektronischen und witterungsabhängigen Regelanlage für die Zentralheizung angefordert.

Schließlich ist auch der von den Bekl. geforderte erhöhte Heizkostenvorschuß von monatlich 150,-- DM aus §§ 675, 669 BGB berechtigt. Der Vermieter, der für das gesamte Haus die Zentralheizung in Gang hält, ist berechtigt, von den Nutzern einen angemessenen Vorschuß zu erheben. Wenn sich herausstellt, daß der bisherige Vorschuß nicht mehr ausreicht, ist er berechtigt, den Vorschuß angemessen zu erhöhen.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist ein Zuschlag von 3 % nach § 1 Abs. 1 der I. Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMietG berechtigt. Dieser Zuschlag ist entgegen der Ansicht des Kl. nicht nach § 3 Abs. 3 XII. BMietG ausgeschlossen. Ob das tatsächliche Vorbringen zum Ausschluß dieser Mieterhöhung von seiten des Kl. zutreffend ist, kann dahingestellt bleiben. Es reicht nicht aus, um die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Ausschluß der Mieterhöhung zu erfüllen.

§ 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 XII. BMietG ist nicht dargelegt. Danach müßte eine gesamte Außenwand ohne Fassade sein (Becker/Graul/Kretzer Moßner/Blümmel in GE 1983 Seite 989, 992). Das aber hat nicht einmal der Kl. behauptet. Der Kl. hat selbst vorgetragen, daß nur Teile der Fassade schadhaft und unverputzt seien. Das aber reicht zur Anwendung der genannten Bestimmung nicht aus. Danach müßte vielmehr eine gesamte Außenwand ohne Fassade sein, sei es, daß es sich um eine unverputzte Brandmauer handelt, die durch Abriß des Nachbarhauses zur Außenwand geworden ist oder um eine ursprünglich verputzte Wand, bei der der Außenputz insgesamt abgefallen ist. Keine dieser Voraussetzungen hat der Kl. aber dargetan.

Offenbar will der Kl. sich auf die Ausschlußbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 XII. BMietG berufen. Auch diese Voraussetzungen sind aber nicht gegeben. Diese Bestimmung bezieht sich nicht auf die Außenseite, sondern auf das Innere einer Außenwand (Becker/Graul/Kretzer Moßner/Blümmel, a.a.O.). Zudem ist unabdingbare Voraussetzung der Anwendung dieser Bestimmung, daß zusätzlich zu den genannten Schäden eine Durchfeuchtung hinzukommen muß. Daß auch nur eine Wand der vom Kl. gemieteten Räume aber durchfeuchtet ist, hat der Kl. nicht behauptet. Das ist um so schwerwiegender, als die Bekl. ausdrücklich darauf hingewiesen haben, daß Durchfeuchtungen nicht vorliegen.

Ein weiterer Zuschlag von 1 % ist nach § 1 Abs. 2 der genannten Verordnung zulässig, wie der Kl. anerkannt hat. Soweit die Bekl. 2 % verlangen, ist das unberechtigt. Wie sich aus dem Vorbringen der Parteien ergibt, ist die Wohnung zwischen dem 1. Januar 1919 und dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden. Der Zuschlag beträgt nur 1 %, da die Wohnfläche der dem Kl. vermieteten Räume nur 73,46 qm beträgt und nicht über 90 qm, wie die Bekl. meinen.

