Ausschließliche Tilgungsbestimmung des Vermieters durch AGB unwirksam

Ausschließliche Tilgungsbestimmung des Vermieters durch AGB unwirksam; Leistungsbestimmung; Verrechnung der Mietzahlung

1. Eine Vertragsbestimmung, wonach sämtliche Zahlungen des Mieters zunächst auf Zinsen und Kosten zu verrechnen sind und eine anderweitige Leistungsbestimmung durch den Mieter ausgeschlossen ist, verstößt gegen § 554 b BGB und § 9 AGBG.

2. Eine Formularklausel, wonach bei Zahlungsverzug des Mieters Zinsen in Höhe von 3 % über dem Basiszinssatz "gefordert werden können", ist wirksam.

2. Für den Monat Februar 1996 schulden die Bekl. noch 154,55 DM. Der von ihnen am 31. Januar 1996 bezahlte Betrag von 862,75 DM reichte bei einer wie vom Amtsgericht zutreffend angenommenen Miethöhe von 1.017,30 DM nicht aus, den gesamten Mietzins zu decken.

a) Der von den Bekl. am 31. Januar 1996 bezahlte Betrag war für die Februar-Miete bestimmt. Das ergibt sich auch ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung aus dem Datum der Zahlung und der Tatsache, daß aus Sicht der Bekl. bei einem geminderten Mietzins keine Rückstände bestanden, auf die eine Zahlung verrechnet werden könnte. Insoweit geht aus den Umständen, nämlich der Zahlung des von den Bekl. als geschuldeter Mietzins betrachteten Betrages zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Februar-Mietzinses, eine Tilgungsbestimmung mit ausreichender Deutlichkeit hervor (vgl. LG Köln WuM 1991, 98; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 554 Rn. 25).

b) Es stand den Bekl. frei, mittels einer (konkludenten) Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB auf die Februar Miete zu zahlen. Denn die Bestimmung in Nr. 4 Abs. 3 Satz 2, 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Kl. war gegen § 554 b BGB verstoßend und wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 Abs. 1, 2 Nr. 1 AGBG unwirksam (ebenso OLG Celle WuM 1990, 103, 109; LG München I WuM 1994, 370, 371; Bub/Treier-Bub, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. II 428).

Gemäß § 366 Abs. 1 BGB steht das Bestimmungsrecht, auf welche Schuld seine Leistung zu verrechnen ist, grundsätzlich dem Schuldner zu. Der Ausschluß des Bestimmungsrechts in Verbindung mit der formularmäßigen Bestimmung, daß sämtliche Zahlungen zunächst auf Zinsen und Kosten zu verrechnen sind, benachteiligt den Mieter unangemessen, da hierdurch der Eintritt einer Kündigungslage gemäß § 554 BGB gefördert wird. Gemäß § 554 BGB kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses nur aussprechen, wenn der Mieter sich mit der Zahlung von Mietzins in der gesetzlich bestimmten Höhe in Verzug befindet. Zinsen auf verspätet geleisteten Mietzins und Kosten sind keine laufenden Leistungen des Mieters und daher kein Mietzins im Sinne dieser Bestimmung; Rückstände mit Zinsen und Kosten begründen somit kein fristloses Kündigungsrecht nach § 554 BGB. Mietzinsforderungen sind für den Mieter somit die lästigeren Verbindlichkeiten, da sie den Bestand des Mietverhältnisses gefährden können; die Klausel, wonach Zahlungen des Mieters erst nach der Tilgung der Zinsen und Kosten zuletzt auf den Mietzins verrechnet werden können, widerspricht damit der Tilgungsreihenfolge, die gesetzlich nach § 366 Abs. 2 BGB zu beachten wäre.

