Ausschließlicher Wohnsitz nur eines Mieters

Ausschließlicher Wohnsitz nur eines Mieters; Zweckentfremdung von Wohnraum; Mehrheit von Mietern; Mischmietverhältnis; ausschließlicher Wohnsitz; Wohnräume; gewerbliche Nutzung

1. An sich preisgebundene Wohnräume fallen dann aus der Preisbindung heraus, wenn die Mietvertragsparteien über diese Räume ein Mietverhältnis begründen, nach dem die gewerbliche Nutzung der vermieteten Räume überwiegt.

2. Bescheide der Mietpreisstelle über die Höhe der Stichtagsmiete und die Höhe des zulässigen Gewerbezuschlages finden auf Fallgestaltungen wie in Leitsatz 1 keine Anwendung.

3. Es bedarf auch dann keiner Zweckentfremdungsgenehmigung, wenn bei mehreren Mietern wenigstens ein Mieter in der auch zu Gewerbezwecken genutzten Wohnung einen ausschließlichen Berliner Wohnsitz hat.

Die Bekl. schlossen gemeinsam mit dem inzwischen verstorbenen Ehemann der Bekl. zu 2) und der Kl. den mit den Worten "Mietvertrag für gewerbliche Räume" überschriebenen Vertrag vom 14. März 1980, mit dem sie im Hause belegene Räume "zum Betriebe einer Zahnarztpraxis und für Wohnzwecke" von der Kl. mieteten. Das Mietwohnhaus ist unstreitig vor dem 24. Juni 1948 bezugsfertig gewesen. Die vermietete Fläche war in dem Vertrage mit 237 m2 vereinbart. Es sollten bei einem Preis von 12,00 DM pro Quadratmeter monatlich 2850,- DM zuzüglich "Mehrwertsteuer für die Praxisräume und Heizkosten" entrichtet werden. Nach § 20 des Mietvertrages sollte die Vermietung von anderen Räumen im Hause als Zahnarztpraxis unzulässig sein. In der Anlage zu dem Mietvertrag - ebenfalls vom 14. März 1980 - räumte "der Vermieter dem Mieter das Verkaufsrecht seiner Praxis und das Recht der Verpachtung seiner Praxis" ein. In § 21 Nr. 5 des Mietvertrages heißt es unter anderem: "Der Mietvertrag ist vorbehaltlich der Zustimmung des Bezirksamtes Spandau geschlossen, die Mietzahlung beginnt mit dem Vorliegen der erforderlichen Genehmigung." Unter dem 18. März 1980 hat das Bezirksamt Spandau "dem Antrag auf Genehmigung des Mietvertrages für gewerbliche Räume" unter gewissen Auflagen gem. § 15 Abs. 5 StBauFG zugestimmt.

Die Bekl. zu 1) hat ihren ausschließlichen Wohnsitz in den gemieteten Räumen. Wegen der Fläche, für die nach dem Mietvertrage die Mehrwertsteuer zu zahlen war, hat zwischen den Beteiligten in der Folgezeit eine Unterredung stattgefunden, bei der für die Kl. deren Steuerberater tätig geworden ist. Dieser hat unter dem 21. November 1980 bestätigt, daß 105,31 m2 auf die privat genutzten Räume entfallen und 124,92 m2 auf die gewerblich genutzten. Diese Aufteilung ist von den Bekl. mit dem Schreiben vom 15. Dezember 1980 bestätigt worden.

Die Kl. hat von den Bekl. für das Jahr 1980 einen monatlichen Mietzins von 2.850,-DM zuzüglich 13 % Mehrwertsteuer = 3.220,50 DM verlangt, mithin 12 x 3.220,50 DM = 38.646,- DM. Hiervon hat sie die von den Bekl. insgesamt geleisteten 17.400,- DM in Abzug gebracht, so daß 21.246,- DM verblieben sind, die sie von der Bekl. begehrt. Die Bekl. haben vorgebracht, die Wohnung unterliege der Mietpreisbindung, weil sie überwiegend privat genutzt werde. Für sie sei ein Mietpreis von monatlich 913,86 DM zulässig, zu dem noch ein Gewerbezuschlag von 366,69 DM und ein Wertverbesserungszuschlag von 119,65 DM hinzuzurechnen seien, so daß sie die preisrechtlich zulässige Miete monatlich bezahlt hätten. Die Klage hatte im wesentlichen Erfolg.

Die vermieteten Räume unterliegen nicht der Mietpreisbindung. Es liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, bei dem nach dem Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt, die gewerbliche Nutzungsart überwiegt. In einem solchen Fall finden auf das Vertragsverhältnis nicht die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum Anwendung, sondern die des allgemeinen Mietrechts.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 20. Oktober 1982 (GE 82, 1121 = LM AMVOB Nr. 4) ausgeführt, daß die AMVOB keine Rechtsgrundlage für die Annahme eines vom allgemeinen Mietpreisrecht abweichenden Wohnraumbegriffs enthalte, durch den das Bestimmungsrecht des Vermieters hinsichtlich der Verwendung der zu vermietenden Räume eingeschränkt werde. Entscheidend für die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege, sei die vertragliche Zweckbestimmung. Auf sie sei - auch unter Berücksichtigung der Begriffsbestimmung des Geschäftsraumes im Sinne von § 2 Abs. 1 des damaligen Geschäftsraummietengesetzes - abzustellen. Nach der genannten Entscheidung des BGH, der der Senat folgt, liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht vor, wenn die vermieteten Räume zwar zum Wohnen geeignet sind, der vertragsgemäße Gebrauch durch den Mieter für die Vertragspartner aber gerade nicht im Wohnen, sondern in der Nutzung als Geschäftsraum liegt (vgl. auch BGH NJW 1985, 1772 = BGHZ 94, 11).