Die an sich unstreitigen Flächen der Räume, welche dem Kl. nur zur Mitbenutzung vermietet worden sind, sind entgegen der Ansicht der Bekl. nicht zur Hälfte, sondern nur zu 1/3 anzurechnen. Denn diese Räume sind dem Kl. nur zur Mitbenutzung bzw. als Zugangsräume zu seinen und den übrigen Räumen der Wohnung mitvermietet. Allerdings ergibt sich die hier getroffene Regelung nicht aus dem Gesetz. § 6 XII. BMietG in Verbindung mit § 42 Abs. 1 und 2. II. BerVO enthalten für den hier vorliegenden Fall keine ausdrückliche Regelung. Aus § 42 Abs. 1 II. BerVO könnte gefolgert werden, daß bei der Vermietung einer großen Wohnung in Teilen an mehrere selbständige Mieter die Wohnfläche der an einen einzelnen Mieter vermieteten Räume nur aus den Flächen der Räume besteht, die ihm ausschließlich vermietet worden sind. Diese Betrachtungsweise, die nicht einmal der Kl. anwendet, läßt aber außer Betracht, daß es sich insgesamt um eine abgeschlossene Wohnung handelt und die gemeinschaftlich genutzten Räume dem Mieter mitvermietet worden sind. Andererseits geht es auch nicht an, die Anrechnung der gemeinschaftlich genutzten Räume danach auszurichten, wieviele Mietparteien gerade vorhanden sind oder wieviele Personen insgesamt in der Wohnung sind. Vielmehr muß der Anteil an den gemeinschaftlich genutzten Räumen so berechnet werden, daß er ein für allemal feststeht, unabhängig davon, in welcher Weise die übrigen Räume der Wohnung irgendwann einmal genutzt werden. Deshalb ist die Aufteilung so vorzunehmen, daß der Anteil eines Mieters an den gemeinschaftlich genutzten Räumen dem Anteil entspricht, in welchem die Flächen der ausschließlich an ihn vermieteten Haupträume im Verhältnis zur Gesamtfläche dieser Räume stehen.

Berechtigt ist ein weiterer Zuschlag von 2 % der Grundmiete nach § 3 Abs. 1 XII. BMietG. Denn die Bekl. haben nachgewiesen, daß sie im Jahre 1983 für Instandhaltung und Instandsetzung mindestens 80 % der Pauschalsätze des § 8 Abs. 1 der Verordnung über die Ertragsberechnung nach § 7 des XII. BMietG aufgewendet haben. Die Bekl. haben in ihrem vorprozessualen Schreiben vom 17. Mai 1984 bereits im einzelnen dargelegt, daß die Pauschalsätze für das Haus der Bekl. insgesamt 37 970,35 DM ergeben und daß 80 % dieser Summe 30 376,28 DM ausmachen. In einer Anlage zu diesem Schreiben haben sie dargelegt, daß sie im Jahre 1983 für Instandhaltungskosten insgesamt 138 275,13 DM aufgewendet haben. Damit haben sie diese Kosten nachgewiesen.

Zu Unrecht meint der Kl., die Bekl. hätten diese Aufwendungen nicht nachgewiesen. Denn die Bekl. haben in dem vorprozessualen Schreiben vom 17. Mai 1984 durch ihre Verwaltung nicht nur mitteilen lassen, daß die Pauschalansätze der Verordnung eine Summe von 137 970,35 DM ergeben und eine Liste der Aufwendungen beigefügt. Sie haben auch ausdrücklich darauf hingewiesen, die Originalbelege nach vorheriger Terminvereinbarung im Büro der Verwaltung einzusehen. Das reicht aus.

Im Gesetz ist nicht geregelt, wie der Vermieter die Kosten nachzuweisen hat. Zu Recht weisen Becker/Graul/Kretzer-Moßner/Blümmel, a.a.O. Seite 1004, darauf hin, daß die Anforderungen an einen derartigen Nachweis unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht so hoch geschraubt werden dürfen, daß es einem durchschnittlichen Eigentümer oder Verwalter unmöglich gemacht wird, die zulässige Mieterhöhung wirksam durchzusetzen. Mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung sind entsprechend anzuwenden die Vorschriften der §§ 2 Abs. 2 VI. Mehrbelastungsverordnung von 1971, 25 a AMVOB. Danach ist es für den Nachweis ausreichend, wenn die Verwaltung dem Mieter die Gelegenheit gegeben hat, die Unterlagen in den Räumen der Verwaltung einzusehen (§ 810 BGB). Das ist hier geschehen. Wenn der Kl. weder davon Gebrauch macht, noch Übersendung von Fotokopien gegen Erstattung der Auslagen verlangt hat, kann er jetzt nicht rügen, daß ihm der Nachweis nicht erbracht ist.

