Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

Enthält der ursprüngliche Mietvertrag die Regelung, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, gilt dies auch für den Grundstückserwerber im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Kl. kann von dem Bekl. die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung nicht beanspruchen, da die von ihr erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet haben.

a. Was die Kündigungserklärung vom 23. Mai 2019 wegen Eigenbedarfs anbetrifft, kann dahinstehen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Geltendmachung von Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB vorliegen. Denn jedenfalls steht der Wirksamkeit der Kündigung die Regelung unter Nr. 10 Abs. 1 des Mietvertrags entgegen. Dort heißt es:

„Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“

Diese Regelung bindet auch die Kl., die gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist. Soweit die Kl. meint, hier würde ihr Grundrecht aus Art. 14 GG verletzt, muss sie sich entgegenhalten lassen, dass sie das Eigentum an der Wohnung von vornherein belastet mit der vertraglichen Kündigungseinschränkung erworben hat.

aa. Anders als das Amtsgericht meint, handelt es sich bei der vorgenannten Regelung nicht lediglich um eine unverbindliche Absichtserklärung der ursprünglichen Vermieterin. Maßgeblich ist, wie die Regelung aus Sicht eines objektiven Empfängers zu verstehen war. Wenn dort aber sogar ausdrücklich formuliert ist, dass das Mietverhältnis unter besonderen Voraussetzungen gekündigt werden „kann“, kann dies im Gegenschluss nur so verstanden werden, dass das Mietverhältnis bei Nichtvorliegen besonderer Voraussetzungen nicht gekündigt werden kann und die Vermieterseite daran gebunden ist. Die Regelung kann darüber auch nicht so ausgelegt werden, dass sich die Einschränkung lediglich auf eine Kündigung der ursprünglichen Vermieterin beziehen sollte, weil dort von dem „Wohnungsunternehmen“ gesprochen wird. Ausweislich des Rubrums des Mietvertrags wurde mit „Wohnungsunternehmen“ die Vermieterseite bezeichnet, während die Bekl. als „Mieter“ bezeichnet wurden; diese vordefinierten Bezeichnungen ziehen sich durch den gesamten Mietvertrag.

bb. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt eine solche vertragliche Kündigungsbeschränkung eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht generell aus; sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse“ nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, und dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt wird (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 -, GE 2013, 1584 Rn. 15).

cc. Soweit sich die Kl. nun auf Gründe für ihren Eigenbedarf beruft, die nach ihrer Auffassung auch einen solchen Ausnahmefall auslösen, scheiden dabei denklogisch von vornherein solche Gründe aus, die der Kl. bereits bekannt waren, als sie die streitgegenständlichen Wohnung gekauft hat, und die damit zugleich auch Motiv für die Anschaffung einer Eigentumswohnung waren. Denn insofern wäre der Kl. ein widersprüchliches Verhalten vorzuhalten. Wären diese Gründe derart dringend gewesen, hätte es aus Sicht der Kl. näher gelegen, gleich eine unvermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Bei einer vermieteten Wohnung musste sie immer damit rechnen, diese nicht kurzfristig oder wegen besonderer Härtegründe i.S.d. § 574 BGB auch längerfristig nicht selbst beziehen zu können. Dies betrifft die Absicht der Kl., die Wohnung bereits vor ihrem Renteneintritt als ruhige und größere Zweitwohnung in Berlin zu nutzen, um danach vollständig dorthin umzusiedeln.

dd. Bleibt damit als nach dem Abschluss des Kaufvertrags neu hinzugetretenes Motiv für eine Eigennutzung die im Jahre 2019 bei der Kl. aufgetretene und auch in der Kündigungserklärung vom 23. Mai 2019 angesprochene Krebserkrankung der Kl. übrig, so verhilft auch dies nach Auffassung des Berufungsgerichts der Kl. hier nicht zum Erfolg. Aus dem Kündigungsschreiben selbst ergibt sich, dass die - geheilte - Krebserkrankung nicht zu einer wesentlichen Veränderung der Lebenssituation der Kl. geführt hat. Sie hat vornehmlich den bereits bestehenden Wunsch, in einem ruhigen Wohnumfeld zu wohnen, verstärkt, weswegen die Kl. nun auch in Erwägung zog, zukünftig in Teilzeit zu arbeiten oder den Ruhestand früher anzutreten und damit ihren Lebensmittelpunkt bereits vor Renteneintritt nach Berlin zu verlagern.

