Ausschluss einer Mieterhöhung für Sozialwohnungen aufgrund von Umständen bei Vertragsschluss, Vereinbarung einer über der Kostenmiete liegenden anfänglichen Miete trotz positiver Kenntnis der zulässigen Miete

1. Zur Frage, wann dem Vermieter einer preisgebundenen Wohnung das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zusteht, weil sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

2. Lässt sich dem Wortlaut des Mietvertrages kein Hinweis auf eine etwaige Preisbindung des vermieteten Wohnraums entnehmen, und setzt sich der Vermieter nach einer zeitnah zum Mietvertragsschluss mit der zuständigen Stelle geführten Korrespondenz über die Höhe der zulässigen Kostenmiete darüber hinweg, indem er mit dem Mieter eine deutlich über der Kostenmiete liegende Miete vertraglich vereinbart, deuten die Umstände darauf hin, dass der Vermieter die Mietpreisbindung bewusst und vollständig ausschließen wollte; damit ergibt sich der Ausschluss einer Mieterhöhung aus den Umständen.

(Leitsätze der Redaktion)

1.a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 22. Dezember 2014 mit der Folge festgestellt, dass die Kl. nicht verpflichtet ist, den darin ausgewiesenen Erhöhungsbetrag von 170,17 € monatlich an die Bekl. zu zahlen.

Offen bleiben kann die Richtigkeit der von der Kl. bestrittenen Behauptung der Bekl., die hier gegenständliche Wohnung unterliege (noch immer) der Preisbindung. Die Kammer hat in dem Urteil der Einzelrichterin vom 19. Juni 2015 - 65 S 490/14 (= 18 C 161/14 AG Neukölln) diesbezüglich keine der Rechtskraft fähigen Feststellungen getroffen; dem Bewilligungsbescheid vom 19. Oktober 1989 lässt sich nur die Aussage entnehmen, dass die Wohnung in der Vergangenheit der Preisbindung unterlag, nicht aber, dass dies noch der Fall ist. Nach Übertragung der Gesetzgebungszuständigkeit für die Wohnraumförderung auf die Länder im Rahmen der Föderalismusreform 2006 hat sich die Rechtslage mit dem Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin vom 1. Juli 2011 (WoG Bln, juris) (unter anderem) gegenüber der im Schreiben der IBB vom 20. März 2006 dargestellten ganz erheblich geändert. Vor diesem Hintergrund kann - wie die Kl. zu Recht geltend macht - nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt der hier gegenständlichen Mieterhöhung noch der Preisbindung unterlag.

Die Fortgeltung der Preisbindung kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden, denn sie wirkt sich im Ergebnis nicht aus: Unterliegt die Wohnung nicht mehr der Preisbindung, so gelten die §§ 558 ff. BGB für das Mieterhöhungsverfahren unmittelbar; anderenfalls ist die Erhöhung der Miete auf die Kostenmiete, die - wie hier - die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, nach Auslegung des Vertrages unter Würdigung aller, auch der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände gemäß § 10 Abs. 4 Alt. 3 WoBindG jedenfalls ausgeschlossen.

Das Wohnungsbindungsgesetz ist hier (weiter) anwendbar, denn die öffentliche Förderung wurde vor den in § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz genannten Zeiträumen bewilligt, §§ 1 WoBindG, 50 WoFG.

Unterliegt die Wohnung - wie hier unterstellt - der Preisbindung durch öffentlich-rechtliche Vorschriften, können die Parteien die Geltung der Regelungen für preisfreien Wohnraum nicht (uneingeschränkt) durch eine Vereinbarung herbeiführen; ebenso wenig können sie im umgekehrten Fall die für den preisfreien Wohnraum geltenden Vorschriften zugunsten des Mietpreisbindungsrechts (uneingeschränkt) „abwählen.“

Die Preisbindung im Sinne einer Beschränkung des Entgeltes auf die Kostenmiete als höchst zulässiger Miete steht nicht zur Disposition der Mietvertragsparteien, § 8 Abs. 1 WoBindG; soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung vielmehr (ohne Weiteres) unwirksam, § 8 Abs. 2 WoBindG. Das gilt ebenso für die Vereinbarung der Kostenmiete bei preisfreiem Wohnraum, wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, § 557 Abs. 4 BGB. Beide Regelungen sind zwingend und knüpfen objektiv allein daran an, ob die jeweilige Wohnung als öffentlich gefördert gilt oder nicht.

Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, GE 2004, 619 = WuM 204, 282, nach juris Rn. 18 ff.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53).

Denn ein Verstoß gegen die Regelung liegt nicht vor, wenn die Anhebung der Miete bei preisfreiem Wohnraum in den Grenzen und nach dem Verfahren der §§ 558 ff. BGB (nur) unter die zusätzliche Bedingung der Änderung der Kostenmiete gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 122/05, GE 2007, 510 = NZM 2007, 283, nach juris Rn. 18 f.; v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, GE 2004, 619 = WuM 204, 282, nach juris Rn. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53; Bub/Treier/v. Brunn/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kap. II Rn. 113); wirksam ist auch ein vollständiger Ausschluss der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete („soweit“) und die Beschränkung auf den Fall der Änderung der Kostenmiete, die allerdings wegen §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf. Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB kann zugunsten eines einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters in keinem Fall wirksam ausgeschlossen werden, §§ 557 Abs. 3, 558 Abs. 6, 558a Abs. 5, 558b Abs. 4 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 122/05, aaO., nach juris Rn. 19).

Nach § 557 Abs. 3 BGB kann ein solcher Ausschluss - ausdrücklich oder stillschweigend - vereinbart werden oder sich aus den Umständen ergeben. Die Annahme der letztgenannten Alternativen setzt eine umfassende Auslegung des Vertrages einschließlich der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände voraus (vgl. BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03. aaO., nach juris Rn. 19 f.).

Für den umgekehrten Fall - des preisgebundenen Wohnraums - kann nichts anderes gelten. Die dem Wortlaut nach vergleichbare (mieterschützende) Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG sieht die Möglichkeit eines vollständigen oder teilweisen Ausschlusses („soweit“) der einseitigen Mieterhöhung durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter vor, zusätzlich - allein für den preisgebundenen Wohnraum relevant - eine entsprechende Vereinbarung mit einem Dritten (regelmäßig dem öffentlichen Fördergeber); der Ausschluss kann sich - ebenso wie nach § 557 Abs. 3 Alt. 2 BGB - auch aus den Umständen ergeben.

Das Vorliegen der letztgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht hier zu Recht bejaht.

Aus dem Mietvertrag und dem von den Parteien vorgelegten Schriftverkehr ergibt sich, dass die Bekl., über die rechtlichen Grenzen des Wohnungsbindungsgesetzes hinaus, die sie bindenden Preis- und Mieterhöhungsregeln bewusst ausschließen wollte; ob sie dabei der (Fehl-) Vorstellung unterlag, dass dies wirksam in dem von ihr zugrunde gelegten Umfang möglich ist oder sich bewusst darüber hinwegsetzte, kann offen bleiben. Es hindert unter den hier gegebenen Umständen und nach den eingangs dargestellten Maßstäben nicht die Annahme, dass sie an den Ausschluss in dem rechtlich zulässigen Maß gebunden ist.

Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:

Wenige Monate vor Mietvertragsschluss mit der Kl. hat die Bekl. mit Schreiben vom 20. Februar 2006 bezüglich eines möglichen Wegfalls der Belegungs- und Preisbindung bei Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens bei der IBB nachgefragt, diese mit Schreiben vom 20. März 2006 unter anderem mitgeteilt, dass eine (etwaige) Rückzahlung des Auswendungsdarlehens zum Barwert nach der (damaligen) Rechtslage nichts daran ändert, dass der Wohnraum des Objektes weiterhin - voraussichtlich bis 31. Dezember 2037 - der Preisbindung unterliegt. Die Bekl. ist in dem Schreiben umfassend über die - zum damaligen Zeitpunkt geltende - Rechtslage informiert worden.

