Ausschließlicher Gerichtsstand für Mietsachen gilt nicht für Klagen des Zwangsverwalters gegen Eigentümer

Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29 a ZPO gilt nur für Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien; eine Klage des Zwangsverwalters gegen den Eigentümer auf Herausgabe der Kaution ist am Wohnsitz des Vermieters zu erheben.

Die Parteien streiten um die Herausgabe einer Mietsicherheit (Kaution).

Der Kl. ist der gerichtlich bestellte Zwangsverwalter eines im Eigentum des Bekl. stehenden Grundstücks in Berlin-Neukölln.

Ein Mieter einer dort befindlichen Wohnung ist nach seinem mit dem Bekl. geschlossenen Mietvertrag verpflichtet gewesen, eine Kaution zu zahlen.

Der Kl. trägt vor: Der Mieter habe 1.047,64 € Kaution an den Bekl. gezahlt. Da er als Zwangsverwalter nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig davon, ob ihm die Kaution übergeben wurde oder nicht, unter den üblichen Umständen verpflichtet sein wird, diese an den Mieter auszukehren, habe er einen Anspruch auf Herausgabe der Kaution gegen den Bekl. Insoweit handele es sich um eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Räume, für welches gemäß § 29 a ZPO hier das Amtsgericht Neukölln zuständig sei. Insoweit sei es anerkannt, daß ein Mieter einen mietrechtlichen Anspruch gegen seinen Vermieter habe, darauf gerichtet, daß dieser im Falle der Zwangsverwaltung die Kaution an den Verwalter herausgebe. Seinem Anspruch gegen den Bekl. lägen die gleichen Ansprüche und Einwendungsmöglichkeiten zugrunde. Entsprechend dem Zweck des § 29 a ZPO dürfe es insoweit nicht zum Auseinanderfallen der örtlichen Zuständigkeit kommen, nur weil hier nicht der Mieter, sondern er als Zwangsverwalter den Anspruch geltend gemacht habe. Denn er sei als Zwangsverwalter aus dem bestehenden Mietverhältnis berechtigt und verpflichtet. Für die Abwicklung der Kautionsabrede sei er analog § 566 a Satz 1 BGB wie ein Erwerber des Mietobjekts zu behandeln.

Gemäß § 280 Abs. 2 ZPO ist durch Zwischenurteil festzustellen, daß das Amtsgericht Neukölln unzuständig ist.

Das Amtsgericht Neukölln ist hier unzuständig, da der Bekl. seinen allgemeinen Gerichtsstand im Bezirk des Amtsgerichts München hat und der ausschließliche Gerichtsstand beim Gericht der belegenen Sache gemäß § 29 a ZPO hier nicht gegeben ist.

Gemäß § 29 a ZPO ist für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

Zu Recht weist der Kl. darauf hin, daß er - für die Zeit seiner Bestellung als Zwangsverwalter - gemäß § 152 Abs. 2 ZVG in die Stellung des Vermieters eingerückt ist. Als solcher haftet er gegenüber dem Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, VIII ZR 11/03) auch dann, wenn ihm diese zuvor nicht zugeflossen ist. Ob er gegenüber dem Bekl. als ursprünglichem Vermieter einen Anspruch auf Auskehr der Kaution hat, ist jedoch keine mietrechtliche Frage, sondern vorrangig eine Frage des Zwangsverwaltungsrechts. Sofern der Bekl. die Kaution erhalten hat, wird er sie dem Kl. dann (soweit sie nicht durch Aufrechnung geschmälert wurde) herauszugeben haben, wenn sie der Beschlagnahme gemäß § 148 Abs. 1 ZVG unterliegt, insbesondere, wenn sie eine Mietforderung gemäß § 21 Abs. 2 ZVG darstellt.

Es kann offenbleiben, ob der Kl. daneben auch in analoger Anwendung von § 566 a BGB einen Anspruch aus Auskehr der Kaution gegen den Bekl. hat. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber von Wohnraum dann, wenn der Mieter Kaution geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Diese Norm begründet nicht nur Ansprüche zwischen Mieter und (neuem) Vermieter, sondern auch Kautionsherausgabeansprüche zwischen Erwerber und Veräußerer des Wohnraums (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl. § 566 a, Rz. 4). Dabei handelt es sich jedoch nicht um Ansprüche aus einem Mietverhältnis i. S. v. § 29 a ZPO, sondern um Ansprüche, die ihre Grundlage in dem Veräußerungsgeschäft haben bzw. daraus folgen.