Soweit die Kl. darüber hinaus darauf verweist, dass sie im Falle eines erneuten Ausbruchs ihrer Krebserkrankung begleitend zur schulmedizinischen Krebstherapie mit einer sog. Guolin-Quigong-Therapie beginnen wolle, die in Berlin, aber nicht in Kiel angeboten werde, stellt dies bereits keinen aktuell bestehenden Grund für einen Eigenbedarf dar. Er setzt voraus, dass sowohl die Krebserkrankung erneut ausbricht, als auch, dass bis dahin am Wohnort der Kl. immer noch keine Guolin-Quigong-Therapie angeboten wird. Eine solche Therapie wird tatsächlich inzwischen auch in Kiel angeboten. Danach kommt es nicht mehr darauf an, dass ebenfalls Zweifel daran bestehen, dass der Wunsch, eine Guolin-Quigong-Therapie in Berlin durchzuführen, einen Ausnahmetatbestand i.S.d. BGH-Rechtsprechung auslöst, zumal nicht bekannt ist, wie oft im Rahmen einer solchen Therapie der Therapeut überhaupt vor Ort aufgesucht werden müsste und mit welchen Belastungen dies ggf. verbunden wäre.

b. Es kann ebenfalls nicht festgestellt werden, dass die Kündigungserklärung vom 9. April 2020 das Mietverhältnis beendet hat.

Im Schriftsatz der Kl. vom 29. April 2020 befindet sich diesbezüglich nur die Wiedergabe der Erklärung, nicht jedoch eigentlicher Sachvortrag zum Kündigungsgrund. Die Kündigung ist ihrem Wortlaut zufolge darauf gestützt, dass der Bekl. zu 1.) gegenüber einem Dritten die Kl. als Hexe bezeichnet habe und die unzutreffende Aussage getätigt habe, dass sie das Mietverhältnis fristlos gekündigt habe. Die Bekl. haben insofern unstreitig gestellt, dass der Bekl. zu 1.) tatsächlich die folgende Äußerung getätigt habe: „Frau S. wartet nur [auf] einen Grund, um uns fristlos zu kündigen. Sie benimmt sich wie die böse Hexe im Märchenland und möchte uns aus ihrem schönen Schloss vertreiben.“ Mit dieser Erklärung habe der Bekl. zu 2.) im Zusammenhang mit Heizungsausfällen den Handwerkern gegenüber seinen Unmut ausdrücken wollen. Dieser Darstellung ist die Kl. ihrerseits nicht mehr entgegengetreten.

Von dem vorliegenden wiedergegebenen Wortlaut der Erklärung ausgehend, stellt dies von vornherein keinen Grund für eine fristlose Kündigung i.S.d. § 543 BGB, aber auch keinen Grund für eine ordentliche Kündigung i.S.d. § 573 BGB dar. Der Bekl. zu 2.) hat die Kl. nicht als „Hexe“ bezeichnet, sondern lediglich ihr Verhalten mit dem einer „bösen Hexe im Märchenland“ verglichen. So wenig, wie der Handwerker, dem gegenüber die Äußerung getätigt wurde, davon ausgehen konnte, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um ein „schönes Schloss“ handelt, konnte er annehmen, dass die Kl. tatsächlich eine „böse Hexe“ ist, sondern durfte die Äußerung als bildhaft überspitzt und nicht wirklich ernst zu nehmend verstehen. Soweit der Bekl. zu 2.) mit dieser Äußerung überhaupt vertragliche Pflichten gegenüber der Kl. verletzt hat, stellt sich eine solche Pflichtverletzung jedenfalls nicht als ausreichend erheblich i.S.d. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB dar.