Dem Wortlaut des zeitlich danach am 29. Mai 2006 geschlossenen Mietvertrages lässt sich sodann kein Hinweis auf eine Preisbindung des an die Kl. vermieteten Wohnraums entnehmen. An keiner Stelle des Formularmietvertrages sind die Wohnräume als solche bezeichnet. In § 4 Ziff. 5 des Mietvertrages werden Mieterhöhungen bei Preisbindung bzw. fehlender Preisbindung des Wohnraums nacheinander dargestellt, wobei offen bleiben kann, ob die preisgebundenen Wohnraum betreffende Mietanpassungsklausel (auch) vor dem Hintergrund des fehlenden Hinweises auf die Preisbindung im Mietvertrag dem aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB abgeleiteten Transparenzgebot (noch) genügt (anders die Situation in: BGH, Urt. v. 5.11.2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25, nach juris Rn. 3, 25 ff.).

Mit Blick auf die hier vorzunehmende Würdigung entscheidend hinzu kommt, dass die Bekl. sich in Kenntnis der Höhe der Kostenmiete nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung 2005 und der von ihr geführten Korrespondenz mit der IBB über die Preisbindung hinweggesetzt und eine (deutlich) über der Kostenmiete liegende Miete vertraglich vereinbart hat. Sie hat nach eigenen Angaben im Schreiben vom 5. Dezember 2013 die letzte Wirtschaftlichkeitsberechnung im Jahr 2005 - wenige Monate vor Vertragsschluss - erstellt; diese soll eine Kostenmiete von 5,2362 €/m2 ausgewiesen haben; vertraglich vereinbart wurde jedoch eine Nettokaltmiete von 6,56 €/m2.

Danach deuten die Umstände bei Vertragsschluss darauf hin, dass die Bekl. die Mietpreisbindung bewusst und vollständig ausschließen wollte. Weder aus dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck des mieterschützenden Regelungsgehaltes des WoBindG, insbesondere der §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 4 WoBindG lässt sich ein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass der sich aus dem Umständen ergebende Ausschluss insgesamt unwirksam ist, wenn der Vermieter sich (bewusst) über seine rechtlichen Befugnisse hinwegsetzt und einen weitergehenden als den erlaubten Ausschluss vornimmt. Darauf deutet insbesondere der Wortlaut des § 8 Abs. 2 WoBindG hin („soweit“).

Zuzugeben ist der Bekl., dass sich ihr Wille nicht als „Verzicht“ darstellt, unabhängig davon, dass die Kl. einen solchen mangels Kenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten nicht angenommen haben kann. § 10 Abs. 4 WoBindG sieht dies als Voraussetzung für den Ausschluss des einseitigen Mieterhöhungsrechtes des Vermieters allerdings auch nicht vor. Es erschließt sich auch nicht, weshalb das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WoBindG) den Vermieter, der gegen die Regelungen des Gesetzes verstößt, weitergehend schützen sollte als den Vermieter, der sich - mit einem Handeln, das als Verzicht zu werten sein könnte - in dessen Rahmen bewegt.

Bestätigt hat die Bekl. ihren aus den Umständen bei Vertragsschluss abgeleiteten Willen im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens mit Schreiben vom 10. März 2011, das ausdrücklich überschrieben ist als „Mieterhöhung für preisfreie Wohnungen nach § 558 BGB in Berlin“, dem die Kl. - folgerichtig mangels Kenntnis von der Preisgebundenheit der Wohnung - zugestimmt hat. Das insoweit fehlende Bewusstsein der Kl., dass sie zur Zustimmung gar nicht verpflichtet war, weil die Bekl. - anders als von ihr unterstellt - die Regelungen des WoBindG nicht vollständig ausschließen konnte, sondern bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung verpflichtet blieb, nachzuweisen, dass diese die Kostenmiete nicht übersteigt, § 8 Abs. 2 WoBindG.

