Ausschluss der Abtretung von Ansprüchen aufgrund der sog. Mietpreisbremse durch Formularmietvertrag

Die Abtretung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) im Mietvertrag kann formularmäßig ausgeschlossen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., ein beim Kammergericht registrierter Rechtsdienstleister, der die Internetseite „www.wenigermiete.de“ betreibt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Dezember 2019 bis März 2020 wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse (§§ 556 d ff. BGB) geltend. In dem Mietvertrag vereinbarten die Parteien unter Ziffer 7 Folgendes:

„Die Abtretung von Ansprüchen aus den §§ 556d BGB bis § 556g ist unzulässig. Das Abtretungsverbot gilt für beide Parteien.“

Die Kl. trat zunächst außergerichtlich an die Bekl. heran. Mit Schreiben vom 27.11.2019 rügte die Kl. - unter Berufung auf die Beauftragung durch den Mieter und dessen Rechteabtretung - gegenüber der Bekl. einen Verstoß gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse und verlangte Auskunft über Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich waren; außerdem wies die Kl. die Bekl. darauf hin, dass der Mieter die Mieten weiter unter Vorbehalt zahle, die Kl. jedoch Rückerstattung der künftig gezahlten Mieten verlangen würde, soweit diese jeweils die zulässige Höchstmiete übersteigen. Überdies forderte die Kl. Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem trat die Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 20.12.2019 entgegen. Mit der Klage begehrt die Kl. für die Monate Dezember 2019 bis einschließlich März 2020 die Rückzahlung von jeweils 67 € überzahlter Miete. Die Bekl. bestreitet die Aktivlegitimation der Kl. und beantragt unter Hinweis auf das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot Klageabweisung.

I. Der Kl. steht gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung überzahlter Miete für die Monate Dezember 2019 bis März 2020 nebst Zinsen zu. Die Kl. ist nicht aktivlegitimiert.

II. 1. Die Kl. macht vorliegend einen Anspruch des Mieters aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 398 BGB i.V.m. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB geltend.

Ob dem Mieter selbst ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gegen die Bekl. gem. §§ 556d ff., 812 BGB zusteht, kann dahinstehen.

Jedenfalls ist die Kl. nicht Forderungsinhaberin geworden. Der Mieter konnte seine Ansprüche auf Rückzahlung etwaig überzahlter Miete nicht wirksam an die Kl. abtreten. Einer Abtretung steht das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot in Ziffer 7 der Vertragsbedingungen des streitigen Mietvertrages entgegen, § 399 Var. 2 BGB. Demnach ist es für beide am Mietverhältnis beteiligten Parteien unzulässig, die Ansprüche aus den §§ 556d BGB und 556g BGB abzutreten.

An der Wirksamkeit dieses Abtretungsverbots bestehen keine rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben nach §§ 307 Abs. 1, 242 BGB unwirksam.

Ein Abtretungsausschluss ist grundsätzlich als unbedenklich anzusehen; allerdings hängt die abschließende Beurteilung über die Wirksamkeit eines Abtretungsverbots von einer Abwägung der Interessen des Verwenders und der anderen Vertragspartei ab. Fehlt ein schützenswertes Interesse des Verwenders an einem Abtretungsausschluss ganz oder stehen dem Interesse überwiegende Interessen der anderen Vertragspartei entgegen, ist der Abtretungsausschluss gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (st. Rspr. d. BGH, Urt. v. 13.7.2006 - VII ZR 51/05; juris Rn. 14 m.w.N.).

Für das Abwägen der einander gegenüberstehenden Interessen sind ein generalisierender, überindividueller Prüfungsmaßstab und eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen; es kommt nicht auf die speziellen Umstände des Einzelfalls an, sondern darauf, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegender Fallgestaltungen verwendet werden kann (BGH, Urt. v. 17.4.2012 - X ZR 76/11; juris Rn. 10). Ein schützenswertes Interesse des Verwenders besteht darüber hinaus regelmäßig hinsichtlich des Ausschlusses der Abtretbarkeit von Hauptleistungspflichten.

Dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen darf nicht verwehrt bleiben, durch die Vereinbarung eines Verbots der Abtretungsmöglichkeit die Vertragsabwicklung übersichtlich zu gestalten und damit zu verhindern, dass ihm eine im Voraus nicht überschaubare Vielzahl von Gläubigern entgegentritt (BGH, Urt. v. 15.6.1989 - VII ZR 205/88; juris Rn. 20).

Unter Zugrundelegung vorgenannter Maßstäbe ist das vereinbarte Abtretungsverbot nicht zu beanstanden.

So ist zunächst festzustellen, dass das durch die Kl. geltend gemachte Rückzahlungsverlangen zu viel gezahlter Miete gem. § 556 g Abs. 1 Satz 3 BGB die Hauptleistungspflicht des Mieters gem. § 535 Abs. 2 BGB betrifft.

Ferner ist Folgendes zu beachten:

a. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird der Mieter durch den Abtretungsausschluss nicht unangemessen benachteiligt. Insbesondere erschöpft sich das Interesse der Vermieterin nicht in dem Umstand, keinem ebenbürtigen Gläubiger gegenüberzustehen. Im Gegenteil hat die Vermieterin ein Interesse an der Erhaltung des Vorteils, nur mit ihrem Vertragspartner verhandeln zu müssen. Das Abtretungsverbot schützt die berechtigten Interessen beider Vertragsparteien an Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung.

Dem steht entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht entgegen, dass die Bekl. Vermieterin einer Vielzahl von Wohnimmobilien ist. Denn auch ihr kann das Interesse nicht abgesprochen werden, in Kenntnis darüber zu sein, mit wem sie ein Vertragsverhältnis eingeht und wen sie im Streitfall als Gläubiger oder Schuldner vor sich hat. Dieses Interesse spiegelt sich insbesondere im regelmäßigen Bewerbungsverfahren eines Mieters für eine Wohnung wider.

Die Vermieterin ist nicht gehalten, mit einem beliebigen Wohnungsbewerber vertraglich zu kontrahieren, sondern ist in der Wahl ihres Vertragspartners frei; dies ist Ausdruck der dem Zivilrecht immanenten Privatautonomie.

Dann aber darf auch derjenigen Vermieterin, die eine Vielzahl von Wohnimmobilien vermietet, nicht alleine aufgrund dieser Tatsache das Interesse daran abgesprochen werden, die Vertragsabwicklung klar und übersichtlich zu gestalten und nicht mit einer Vielzahl von Neugläubigern in Konflikt geraten zu wollen.

Darüber hinaus stellt gerade bei Wohnraummietverhältnissen der Mieter den geeignetsten Gegner dar, der den streitigen Wohnraum kennt und damit am besten beurteilen kann.

Darüber hinaus sprechen für die Zulässigkeit des Abtretungsverbots auch prozessrechtliche Gründe. Denn tritt der Mieter seine Ansprüche an Dritte wirksam ab, kann er in seinem eigenen Verfahren als Zeuge auftreten. Er erhält dadurch die Möglichkeit, in seinem eigenen Prozess als Zeuge gehört und gewertet zu werden und kann dadurch - als Beweismittel - die Beweissituation beeinflussen. Dies könnte er als Kl. nicht bzw. lediglich im Rahmen der Parteivernehmung nach §§ 445 ff. ZPO.

Die Vermieterin wird somit einem zusätzlichen Angriffsmittel ausgesetzt, dem sie nichts bzw. nur eingeschränkt etwas entgegensetzen kann und wird somit in ihrer Beweisführung benachteiligt.

Das Abtretungsverbot wahrt somit auch die Waffengleichheit im Prozess (BGH, Beschl. v. 12.10.2011 - IV ZR 163/10; juris Rn. 10).

b. Dem überwiegt auch kein erhebliches Interesse des Mieters.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters, seine Ansprüche frei abtreten zu können, ist nicht gegeben.