Denn der in § 29 a ZPO verwandte Begriff "Streitigkeit über Ansprüche aus Mietverhältnissen" ist nach Sinn und Zweck der Norm nicht auf Streitigkeiten zwischen altem und neuem Vermieter anzuwenden. Ursprünglich handelte es sich bei der Zuweisung der Wohnraummietstreitigkeiten an den Gerichtsstand der belegenen Sache um eine soziale Schutzvorschrift zugunsten des Mieters. Zwar hat der Gesetzgeber die Vorschrift später dahingehend geändert, daß sie nur noch die örtliche Zuständigkeit regelt, wohingegen die sachliche Zuweisung des Wohnraummietrechts an die Amtsgerichte systemkonform im GVG geregelt wurde. Damit sollte der soziale Schutzgedanke jedoch nicht aufgegeben werden.

Auch nach seinem Wortlaut erfaßt § 29 a ZPO nur Streitigkeiten über Ansprüche, an denen die Prozeßbeteiligten als Parteien des Vertrages beteiligt sind. Der BGH (NJW 2004, 1239-1240) hat insoweit festgestellt, daß es sich bei Ansprüchen des Vermieters gegen einen Dritten aus einem selbständigen Gewähr- oder Garantievertrag oder aus einer Bürgschaft nicht um Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis, sondern um Ansprüche aus einem selbständigen Rechtsgeschäft handelt, auf das § 29 a ZPO nicht anwendbar sei. Weiter hat er (a.a.O.) ausgeführt: Auch wenn im Rahmen von Streitigkeiten über selbständige Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsverträge etwa aufgrund von Einwendungen Fragen zu entscheiden sein können, die sich aus dem Miet- oder Pachtverhältnis ergeben, auf das sich der selbstständige Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsvertrag bezieht, so ist dies nicht typischerweise der Fall. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, die Parteien eines selbständigen Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsvertrages denen eines Miet- oder Pachtverhältnisses über Räume gleichzustellen und sie auf dem Weg des von § 29 a ZPO vorgesehenen ausschließlichen Gerichtsstands zu zwingen, den Rechtsstreit nicht am allgemeinen Gerichtsstand des Schuldners, sondern am Gerichtsstand der belegenen Sache zu führen. Zwar stellt der BGH insoweit nur auf vertragliche Schuldverhältnisse ab. Seine Überlegungen gelten jedoch ebenso für die hier in Betracht kommenden gesetzlichen Schuldverhältnisse aufgrund der Zwangsverwaltung bzw. des Wechsels in der Person des Vermieters.

Es ist unerheblich, daß die Klage des Mieters gegen den Bekl. auf Herausgabe der Kaution an den Kl. als Mietsache am hiesigen Gericht zu verhandeln wäre. Unserer Rechtsordnung ist es nicht fremd, daß zur Regelung des gleichen Streitgegenstandes verschiedene Gerichte zuständig sind, abhängig davon, wer klagt und verklagt wird.

Nach § 29 a ZPO ist das Gericht (das kann bei Geschäftsräumen auch das Landgericht sein) ausschließlich örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden. Die Zuständigkeitsregelung gilt aber nur für Streitigkeiten der Mietvertragsparteien, nicht für eine Klage des Zwangsverwalters gegen den Eigentümer auf Herausgabe der Kaution.

Der Zwangsverwalter verlangte vom Eigentümer die Herausgabe der Kaution, die der Mieter gezahlt hatte. Er berief sich darauf, daß er mit Beendigung des Mietverhältnisses er auf jeden Fall dem Mieter die Kaution auskehren müsse, ohne daß er sich darauf berufen könne, daß der Eigentümer die Kaution an ihn nicht weitergeleitet habe. Nach dem Zweck des § 29 a ZPO sei hier das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

Mit (rechtskräftigem) Zwischenurteil vom 7. September 2004 (die Berufung gegen das Urteil ist vom Landgericht Berlin zurückgewiesen worden) stellte das Amtsgericht Neukölln fest, daß das Gericht des Wohnsitzes des Vermieters zuständig sei. Der Zwangsverwalter sei nicht Partei des Mietvertrages, sondern ein Dritter. Zur Begründung seiner Entscheidung bezieht sich das Amtsgericht auf das Urteil des Bundesgerichtshofes (GE 2004, 476), wonach es sich bei Ansprüchen des Vermieters gegen einen Dritten aus Garantievertrag nicht um eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis handele. Die Erwägungen des Bundesgerichtshofs, wonach § 29 a ZPO für die Mietzahlungsklage gegen einen Bürgen nicht anwendbar ist, träfen auch hier zu.