c. Was schließlich die Kündigungserklärung vom 18. Mai 2020 anbetrifft, auf die sich die Kl. erstmals im Berufungsverfahren stützen will und die damit begründet ist, dass die Bekl. sich unberechtigt über den Ausfall der Beheizung und Warmwasserversorgung beschwert hätten, obwohl sie selbst hierfür verantwortlich gewesen seien, ist über diese vorliegend nicht zu entscheiden. Hier soll in der Berufungsinstanz ein neuer Streitgegenstand eingeführt und damit die Klage i.S.d. § 533 ZPO geändert werden. Das ist aber nur dann möglich, wenn dies auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin zugrunde zu legen hat (§ 533 Nr. 2 ZPO). Der Kündigung vom 18. Mai 2020 liegt jedoch ein völlig neuer Lebenssachverhalt zugrunde, auf den es für die Beurteilung der ersten beiden Kündigungen nicht ankam (vgl. auch BGH, Urt. v. 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, GE 2009, 1613 = BeckRS 2009, 86439 - Rn. 31 f.).

Verfassungsbeschwerde eingelegt

Die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung sind an sich schon recht hoch; sie werden noch höher, wenn – wie in dem vom Landgericht entschiedenen Fall – der Mietvertrag besondere einschränkende Regelungen zur Kündigung enthält, was gerade in Berlin vielfach dort der Fall ist, wo ehemals landeseigene Wohnungen privatisiert wurden. Und in Berlin reicht es für eine Kündigung nicht einmal aus, seine Vermieterin als „Hexe“ zu betiteln.

Im Mietvertrag, der nach Eigentumserwerb auf die Klägerin übergegangen ist, befindet sich folgende Regelung: „Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“

Im Mai 2029 kündigte die in Kiel wohnhafte Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter Hinweis auf eine Krebserkrankung und im laufenden Gerichtsverfahren im April 2020 wegen der Behauptung, dass sie von einem der Mieter gegenüber einem Handwerker als „Hexe“ bezeichnet worden sei.

Das Amtsgericht Schöneberg gab der Eigenbedarfsklage statt, das Landgericht Berlin wies sie auf die Berufung der Klägerin ab. Zu berücksichtigen sei, dass die Regelung im Mietvertrag, an die die Klägerin wegen ihres Eigentumserwerbs nach § 566 BGB gebunden sei, die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung verschärfe, sodass das in § 573 Abs. 2 BGB geforderte „berechtigte Interesse“ allein nicht ausreiche. Es müsse vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der die Beendigung des Mietverhältnisses aus Sicht des Vermieters notwendig mache. Derartige Voraussetzungen habe die Klägerin nicht dargelegt; der Hinweis auf die in Berlin besser behandelbare Krebserkrankung reiche nicht aus, weil diese inzwischen ausgeheilt sei; die Befürchtung, dass diese wieder ausbrechen könne, stelle keinen gegenwärtig vorhandenen Grund dar, der die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könne.

Soweit es die Kündigung von April 2020 angehe, habe die Klägerin nur einen Sachverhalt wiedergegeben, nicht jedoch einen Kündigungsgrund. Insoweit hätten die Beklagten jedoch unstreitig gestellt, dass der Beklagte zu 1) tatsächlich folgende Äußerung gegenüber einem Handwerker getätigt habe:

„Frau S. wartet nur auf einen Grund, um uns fristlos zu kündigen. Sie benimmt sich wie die böse Hexe im Märchenland und möchte uns aus ihrem schönen Schloss vertreiben.“ Hierbei handele es sich um eine bildhafte Überspitzung, die nicht wirklich ernst zu nehmen sei, weil der Handwerker weder hinsichtlich der Wohnung von einem schönen Schloss noch von der Klägerin als böser Hexe hätte ausgehen müssen.