Ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnis

Ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnis; Herausgabeklage; Nutzungsentschädigung; Streitwertgrenze; Räumung

1. Ob es sich um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum handelt, für das das Amtsgericht ausschließlich zuständig ist, richtet sich grundsätzlich nach dem Sachvortrag des Klägers.

2. Auch bei einer ausschließlich auf Eigentum gestützten Klage auf Herausgabe oder Nutzungsentschädigung gilt jedenfalls dann nichts anderes, wenn der Beklagte das Bestehen eines Mietverhältnisses nicht schlüssig vorträgt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Entschädigung für die Nutzung von Wohnräumen in Anspruch, die im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Mitte im 2. Obergeschoss des Hauses ... liegen und im Eigentum des Kl. stehen. Die Bekl. hatte von der Voreigentümerin eine im 3. Obergeschoss desselben Hauses gelegene Wohnung gemietet, war aber im Zusammenhang mit der Modernisierung des Hauses in eine andere Wohnung umgesetzt worden. Im Zuge der Modernisierung des Hauses wurde die Decke zwischen den beiden im Hause ... gelegenen Wohnungen durchbrochen und eine Maisonettewohnung hergestellt. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten wurde der Bekl. zunächst der Wiedereinzug in die zuvor von ihr genutzte Wohnung verwehrt; sie nahm die Voreigentümerin auf Herausgabe der Wohnung im 3 Obergeschoss in Anspruch und erstritt am 19. April 2001 ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Mitte. Darauf nahm sie sowohl die Räume im 3. Obergeschoss als auch die mit dieser Wohnung nunmehr über eine Wendeltreppe verbundene Wohnung im 2. Obergeschoss in Besitz.

Nachdem der Kl. als Eigentümer der gesamten Maisonettewohnung im Grundbuch eingetragen worden war, forderte er gestützt auf sein Eigentum die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der im 2. Obergeschoss gelegenen Räume auf. Eine darauf gerichtete Klage blieb zwar erstinstanzlich erfolglos, doch wurde das amtsgerichtliche Urteil auf die vom Kl. dagegen eingelegte Berufung geändert. Das Landgericht Berlin verurteilte die Bekl. durch Urteil vom 8. Mai 2006 auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2006 zur Räumung und Herausgabe der im 2. Obergeschoss gelegenen Räume an ihn. Das Urteil wurde am 4. Oktober 2006 durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt.

Mit der vorliegenden beim Landgericht Berlin eingereichten Klage begehrt der Kl. Nutzungsentschädigung für die im 2. Obergeschoss des oben genannten Hauses gelegenen Räume für den Zeitraum von Januar 2004 bis zur Zwangsräumung und beziffert sie auf 7.888,38 E.

Nachdem die Bekl. die Zuständigkeit des Landgerichts gerügt und angegeben hat, sie habe bis zum Urteil des Landgerichts Berlin in dem mit dem Kl. geführten Räumungsrechtsstreit davon ausgehen können, auch hinsichtlich der im 2. Obergeschoss gelegenen Räume nutzungsberechtigt zu sein, hat das das Landgericht die Parteien darauf hingewiesen, dass es das Amtsgericht Mitte für ausschließlich zuständig halte. Der Kl. hat darauf das Landgericht Berlin zwar weiter für zuständig gehalten, aber vorsorglich die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Mitte beantragt. Das Landgericht Berlin hat sich darauf durch Beschluss vom 8. April 2008 für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag des Kl. an das Amtsgericht Mitte verwiesen. Dieses hat sich durch Beschluss vom 23. April 2008 ebenfalls für sachlich unzuständig erklärt und die Sache dem Kammergericht zur Bestimmung der Zuständigkeit vorgelegt.