Auch rechtfertigt eine etwaige Annahme der Abhängigkeit des Mieters und dessen fehlende Rechtserfahrung keine Abtretung der Ansprüche an Dritte. Entgegen der Meinung der Kl. ist ein Abhängigkeitsverhältnis des Mieters nicht ohne Weiteres erkennbar. Vielmehr entstehen durch das Mietverhältnis gegenseitige Rechte und Pflichten. Darüber hinaus darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass das streitige Abtretungsverbot ein beiderseitiges Abtretungsverbot darstellt, so dass auch der Vermieterin die Möglichkeit vorenthalten bleibt, ihre Ansprüche an Dritte abzutreten.

Dem Mieter bleibt es darüber hinaus unbenommen, seine Ansprüche selbst geltend zu machen. Sofern der Mieter eine Rechtsberatung wünscht und sucht, auf die er unter Umständen aufgrund eigener Rechtsunerfahrenheit auch angewiesen sein mag, ist er im Rahmen des Abtretungsverbotes nicht daran gehindert, sich diese zu besorgen, anwaltlichen Rat einzuholen und sich vor Gericht vertreten zu lassen.

Die Auffassung der Kl., dem Mieter würde durch das Abtretungsverbot sein Anspruch auf effektiven Rechtsschutz gemäß Art. 19 Abs. 4 GG genommen, ist somit verfehlt. Richtig ist, dass es dem Mieter selbst überlassen bleiben soll, wie er letztlich zu seinem Recht gelangt. Es ist dafür aber nicht erforderlich, dass er seine Ansprüche an einen dem Vermieter unbekannten Dritten abtritt. Es darf ihm vielmehr zugemutet werden, sich an die gegenseitigen, vertraglichen Abreden mit seiner Vermieterin zu halten und im Rahmen dessen seine Rechte - ohne eine ins Gewicht fallende Benachteiligung seiner Interessen - durchzusetzen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 24.11.20 - 11 C 108/20 -, GE 2021, 59). Die Abtretung der Ansprüche mag für den Mieter aus Kostengründen komfortabel sein, einen legitimen Grund, hieraus ein Abtretungsverbot herzuleiten, stellt dieser Umstand indes nicht dar. Kostenrisiken können keinen Grund darstellen, der Anlass dafür bietet, in die Privatautonomie und vertragliche Gestaltungsfreiheit einzugreifen.

c. Letztlich ist das Abtretungsverbot auch nicht rechtsmissbräuchlich. Ein Rechtsmissbrauch kommt nur in Betracht, wenn sich die Vermieterin auf ein Abtretungsverbot beruft, obwohl es nicht von einem beachtlichen, im Zweckbereich der Bestimmung liegenden Interesse gedeckt wird, was bei einem spezifisch die Ansprüche aus §§ 556d und 556g BGB betreffenden Abtretungsverbot offensichtlich nicht der Fall ist (BGH, Beschl. v. 12.10.2011 - IV ZR 163/10; juris Rn. 13).

Das Abtretungsverbot ist mithin wirksam. Es ist weder ersichtlich, dass ein schützenswertes Interesse der Bekl. an dem Abtretungsverbot nicht besteht, noch dass die berechtigten Belange des Mieters an der freien Abtretbarkeit vertraglicher Ansprüche das entgegenstehende Interesse der Vermieterin überwiegen. Da der Mieter die Ansprüche mithin nicht wirksam an die Kl. abgetreten hat, steht dieser gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Dezember 2019, Januar 2020, Februar 2020 und März 2020 zu.

Dass die Kl. die Ansprüche für den Mieter geltend macht, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.

2. Der mit Ziffer 2 des Klageantrages geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 329,29 € teilt das rechtliche Schicksal des Klageantrages zu Ziffer 1. Er ist somit infolge unwirksamer Abtretung gleichfalls unbegründet.

Die Kl. stützt den abgetretenen Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB auf eine Pflichtverletzung wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 3 BGB. Auch dies fällt in den Anwendungsbereich des vertraglichen Abtretungsverbots, so dass auch dieser Anspruch nicht wirksam abgetreten werden konnte.

