Ausschluss von Gewährleistungsrechten bei unterlassener Mangelanzeige

1. Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

2. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast.

Das Amtsgericht hat im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer die streitgegenständlichen Beeinträchtigungen als Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB beurteilt, wobei weder die in Ansatz gebrachte Minderungsquote noch die - abgesenkten - Anforderungen an die Substantiierung des Vortrags zu den behaupteten Beeinträchtigungen zu beanstanden sind (vgl. zuletzt Kammer, Beschl. v. 15. Januar 2019 - 67 S 309/18, WuM 2019, 253). Soweit die Berufung im Wesentlichen darauf abstellt, der Mieter habe „seine Minderungsansprüche“ nicht angezeigt, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Zwar ist es richtig, dass dem Mieter gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB keine Minderungsansprüche zustehen, wenn er dem Vermieter den Mangel - und nicht „seine Minderungsansprüche“ - nicht angezeigt hat. Allerdings scheidet eine Anwendung des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB aus, wenn der Vermieter auch ohne Anzeige in Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis des Mangels ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879, beckonline Tz. 30).

So indes liegt der Fall hier, in dem die Kl. selbst Kenntnis von den streitgegenständlichen Beeinträchtigungen hatte. An die entsprechenden tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ist die Kammer gemäß § 314 ZPO gebunden, da die Kl. sie nicht gemäß § 320 ZPO mit einem Tatbestandsberichtigungsantrag angefochten hat (vgl. Feskorn, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 314 Rz. 3 m.w.N.).

Eine der Kl. günstigere Beurteilung käme aber selbst dann nicht in Betracht, wenn sie keine Kenntnis von den Beeinträchtigungen gehabt hätte. Denn § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB steht Gewährleistungsansprüchen des Mieters nur entgegen, wenn der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, da die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kl. insoweit nichts vorgetragen hat (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072, juris Tz. 33). Es kommt hinzu, dass sie ohnehin nicht zur Abhilfe bereit war, sondern ausweislich der auch insoweit nicht mit einem Tatbestandsberichtigungsantrag angefochtenen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts in Kenntnis des Bauvorhabens eine Beseitigung der Beeinträchtigungen unterlassen und stattdessen eine Nachbarschaftsvereinbarung mit dem Bauherrn wegen etwaiger Minderungsansprüche der (beklagten) Mieter geschlossen hat.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme erledigt.

Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann ausgeschlossen, wenn er die gesetzlich vorgeschriebene Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin [ZK 67] vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trage er die volle Darlegungs- und Beweislast.

Die Parteien streiten um Mietminderungsansprüche. Die Vermieterin wehrt sich damit, dass der Mieter „seine Minderungsansprüche“ nicht angezeigt habe. Das AG hat die Klage des Vermieters abgewiesen, seine Berufung blieb erfolglos.

Das AG habe die Beeinträchtigungen als Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB beurteilt und die in Ansatz gebrachte Minderungsquote korrekt ausgeurteilt.

Soweit der Vermieter im Wesentlichen darauf abstelle, dass der Mieter „seine Minderungsansprüche“ nicht angezeigt habe, spiele das keine Rolle. Zwar sei es richtig, dass dem Mieter keine Minderungsansprüche zustünden, wenn er dem Vermieter den Mangel – (und nicht „seine Minderungsansprüche“) – nicht angezeigt habe (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Das gelte aber nicht, wenn der Vermieter auch ohne Anzeige Kenntnis oder fahrlässigerweise keine Kenntnis des Mangels habe.

So aber liege der Fall hier. Die klagende Vermieterin habe selbst Kenntnis von den Beeinträchtigungen gehabt, wie das Amtsgericht festgestellt habe.

Doch selbst wenn die Klägerin keine Kenntnis von den Beeinträchtigungen gehabt haben sollte, würden Gewährleistungsansprüche des Mieters nur dann entfallen, wenn der Vermieter wegen der unterlassenen Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Dazu habe die Klägerin jedoch nichts vorgetragen, sei dafür aber insoweit darlegungs- und beweispflichtig. Hinzu komme, dass sie nach den Feststellungen des Amtsgerichts ohnehin keine Abhilfe schaffen wollte, sondern mit dem bauenden Nachbarn eine Vereinbarung wegen etwaiger Minderungsansprüche der Mieter geschlossen habe.