Nach den eingangs dargestellten, vom BGH für den Fall einer von den Parteien bei Vertragsschluss unterstellten, tatsächlich aber nicht gegebenen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindung entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03. aaO., nach juris Rn. 18 ff.) lässt die Auslegung des Vertrages unter Einbeziehung der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände hier darüber hinausgehend darauf schließen, dass die Parteien den Ausschluss des einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters dadurch vereinbart haben, dass die Preisfreiheit der Wohnung hier unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist. Ein etwaiger - der Kl. auch nach den Einlassungen der Bekl. nicht bekannter, damit - geheimer Vorbehalt stünde der Wirksamkeit des so zustande gekommenen Mietvertrages nicht entgegen, § 116 BGB. Die Diskrepanz zwischen zu dem rechtlich Möglichen ebenfalls nicht (vgl. für den umgekehrten Fall: BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, aaO., nach juris Rn. 18 ff.).

Wie ausgeführt, deutete nichts in dem Mietvertrag darauf hin, dass die Wohnung preisgebunden sein könnte. Das Erwähnen von Erhöhungsalternativen bei Preisgebundenheit bzw. deren Fehlen allein genügt mangels weiterer Anhaltspunkte nicht, denn keine der Möglichkeiten ist ausgestrichen. Die Miete überstieg den Angaben der Bekl. zufolge erheblich die kurz zuvor ermittelte Kostenmiete, so dass auch besonders eine niedrige Miete kein taugliches Indiz ergab.

Die Kl. unternahm bei Vertragsschluss folgerichtig nichts, um dem nachzugehen, etwa ihre Rechte aus § 8 Abs. 4 WoBindG geltend zu machen. Die Bekl. selbst macht geltend, dass die IBB in ihrem Schreiben vom 20. März 2006 die Freistellung ihrer Wohnungen von der Belegungsbindung mit Wirkung zum 3. März 2003 bestätigte. Danach entfiel bei Anmietung die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins, eine Bedingung, aus der die Kl. - gegebenenfalls - auf die Preisbindung der angemieteten Wohnung hätte schließen können. Der Kl. musste sich auch nicht etwa aufdrängen oder als Möglichkeit von ihr wenigstens in Betracht gezogen werden, dass es sich um eine Sozialwohnung handeln könnte. Dagegen spricht der geringe Anteil der preisgebundenen Sozialwohnungen am Berliner Wohnungsbestand: Ausweislich des Wohnungsmarktberichtes der IBB 2006 lag der Anteil der Sozialwohnungen am Wohnungsbestand in Berlin (1,88 Mio. Wohnungen) bei nur 12 % (www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/pdf/wohnungsmarktbericht_2006.pdf). Die Sozialwohnung war (und ist) demnach die Ausnahme.

Sowohl der Vertragsinhalt als auch die außerhalb des Vertrages liegenden Umstände bestätigen, dass die Kl. die Vorstellung hatte, eine preisfreie Wohnung zu mieten, folgerichtig stimmte sie 2011 dann auch der Mieterhöhung ohne Weiteres zu; die Bekl. hatte - wie oben dargestellt - bei Vertragsschluss den Willen, die Preisbindung vollständig auszuschließen, das heißt die Wohnung als preisfrei zu vermieten. Damit ist ein entsprechender - stillschweigender - Konsens festzustellen, der die Vereinbarung des - begrenzt wirksamen - Ausschlusses des Mieterhöhungsrechtes umfasst.

b) Aus den vorstehenden Feststellungen folgt, dass das Amtsgericht die Bekl. auch zu Recht zur Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge verurteilt hat, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.

Lässt sich dem Wortlaut des Wohnungsmietvertrages kein Hinweis auf eine etwaige Preisbindung entnehmen, und setzt sich der Vermieter nach einer zeitnah zum Mietvertragsschluss mit der zuständigen Stelle geführten Korrespondenz über die Höhe der zulässigen Kostenmiete darüber hinweg, indem er eine deutlich über der Kostenmiete liegende Anfangsmiete vereinbart, deutet das darauf hin, dass der Vermieter die Mietpreisbindung bewusst und vollständig ausschließen wollte. Dann steht ihm aber auch das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, weil sich dessen Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Die Vermieterin hatte eine Kostenmieterhöhung geltend gemacht. Die Mieterin hatte die Auffassung vertreten, ihre Wohnung sei nicht preisgebunden, und die einseitige Mieterhöhung sei unwirksam. Sie zahlte unter Vorbehalt der Rückforderung und erhob Feststellungs- und Rückforderungsklage. Wenige Monate vor Mietvertragsschluss mit der Mieterin hatte die beklagte Vermieterin eine Korrespondenz mit der Investitionsbank Berlin (IBB) bezüglich eines möglichen Wegfalls der Belegungs- und Preisbindung bei Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens geführt, und die Auskunft erhalten, dass eine (etwaige) Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert nichts daran ändere, dass der Wohnraum des Objektes weiterhin der Preisbindung unterliege.

