Ausschluß der Aufrechnung

Ausschluß der Aufrechnung; Unwirksame Mietkautionsabrede; Zahlung der Kaution bei Einzug durch Verrechnungsscheck

Eine Vereinbarung über die Mietkaution ist unwirksam, wenn sie in einer Summe (hier: durch Verrechnungsscheck) bei Einzug zu zahlen ist. In einem solchen Fall ist auch eine Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters ausgeschlossen.

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag v. 13.3.1994 vom Bekl. eine Wohnung. Zugleich schlossen die Parteien eine "gesonderte Vereinbarung", in der es heißt: "Die Mietkaution beträgt zwei Monatsmieten (1.000 DM) und wird entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen verwaltet. Der Mietvertrag beginnt am 1.4.1994. Die Kaution ist per Verrechnungsscheck vor Mietbeginn zu entrichten."

Nach Räumung der Wohnung zum 31.3.1996 verlangen die Kl. mit vorliegender Klage die Rückzahlung der Kaution.

Der Bekl. ist der Ansicht, die Kl. hätten einen Mietausfall in Höhe von 1.870,08 DM zu erstatten. Ferner hätte er im Dezember 1995 die Miete monatlich um 27,24 DM erhöht, so daß auch noch ein Mietrückstand in Höhe von 108,98 DM bestünde. Mit diesen Beträgen rechne er auf.

Die Kl. können vom Bekl. gemäß § 812 BGB die Rückzahlung der als Mietkaution geleisteten 1.000 DM verlangen.

Unstreitig haben die Kl. an den Bekl. einen Betrag in Höhe von 1.000 DM geleistet. Dies geschah jedoch rechtsgrundlos. Eine Verpflichtung zur Zahlung der 1.000 DM bestand nicht. Die vom Bekl. als "Teilmietvertrag" bezeichnete gesonderte Vereinbarung ist mindestens hinsichtlich der Vereinbarung der Mietkaution, wahrscheinlich aber auch hinsichtlich weiterer Punkte wegen zwingender Vorschriften des BGB, des MHG und des AGBG unwirksam.

Gemäß § 550 b BGB ist bei einer Kaution, die in Geld zu leisten ist, der Mieter berechtigt, diese Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen; die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Gemäß § 550 b Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach der entsprechenden Klausel im Teilmietvertrag war vorliegend die Mietkaution jedoch vor Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen. Eine solche Klausel ist unwirksam (LG Hamburg WM 1990, 416; bestätigt durch OLG Hamburg WM 1991, 385, 387 Nr. 4).

Die Klausel ist hier eindeutig. Sie regelt eindeutig, daß die Mietkaution in einer Rate vor Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Eine geltungserhaltende Auslegung (dazu LG Gießen MDR 1995, 1118) ist deshalb vorliegend nicht möglich.

Es handelt sich vorliegend auch um eine Barkaution. Alleine die Tatsache, daß im "Teilmietvertrag" geregelt ist, daß die Kaution per Verrechnungsscheck zu zahlen ist, ändert daran nichts. Die Zahlung per Scheck ist nur ein Erfüllungssurrogat. Die Möglichkeit, die Kaution in drei Raten zu zahlen, soll der Situation gerecht werden, daß der Mieter bei Einzug erhebliche Aufwendungen hat, gegebenenfalls auch noch Maklergebühren zu zahlen hat und deshalb beim Einzug unter Umständen nicht so leistungsfähig ist. Genau diese Gründe sprechen auch dafür, die Beschränkung bei einer durch Vorlage eines Verrechnungsschecks zu zahlenden Mietkaution anzuwenden.

Soweit der Bekl. die Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenpositionen erklärt hat, greift diese nicht ein [ ... ], da dem Bekl. vorliegend die Aufrechnung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch wegen der zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Kautionsabrede geleisteten 1.000 DM verwehrt ist.

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, daß über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus eine Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung durch Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lassen (LG Bremen NJW-RR 1993, 19 m. w. N.).

Vorliegend ergibt sich das Aufrechnungsverbot aus dem Sinn und Zweck der Regelung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 i. V. m. Abs. 3 BGB. Der Mieter soll ausdrücklich vor zu hohen Belastungen bei Abschluß eines Mietvertrages geschützt werden. Vereinbarungen, die hiergegen verstoßen, sind unwirksam. Die Auffassung, wonach in den Fällen, in denen nur ein Teil der Kautionsvereinbarung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters abweicht, wie z. B. im vorliegenden Fall, nur dieser Teil der Vereinbarung und nicht die ganze Kautionsvereinbarung unwirksam ist (so Münchener Kommentar - Voelskow, 3. Aufl., § 550 b Rn. 16), überzeugt grundsätzlich nicht und im vorliegenden Fall auch konkret nicht. Voelskow begründet seine Auffassung damit, daß es nicht möglich sei, die Kautionsvereinbarung insgesamt als unwirksam, den Mietvertrag im übrigen aber als wirksam anzusehen, da der Vertrag nicht in dieser Weise in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil zerlegt werden könne. Dies widerspräche dem Parteiwillen. Der Vermieter hätte regelmäßig den Mietvertrag ohne Kautionsvereinbarung nicht abgeschlossen.