Die Voraussetzungen für die Bestimmung des zuständigen Gerichts gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO liegen vor, denn das Landgericht Berlin und das Amtsgericht Mitte haben sich beide rechtskräftig (zum Begriff vgl. BGH NJW 1988, 1794 f.; NJW-RR 1997, 1161) für unzuständig erklärt. Dem steht es nicht entgegen, dass das Amtsgericht Mitte die Parteien vor seiner Entscheidung nicht angehört hat, denn es hat seine Entscheidung den Parteien immerhin nachträglich bekannt gemacht (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 36 Rn. 25).

Auf die Vorlage der Sache durch das Amtsgericht Mitte ist das Landgericht Berlin für sachlich zuständig zu erklären, weil es sich bei dem vorliegenden Rechtsstreit um eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit handelt, die den Landgerichten zugewiesen ist, denn der für die sachliche Zuständigkeit maßgebliche Gegenstandswert der Klage übersteigt 5.000 E, § 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts handelt es sich bei der vorliegenden Streitigkeit nicht um eine Streitigkeit über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, bei dem die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts Mitte nach § 23 Nr. 2 a) GVG gegeben wäre. Maßgeblich für die Beurteilung der Zuständigkeit ist insoweit stets der Sachvortrag des Kl., da nur er den Streitgegenstand bestimmt (vgl. für Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte: Zöller/Gummer, a.a.O., § 13 GVG Rn. 11). Ob das auch für ausschließlich auf Eigentum gestützte Herausgabe- und Nutzungsentschädigungsklagen gilt, wenn die beklagte Partei das Bestehen eines Mietverhältnisses einwendet (so Zöller/Gummer, a.a.O., § 23 GVG Rn. 8 und für die Parallelproblematik bei § 29 a ZPO: Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 29 a Rn. 13; a. A. OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 127 f (128 m.w.N.)) kann vorliegend offen bleiben, weil es jedenfalls erforderlich ist, dass das Bestehen eines Mietverhältnisses schlüssig eingewandt wird (vgl. OLG Düsseldorf, a.a.O.). Das ist vorliegend nicht der Fall.

Zwar hat die Bekl. unter Berufung auf die Vorschrift des § 23 Nr. 2 a) GVG die Zuständigkeit des Landgerichts Berlin gerügt. Sie hat aber keine Tatsachen für das Bestehen eines Mietverhältnisses hinsichtlich der Räume im 2. Obergeschoss vorgetragen, sondern sich lediglich darauf berufen, sie habe bis zum Berufungsurteil des Landgerichts Berlin im vorangegangenen Räumungsrechtsstreit subjektiv davon ausgehen können, zur Nutzung berechtigt zu sein. Zur Möglichkeit der konkludenten Begründung eines Mietverhältnisses hat sie im vorliegenden Rechtsstreit keine Tatsachen vorgetragen, sondern sich insoweit darauf beschränkt, das Berufungsurteil im Räumungsprozess als "nicht nachvollziehbar" zu bezeichnen und darauf zu verweisen, dass es einer Überprüfung nicht standgehalten hätte. Soweit sie auf Betriebskostenzahlungen für beide Etagen verweist, folgert sie daraus nicht den konkludenten Abschluss eines Mietvertrages, sondern tritt der Behauptung der des Kl. entgegen, sie habe die im 2. Obergeschoss gelegenen Räum unentgeltlich genutzt. Schließlich behauptet sie auch keine Tatsachen, aus denen sich der Abschluss eines Mietvertrages ergeben könnte, wenn sie darauf verweist, sie bestreite die Rechtsansicht des Kl., nach der zwischen den Parteien hinsichtlich der Räume im 2. Obergeschoss ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis bestehe.

Das danach sachlich zuständige Landgericht Berlin hat seine Zuständigkeit auch nicht dadurch verloren, dass es den Rechtsstreit mit bindender Wirkung an das Amtsgericht Mitte verwiesen hätte, denn der Verweisungsbeschluss ist für das Amtsgericht nicht bindend.