Nichts anderes ergibt sich bei einer Verzugshaftung gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB infolge der durch die Kl. aus abgetretenem Recht des Mieters vorgenommenen Rüge gegenüber der Vermieterin, §§ 556g Abs. 2 Satz 1, 556d BGB. Auch dies ist vom Anwendungsbereich des vertraglichen Abtretungsverbots umfasst.

Die formularmäßige Vereinbarung, wonach es dem Mieter nicht gestattet ist, Ansprüche und/oder Rechte aus der sogenannten Mietpreisbremse an einen Inkassodienstleister abzutreten, ist wirksam. Die Klage eines Inkassodienstleisters aus abgetretenem Recht wegen überzahlter Mieten nach der Mietpreisbremse ist dann bereits aus fehlender Aktivlegitimation abzuweisen.

Die Klägerin, ein beim Kammergericht Berlin registrierter Rechtsdienstleister, der die Internetseite „www.wenigermiete.de“ betreibt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Dezember 2019 bis März 2020 wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend. In dem Mietvertrag haben die Parteien ein wechselseitiges Abtretungsverbot von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse vereinbart. Das AG Schöneberg hielt, wie schon das AG Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 24. November 2020 - 11 C 108/20 - GE 2021, 59), die Vereinbarung für wirksam und wies die Klage mangels Aktivlegitimation ab.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung überzahlter Miete zu, denn sie ist nicht aktivlegitimiert. Sie macht vorliegend einen Anspruch des Mieters aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach der Mietpreisbremse geltend. Ob dem Mieter selbst ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gegen die Beklagte zusteht, kann dahinstehen.

Jedenfalls ist die Klägerin nicht Forderungsinhaberin geworden, weil der Mieter seine Ansprüche auf Rückzahlung etwaig überzahlter Miete wegen des vereinbarten Abtretungsverbots nicht wirksam an die Klägerin abtreten konnte. An der Wirksamkeit dieses Abtretungsverbots bestehen keine Bedenken. Das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot ist nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben nach §§ 307 Abs. 1, 242 BGB unwirksam.

Ein Abtretungsausschluss ist grundsätzlich unbedenklich; allerdings hängt die Wirksamkeit von einer Abwägung der Interessen des Verwenders und der anderen Vertragspartei ab. Fehlt ein schützenswertes Interesse des Verwenders an einem Abtretungsausschluss ganz oder stehen dem Interesse überwiegende Interessen der anderen Vertragspartei entgegen, ist der Abtretungsausschluss gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Für die Abwägungen der einander gegenüberstehenden Interessen sind ein generalisierender, überindividueller Prüfungsmaßstab und eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen; es kommt nicht auf die speziellen Umstände des Einzelfalls an, sondern darauf, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegender Fallgestaltungen verwendet werden kann.

Ein schützenswertes Interesse des Verwenders besteht darüber hinaus regelmäßig hinsichtlich des Ausschlusses der Abtretbarkeit von Hauptleistungspflichten.

Dem Formularverwender darf nicht verwehrt bleiben, durch die Vereinbarung eines Abtretungsverbots die Vertragsabwicklung übersichtlich zu gestalten, um zu verhindern, dass ihm eine im Voraus nicht überschaubare Vielzahl von Gläubigern entgegentritt.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird der Mieter durch den Abtretungsausschluss nicht unangemessen benachteiligt. Das Abtretungsverbot schützt die berechtigten Interessen beider Vertragsparteien an Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung; das gilt auch für Großvermieter.

Darüber hinaus stellt gerade bei Wohnraummietverhältnissen der Mieter den geeignetsten Gegner dar, der den streitigen Wohnraum kennt und damit am besten beurteilen kann.