Dieses Argument kann theoretisch bei allen teilweise unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwandt werden.

Der Verwender will gerade den Vertrag mit dieser Klausel abschließen. Die Auffassung führt im Grunde immer zu einer geltungserhaltenden Reduktion, die es im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerade nicht gibt. Der Verwender einer Allgemeinen Geschäftsbedingung trägt das Risiko der Wirksamkeit der Klausel insgesamt. Auf den konkreten Fall bezogen heißt das, der Vermieter will eine Sicherheit haben, auf die er keinen Anspruch hat. Daran ändert auch nichts die Tatsache, daß dieser Anspruch nach der gesetzlichen Regelung in drei Raten entstehen würde und der Vermieter spätestens nach drei Monaten dann den Anspruch auf die Mietkaution hätte. Die Wirksamkeit der Klausel ist für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu beurteilen und nicht für einen späteren Zeitpunkt. Die Vorschrift des § 308 Abs. 2 BGB ist vorliegend weder direkt noch entsprechend anwendbar. Anders als vielleicht bei Schönheitsreparaturklauseln mit Fachhandwerkerklausel, bei der es um eine zukünftige Leistung geht und bei der man gegebenenfalls die Fachhandwerkerklausel herausstreichen kann, ohne daß die sonstige Klausel unverständlich wird, muß der Mieter entgegen dem Schutzzweck des § 550 b Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegend eine Leistung bereits vor Bezug der Wohnung erbringen, vor der ihn der Gesetzgeber ausdrücklich schützen wollte. Wenn man in einem solchen Fall annehmen würde, daß lediglich die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution in einem Betrag vor Bezug unwirksam wäre, die Kautionsabrede letztendlich aber wirksam wäre, würde der Zweck der Vorschrift zumindest in den Fällen, in denen der Mieter die Kaution dann tatsächlich aufgebracht hat, nicht erfüllt. Den Mieter in diesen Fällen ausschließlich auf einen Schadensersatzanspruch zu verweisen (so LG Mannheim ZMR 1990, 18), entspricht nicht dem Schutzzweck der Norm. Das Gesetz hat eben klar geregelt, unter welchen Voraussetzungen Vermieter berechtigt sind, eine Mietkaution zu nehmen, gehen sie über diese gesetzlichen Grenzen hinaus, sei es betragsmäßig oder sei es hinsichtlich der Fälligkeit, ist die Mietkautionsabrede gemäß § 550 b BGB unwirksam. Eine Aufteilung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil kann es dann nicht geben.

Wenn aber keine Kautionsabrede besteht, dann kann das vom Mieter gezahlte Geld vom Vermieter auch nicht wie eine Kaution verwandt werden, was bedeutet, daß der Vermieter gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen einer unberechtigten Mietkautionszahlung auch nicht aufrechnen kann, genausowenig wie z. B. der Mieter wegen des Sicherungszwecks seine Verpflichtung zur Kautionsleistung auch nicht durch Aufrechnung selbst mit unstreitigen Gegenforderungen erfüllen kann (LG Baden-Baden WM 1989, 73, 74; LG Hamburg WM 1991, 586). Die Rechtslage ist insofern mit der Situation vergleichbar, daß der Vermieter eine zu hohe Kaution, also eine, die über drei Monatsmieten hinausgeht, vereinbart und auch erhalten hat. Auch in diesem Fall kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch nicht die Aufrechnung erklären (LG Bremen NJW-RR 1993, 19).

Vorliegend kommt hinzu, daß die Parteien die Mietkautionsabrede nicht im Mietvertrag, sondern im "Teilmietvertrag" oder der gesonderten Vereinbarung getroffen haben. In diesem Fall haben die Parteien bereits durch die Gestaltung deutlich gemacht, daß es sich um zwei voneinander losgelöste Vereinbarungen handelt. Wenn nun die Kautionsabrede in der gesonderten Vereinbarung unwirksam ist, wird hiervon der Mietvertrag erst recht nicht betroffen. Wie die Wortwahl "gesonderte" Vereinbarung gerade ergibt, soll diese neben dem Mietvertrag bestehen, die Wirksamkeit des Mietvertrages ist hiervon weder betroffen noch abhängig, auch wenn umgedreht die Wirksamkeit der gesonderten Vereinbarung nur Sinn macht, wenn zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht.

Nach alledem können die Kl. vom Bekl. die Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Mietkaution einschließlich der vom Bekl. vereinnahmten Zinsen verlangen.