Die grundsätzliche Bindungswirkung von Verweisungsbeschlüssen nach § 281 Abs. 2 Satz 3 und Satz 4 ZPO für das aufnehmende Gericht entfällt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, namentlich bei Verletzung des rechtlichen Gehörs oder wenn der Verweisung jede rechtliche Grundlage fehlt, so dass sie als objektiv willkürlich erscheint (BGH NJW 1993, 1273). Das kann unter anderem dann der Fall sein, wenn das verweisende Gericht eine in Rechtsprechung und Schrifttum einhellige Ansicht außer Acht gelassen oder den Sachverhalt evident falsch erfasst und deshalb seine eigene Unzuständigkeit nicht nachvollziehbar begründet hat (vgl. Zöller/Greger, a.a.O., § 281 Rn. 17 m.w.N.)

So liegt es hier. Zwar mag der Umstand, dass das Landgericht zu Unrecht angenommen hat, die Bekl. habe sich in tatsächlicher Hinsicht schlüssig auf das Bestehen eines Mietverhältnisses gestützt, den Vorwurf objektiver Willkür noch nicht zu begründen, obwohl es der Bekl. oblag, den Tatsachenvortrag aus dem Räumungsrechtsstreit im vorliegenden Verfahren zu wiederholen und der Hinweis auf ein im dortigen Verfahren zu Unrecht ergangenes Urteil ergangenes Urteil Tatsachenvortrag im vorliegenden Verfahren nicht zu ersetzen vermag. Objektiv willkürlich erscheint der Verweisungsbeschluss aber, weil sich das Landgericht nicht damit auseinandergesetzt hat, dass sich die Bekl. - das gilt jedenfalls für Teile der Klageforderung - schon aus Rechtsgründen von vornherein nicht auf ein etwa bestehendes Mietverhältnis berufen konnte, weil darüber bereits mit bindender Wirkung durch das rechtskräftige Herausgabeurteil der Berufungskammer des Landgerichts im vorangegangenen Rechtsstreit entschieden worden war. Dieser Umstand hätte das Landgericht jedenfalls veranlassen müssen, den Sachverhalt näher zu klären, bevor es den Rechtsstreit ggf. nach einer entsprechenden Abtrennung allenfalls teilweise mit bindender Wirkung an das Amtsgericht Mitte hätte verweisen können. Besonders schwer wiegt dabei, dass es dabei die ihm insoweit gegebenen Hinweise des Kl. auf die entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zur Kenntnis genommen hat. Im Einzelnen gilt insoweit Folgendes:

Es ist anerkannt, dass Herausgabeurteile zugleich das Fehlen von vertraglichen Herausgabeverweigerungsrechten bindend feststellen, so dass der rechtskräftig zur Herausgabe verurteilte Besitzer einem auf § 989 BGB gestützten Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nicht entgegenhalten kann, er habe ein vertragliches Besitzrecht gehabt (vgl. nur: Zöller/Vollkommer, a.a.O., vor § 322 Rn. 34 a a.E.). Hierauf hatte auch der Bundesgerichtshof in der vom Kl. genannten Entscheidung unter Nennung der insoweit bestehenden Rechtsprechung verwiesen (vgl. BGH NJW 1981, 1517 f. [1517]), die freilich im Hinblick auf den Zeitraum, für den diese Rechtskraftwirkung gilt, differenziert: Wird Nutzungsentschädigung für die Zeit von der Rechtshängigkeit der Herausgabeklage bis zum Tag der mündlichen Verhandlung (oder dem Ende der Schriftsatzfrist in schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO), auf die das Herausgabeurteil ergeht, geltend gemacht, ist die Frage eines vertraglichen Nutzungsrechts zwischen den Parteien geklärt; die beklagte Partei kann sich im Folgeprozess von vornherein nicht mehr auf ein vertragliches Nutzungsrecht berufen (vgl. BGH NJW 1998, 1709 ff. [1710] und NJW 2006, 1553 f. [1553]). Dem steht auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. November 1998 - V ZR 29/98 - (NJW-RR 1999, 376 f.) nicht entgegen, auf die sich das Landgericht jedenfalls zunächst gestützt hat: Die Entscheidung bezieht sich auf eine im Vorprozess abgewiesene Räumungsklage; aus ihrer Abweisung folgt nicht, dass ein vertragliches Nutzungsrecht festgestellt worden wäre. Vorliegend ist dagegen zu fragen, wie weit die Rechtskraft eines Herausgabeurteils reicht.