Auch prozessrechtliche Gründe streiten für die Zulässigkeit des Abtretungsverbots. Denn tritt der Mieter seine Ansprüche an Dritte wirksam ab, kann er in seinem eigenen Verfahren als Zeuge auftreten, womit der Vermieter in seiner Beweisführung benachteiligt wird; das Abtretungsverbot wahrt somit auch die Waffengleichheit im Prozess.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters, seine Ansprüche frei abtreten zu können, besteht nicht. Darüber hinaus war ein beiderseitiges Abtretungsverbot vereinbart, so dass auch der Vermieterin die Möglichkeit vorenthalten bleibt, ihre Ansprüche an Dritte abzutreten. Dem Mieter bleibt es unbenommen, seine Ansprüche selbst geltend zu machen und ggf. anwaltlichen Rat einzuholen und sich vor Gericht vertreten zu lassen. Dem Mieter soll es selbst überlassen bleiben, wie er letztlich zu seinem Recht gelangt. Dafür ist aber nicht erforderlich, dass er seine Ansprüche an einen dem Vermieter unbekannten Dritten abtritt. Es darf ihm vielmehr zugemutet werden, sich an die gegenseitigen, vertraglichen Abreden mit seiner Vermieterin zu halten und im Rahmen dessen seine Rechte – ohne eine ins Gewicht fallende Benachteiligung seiner Interessen – durchzusetzen. Die Abtretung der Ansprüche mag für den Mieter aus Kostengründen komfortabel sein; ein legitimer Grund, der Anlass dafür bietet, in die Privatautonomie und vertragliche Gestaltungsfreiheit einzugreifen, ist das nicht.

Nach einhelliger Auffassung dient ein Abtretungsverbot der Durchsetzung legitimer Interessen des Schuldners und ist auch als formularmäßige Vereinbarung i.d.R. nicht unangemessen (BeckOK, Stand 1. November 2020, Rn. 16 zu § 399 BGB). Nur ausnahmsweise kann es unbillig sein, etwa wenn eine Mängelklage auf den Reiseanmelder beschränkt wird und dadurch Mitreisende keine Ansprüche aus der Schutzwirkung des Reisevertrages geltend machen können (BGH NJW 1989, 2750). An das schützenswerte Interesse des Verwenders einer solchen Klausel sind keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH NJW 2012, 2107); i.d.R. genügt sein Interesse an der Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung. Beim Handel mit Gebrauchtwagen ist ein solches Abtretungsverbot auch deshalb wirksam, weil der persönliche Kontakt zwischen Händler und Kunden von Bedeutung ist, so dass der Händler ein berechtigtes Interesse daran hat, den Vertrag gegenüber dem von ihm ausgewählten Vertragspartner zu erfüllen, und nicht gegenüber einem beliebigen Dritten (OLG Karlsruhe, Urteil vom 15. März 2017 - 7 U 115/16). Das gilt in einem Mietverhältnis umso mehr, in dem das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien eine große Rolle spielt, weswegen etwa bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich ist. Deshalb bestimmt § 564 Satz 2 BGB auch, dass nach dem Tod des Mieters der Vermieter ein Kündigungsrecht hat, weil mit dem Tod des Mieters sich die Beziehungen der Vertragsteile grundlegend geändert haben (jurisPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 1. Februar 2020, Rn. 4 zu § 564 BGB).

Die 65. Zivilkammer hielt allerdings in einer neuen Entscheidung (Veröffentlichung ist für GE 10 vorgesehen) eine Abtretung für wirksam, obwohl der Mietvertrag ein Abtretungsverbot enthielt. Dabei griff die Kammer allerdings zu einem Kunstgriff: Es ging um einen Fall verletzter Mietpreisbremse, der Mieter hatte seine Rechte an die Conny GmbH abgetreten. Der Kunstgriff der Kammer bestand darin, die Rückforderungsansprüche als keine aus dem Mietvertrag herrührenden zu behandeln, denn die Vermieterin habe „im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch die von ihr verfolgte Preisabrede gegen geltendes Recht verstoßen“. Wie das gehen soll, erklärt die Kammer nicht, denn verwirklicht ist der Preisverstoß erst, wenn beide Unterschriften trocken sind; erst dann ist eine überhöhte Miete vereinbart und eine Rückforderung rührt aus dem Mietvertrag.