Hinzu kommt ein Betriebskostenzuschlag von 3,23 DM. Dieser Betriebskostenzuschlag beruht auf § 4 XII. BMietG. Nach den eingereichten Unterlagen haben sich seit dem 31. Dezember 1982 die nachfolgenden Betriebskosten erhöht (wird ausgeführt).

Die Erhöhung der Versicherungsprämien ist von den Bekl. nachgewiesen. Zu Unrecht meint dazu der Kl., daß die Erhöhung für die Leitungswasserversicherung nicht oder nur in geringerer Höhe anerkannt werden könne, weil die Bekl. die Versicherung gewechselt hätten. Dieser Versicherungswechsel ist nach den Grundsätzen einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt (§ 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMietG).

Die Bekl. haben durch Urkunden nachgewiesen, daß die bisherige Versicherungsgesellschaft für die Leitungswasserversicherung mit Schreiben vom 3. Juni 1982 darauf hingewiesen hatte, daß wegen des ungünstigen Schadensverlaufs sie nicht mehr bereit sei, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen. Sie hatte deshalb den Bekl. angeboten, die Leitungswasserversicherung zu den bisherigen Bedingungen nur fortzusetzen, wenn auch eine Sturmversicherung eingeschlossen werde. Das hätte zu einer Erhöhung der Versicherungsprämie von 780,-- DM im Jahre 1982 auf 1561,80 DM im Jahre 1983 geführt. Das Alternativangebot ging dahin, daß die Versicherung die Leitungswasserversicherung allein fortsetzen würde gegen eine Erhöhung der Jahresprämie auf 976,-- DM bei einer Selbstbeteiligung von 20 % je Schadensfall, mindestens aber 100,-- DM.

Die Bekl. haben außerdem ausreichend dargetan, daß ihnen keines dieser beiden Angebote annehmbar erschienen ist. Die erste Alternative kam für sie deshalb nicht in Betracht, weil eine Sturmversicherung bereits bei einer anderen Versicherung bestand und zum 1.1.1983 nicht kündbar war. Die zweite Alternative hätte zu einer erheblichen Selbstbeteiligung der Bekl. geführt. Wasserschäden können zwar große Schadenssummen verursachen. Im Regelfall aber handelt es sich um kleinere Schäden. Die von den Bekl. verlangte Selbstbeteiligung von mindestens 100,-- DM pro Schadensfall hätte deshalb im Durchschnitt zu einer höheren Eigenbeteiligung als 20 % geführt. Unter diesen Umständen waren die Bekl. nach den Grundsätzen einer ordentlichen Geschäftsführung berechtigt, bei einer anderen Versicherung ab 1.1.1983 eine neue Leitungswasserversicherung abzuschließen.

Nicht anerkannt werden kann die Erhöhung der Beiträge für die Verwaltungsberufsgenossenschaft. Die Bekl. haben diese Kosten zu Unrecht bei den Versicherungen aufgeführt. Es handelt sich hierbei um Beiträge, die von der jeweiligen Berufsgenossenschaft im Rahmen der Unfallversicherung von Unternehmen erhoben werden (§§ 646 ff. RVO). Diese Kosten gehören deshalb nicht zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung im Sinne der Nr. 13 der Anlage 3 zur II. BerVO. Sie könnten im Rahmen der Hauswartskosten (Nr. 14 der Anlage 3 zur II. BerVO umlagefähig sein. Indessen ist hier nicht ausreichend dargetan, inwieweit die Erhöhung der Beiträge zur Verwaltungsberufsgenossenschaft zu einer Erhöhung der gesamten Hauswartskosten geführt hat. Die Bekl. haben zwar im Schriftsatz vom 23. Juli 1984 dargelegt, welche Hauswartskosten sie im Jahre 1983 insgesamt gehabt haben. Es fehlt aber eine Angabe darüber, wie hoch diese Kosten im Jahre 1982 gewesen sein sollen.