Vorliegend ergibt sich daraus, dass die Bekl. für den Zeitraum der Rechtshängigkeit der Herausgabeklage aus Rechtsgründen von vornherein an der schlüssigen Behauptung eines Mietverhältnisses gehindert war. Zwar kann der Senat den genauen Zeitraum insoweit nicht bestimmen, weil er den Zeitpunkt, zu dem die Herausgabeklage rechtshängig gemacht wurde, nicht kennt. Die Bekl. war aber jedenfalls für den Zeitraum Dezember 2005 (erstinstanzliche Abweisung der Räumungsklage) bis einschließlich April 2006 (Entscheidung über die Berufung) daran gehindert, ein Mietverhältnis schlüssig zu behaupten. Nachdem sie für eine etwaige Neubegründung eines Mietverhältnisses nach der Entscheidung des Berufungsgerichts im Vorprozess nichts vorgetragen hat, wendet sie für die Zeit danach (bis zum 4. Oktober 2006) kein Mietverhältnis ein.

Danach verbleibt zwar ein restlicher Zeitraum von Januar 2004 bis zur Rechtshängigkeit der Herausgabeklage im Vorprozess, für den die Frage des Bestehens eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien im Vorprozess noch nicht rechtskräftig geklärt worden war. Erachtete das Landgericht das Vorbringen der Bekl. zur Darlegung eines Mietverhältnisses für diesen Zeitraum für ausreichend, hätte es die Sache insoweit mit bindender Wirkung an das Amtsgericht Mitte verweisen können, wenn es zunächst den betreffenden Zeitraum ermittelt, den Rechtsstreit wegen des darauf entfallenden Teils der Klage abgetrennt und sodann an das Amtsgericht Mitte verwiesen hätte. So ist es aber nicht verfahren.

Für Ansprüche aus Wohnraummietverhältnissen, auch wenn sie die Streitwertgrenze von 5.000 € überschreiten, ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig. Stützt sich der Kläger dagegen nicht auf ein Mietverhältnis, sondern auf sein Eigentum, gilt das nicht. Die entgegenstehende Behauptung des Beklagten, es liege ein Mietverhältnis vor, kann allenfalls dann berücksichtigt werden, wenn sie schlüssig ist.

Die Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoss hatte nach Umbauarbeiten zu einer Maisonettewohnung auch die Wohnung im 2. Obergeschoss genutzt, war aber später zur Räumung insoweit verurteilt worden. Der Eigentümer verlangte danach, gestützt auf sein Eigentum, Nutzungsentschädigung von mehr als 7.000 €. Die Mieterin meinte, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, woraufhin das Landgericht Berlin den Rechtsstreit an das Amtsgericht Mitte verwies. Dieses verneinte ebenfalls seine Zuständigkeit und legte die Frage dem Kammergericht vor.

Mit Beschluss vom 22. Mai 2008 hielt das Kammergericht das Landgericht Berlin für sachlich zuständig. Grundsätzlich richtet sich die Zuständigkeit nach dem Vortrag des Klägers, der sich hier ausschließlich auf sein Eigentum gestützt hatte. Ein entgegenstehender Vortrag des Beklagten könne nur dann berücksichtigt werden, wenn schlüssig das Bestehen eines Mietverhältnisses behauptet werde. Das sei hier nicht der Fall. Schließlich sei der Mieter hier schon vorher durch rechtskräftiges Urteil zur Herausgabe der Wohnung im 2. Obergeschoss verurteilt worden. Damit sei auch festgestellt worden, dass kein Mietverhältnis bestand.