Für sogenannte Mischmietverhältnisse hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. April 1986 (vgl. GE 1986, 697) ergänzend klargestellt, daß die Entscheidung über die Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum anzuwenden sind, davon abhängt, welche Nutzungsart überwiegt. Entscheidend ist insoweit der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden; steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich. Nach dieser Rechtsprechung, der der erkennende Senat folgt, fallen an sich preisgebundene Wohnräume auch dann aus der Mietpreisbindung heraus, wenn die Mietvertragsparteien über diese Räume ein Mietverhältnis begründen, nach dem die gewerbliche Nutzung der vermieteten Räume überwiegt (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 18. Januar 1985 in GE 1985, 935; Urteil vom 1. Dezember 1986 in GE 1987, 137; LG Berlin Urteil vom 2. Mai 1983 in GE 1983, 627). Denn da die Preisvorschriften nur für die Vermietung von Wohnraum gelten (vgl. § 3 Abs. 1 AMVOB), sind bei einer derartigen Sachlage weder § 3 Abs. 2 Nr. 1 noch § 15 AMVOB anwendbar.

Soweit die Bekl. geltend machen, daß sich aus Bescheiden der zuständigen behördlichen Stellen ergebe, daß diese die Auffassung verträten, es handele sich bei den gemieteten Räumen um preisgebundenen Altbau, ist dies für die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit unerheblich. Die Entscheidung der Frage, ob auf das Mietverhältnis der Parteien die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum an-zuwenden sind oder allgemeines Mietrecht maßgeblich ist, obliegt allein den ordentlichen Gerichten. Die Bescheide der Mietpreisstelle über die Höhe der Stichtagsmiete und die Höhe des zulässigen Gewerbezuschlages können demgemäß erst dann Wirksamkeit entfalten, wenn auf das Mietverhältnis der Parteien die Vorschriften über die Wohnraummiete Anwendung finden und demgemäß die Mietpreisbindung zu bejahen ist. Auch nach Auffassung des BGH in dem von den Bekl. zitierten Urteil vom 25. Juni 1980 (GE 1980, 853) entscheiden die Mietpreisstellen nur über Vorfragen, von denen die Begründetheit eines materiellen Anspruchs, für den die Zuständigkeit der Zivilgerichte gegeben ist, abhängig sein kann (vgl. a.a.O., S. 855 f.).

Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst, daß nach dem Willen der Vertragschließenden die gewerbliche Nutzung der Räume als Vertragszweck Vorrang hat. Der Mietvertrag trägt die Überschrift "Mietvertrag für gewerbliche Räume", und in § 1 des Vertrages heißt es, daß die Räume zum Betriebe einer Zahnarztpraxis und für Wohnzwecke vermietet werden. Die Zahnarztpraxis wird mithin zuerst erwähnt. § 20 enthält eine Konkurrenzschutzklausel und in der Anlage zum Mietvertrag wird nur von einem Verkaufsrecht bzw. einer Verpachtung der Praxis gesprochen. Etwa danach noch zum Wohnen verbleibende Räume werden hier gar nicht erwähnt, was entscheidend dafür spricht, daß die Ausübung der Praxis der vorrangige Vertragszweck sein sollte, während der Wohnzweck bei den vertraglichen Vereinbarungen nur von untergeordneter Bedeutung war. Im übrigen spricht auch die nachträglich Vereinbarung der Parteien vom 21. November/15. Dezember 1980 über die Größe der gewerblich genutzten Flächen dafür, daß die gewerbliche Nutzung überwiegen sollte. Denn von der Gesamtfläche von rund 230 m2 sollten danach rund 125 m2 zu gewerblichen Zwecken genutzt sein. Schließlich ist zwischen den Parteien auch unstreitig, daß auch die tatsächliche Nutzung der gemieteten Räume durch die Bekl. flächenmäßig überwiegend gewerblich erfolgt. Streitig ist zwischen den Parteien lediglich, ob als Privaträume nur 43,55 m2 genutzt werden - wie die Kl. behauptet - oder etwa 100 m2 - wie die Bekl. behaupten. Nach der Auffassung des Senats übersteigt darüber hinaus der Mietwert der tatsächlich für die Ausübung der Praxis genutzten Räume den Mietwert der privat genutzten Räume erheblich, weil es sich bei den Praxisräumen um die größten Räume im Vorderhaus handelt, die über die vorgelagerte Diele direkten Zugang zum Treppenhaus haben. Auch wenn sich der Parteiwille über den im Vordergrund stehenden Vertragszweck noch nicht aus dem schriftlichen Vertrage selbst ergäbe, würden demgemäß die für die Feststellungen des Parteiwillens heranzuziehenden Gesichtspunkte der Flächenanteile und ihres Mietwerts hier zu dem selben Ergebnis führen.

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung steht der Wirksamkeit des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages nicht entgegen. Das Landgericht hat zutreffend einen Fall des § 1 Abs. 4 b ZwVbVO als gegeben angesehen, wonach es einer Genehmigung (des Berliner Landesamtes für Wohnungswesen) dann nicht bedarf, wenn einzelne Räume von dem Wohnungsinhaber zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, solange er in dieser Wohnung ausschließlich seinen Berliner Wohnsitz hat. Mit Recht hat das Landgericht ausgeführt, daß auch dann keine Ausnahmegenehmigung notwendig ist, wenn es sich um Räume handelt, in denen wenigstens einer der Mieter ausschließlich seinen Berliner Wohnsitz hat. Aus den Ausführungsvorschriften zur Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ergibt sich nichts anderes.