Der zwischen den Streitparteien geschlossene Mietvertrag enthält keinen Hinweis auf eine Preisbindung. Die beklagte Vermieterin hat in Kenntnis der Höhe der Kostenmiete von 5,2362 €/m2 mit der Klägerin eine anfängliche Nettokaltmiete von 6,56 €/m2 vereinbart. Das Amtsgericht hatte die Mieterhöhung für unwirksam gehalten und die Vermieterin zur Rückzahlung der nur unter Vorbehalt geleisteten Mieterhöhungsbeträge verurteilt. Die Berufung der Vermieterin hatte keinen Erfolg.

Es könne offen bleiben, ob die Wohnung noch immer der Preisbindung unterliege. Nach Überzeugung des Gerichts ergebe sich nämlich nach den gesamten Umständen ein vertraglicher Mieterhöhungsausschluss. § 10 Abs. 4 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) sehe auch die Möglichkeit eines sich aus den Umständen ergebenden vollständigen oder teilweisen Ausschlusses der einseitigen Mieterhöhung vor – ebenso wie § 557 Abs. 3 Alt. 2 BGB für preisfreie Wohnungen.

Die Umstände bei Vertragsschluss und die mit der Mieterin geführte Korrespondenz deuteten darauf hin, dass die Beklagte die Mietpreisbindung bewusst und vollständig habe ausschließen wollen. Weder aus dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck des mieterschützenden Regelungsgehaltes des WoBindG, insbesondere der §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 4 WoBindG lasse sich ein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass der sich aus den Umständen ergebende Ausschluss insgesamt unwirksam ist, wenn der Vermieter sich bewusst über seine rechtlichen Befugnisse hinwegsetzt und einen weitergehenden als den erlaubten Ausschluss vornimmt.

Die Beklagte habe auch ein rund drei Jahre davor abgegebenes Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich als „Mieterhöhung für preisfreie Wohnungen nach § 558 BGB in Berlin“ überschrieben, dem die Klägerin, die von einer preisfreien Wohnung ausgegangen sei, folgerichtig zugestimmt habe.

Die Vertragsauslegung unter Einbeziehung der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände ließe im vorliegenden Fall darauf schließen, dass die Parteien den Ausschluss des einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters dadurch vereinbart hätten, dass die Preisfreiheit der Wohnung hier unmittelbar Vertragsinhalt geworden sei.

Kurzum: Die klagende Mieterin habe die Vorstellung gehabt, eine preisfreie Wohnung zu mieten und deshalb einer früheren Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne Weiteres zugestimmt. Die beklagte Vermieterin ihrerseits habe bei Vertragsschluss den Willen gehabt, die Preisbindung vollständig auszuschließen und die Wohnung als preisfrei zu vermieten. Damit sei ein entsprechender – stillschweigender – Konsens festzustellen, der die Vereinbarung des – begrenzt wirksamen – Ausschlusses des Mieterhöhungsrechtes umfasse.

Höchstrichterlich entschieden sind bisher nur Fallgestaltungen, in denen preisfreie Wohnungen wie Sozialwohnungen mit Kostenmiete vermietet wurden. Hier liegt der Fall umgekehrt. Es wäre deshalb naheliegender gewesen, auf die – vom LG zitierte – BGH-Rechtsprechung zurückzugreifen und die Vereinbarung als unwirksam zu behandeln, statt sie als eine Art Strafaktion in einen Mieterhöhungsausschluss umzudeuten.