Entgegen der Ansicht der Kl. führt die Tatsache, daß sich Verzugszinsen und Kosten - und damit der Rückstand bei den reinen Mietzahlungen - selten zu einem Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten aufsummieren werden, der gemäß § 554 Abs. 1 Ziff. 2 BGB zur Kündigung berechtigt, nicht dazu, daß es sich nicht um einen lediglich geringfügigen und damit einen nicht unangemessenen Nachteil handelt. Denn die Gefährdung des Mietverhältnisses beruht nicht stets darauf, daß allein die Rückstände wegen der Zinsen und Kosten zu einer Kündigungslage führen können; vielmehr kann bei einem schon bestehenden Rückstand mit den laufenden Mietzahlungen, der zwei Monatsmieten nicht vollständig erreicht, die aufgrund der durch die Kl. vorgeschriebene Verrechnung der Zahlungen zu einem weiteren Rückstand führen, mit dem zusammen ihr die Kündigung ermöglicht wird. Zudem trifft es bereits nicht zu, daß die Klausel sich regelmäßig nur in sehr geringem Umfang auswirken kann, denn zu den Kosten zählen nicht nur geringfügige Mahnkosten, sondern sämtliche Prozeßkosten, Vollstreckungskosten und sonstige Aufwendungen, die der Gläubiger zur Durchsetzung eines Anspruches macht; deren vorrangige Tilgung kann somit einen erheblichen Rückstand bei den Mietzinsforderungen bewirken.

Wirksam ist die Klausel auch nicht aufgrund der Tatsache, daß Leistungen des Schuldners gemäß § 367 Abs. 1 BGB bereits von Gesetzes wegen vorrangig auf die Zinsen und Kosten zu verrechnen sind. Denn § 367 BGB ist lediglich anzuwenden, wenn der Mieter weder ausdrücklich noch konkludent eine Verrechnungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB trifft; diese Möglichkeit wird dem Mieter durch die Klausel genommen. Daß der Vermieter gemäß § 367 Abs. 2 BGB berechtigt ist, die Annahme der Leistung abzulehnen, wenn der Mieter eine andere als die in § 367 Abs. 1 BGB vorgesehene Leistungsbestimmung trifft, rechtfertigt keine andere Auffassung. § 367 Abs. 2 BGB verlangt dem Vermieter ein aktives Verhalten ab, wenn er der Leistungsbestimmung des Schuldners entgegentreten will; will der Vermieter somit eine Kündigungslage herbeiführen oder aufrechterhalten, so gelingt ihm dies nur, wenn er dem Mieter gegenüber klarstellt, daß er die geleisteten Zahlungen nicht als Erfüllung der zur Kündigung berechtigenden Rückstände akzeptiert. Damit ist den Interessen des Vermieters Genüge getan; es benachteiligt den Mieter jedoch unangemessen, wenn das gleiche Ergebnis bereits formularmäßig und für den Regelfall herbeigeführt wird.

Zudem ist es für den Mieter regelmäßig nicht ohne weiteres ersichtlich, in welcher Höhe Ansprüche wegen Kosten gegen ihn bestehen, und auch die Errechnung der jeweiligen Zinsverbindlichkeiten wegen des zu spät gezahlten Mietzinses kann zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Dies gilt um so mehr, da vorliegend der Mietzins aufgrund der - wie auszuführen ist, wirksamen - Klausel in Nr. 4 Abs. 2 Satz 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Kl. mit jeweils 3 % über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen war. Der Bekl. wäre somit nur über eine regelmäßig eingeholte Bankauskunft in der Lage, die Höhe des Zinssatzes, aufgrund dessen der jeweilige Rückstand und damit die Anrechnung der geleisteten Zahlungen zu errechnen wäre, selbst zu bestimmen. Welche Zahlungen zur Vermeidung einer Kündigung notwendig zu leisten wären, ist für den durchschnittlichen Mieter aufgrund der Klausel nicht mehr in zumutbarer Weise ersichtlich.

Es ist kein weitergehendes schutzwürdiges Interesse der Kl. ersichtlich, das in der Abwägung nach § 9 AGBG den Nachteil für den Mieter zu rechtfertigen imstande wäre. Aus den vorstehenden Gründen ist sie, sofern es darauf ankommt, eine Kündigung durchzusetzen, durch ihr Ablehnungsrecht gemäß § 367 Abs. 2 BGB ausreichend geschützt; die stetige unpünktliche Zahlung des Mietzinses kann überdies den Vermieter nach ständiger Rechtsprechung gemäß § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung berechtigen, so daß kein Grund ersichtlich ist, die Kündigungsmöglichkeiten formularmäßig noch zu erweitern.

Auf die unangemessene Benachteiligung kommt es überdies lediglich gemäß § 9 AGBG an; die Klausel verstößt jedoch auch gegen § 554 b BGB und wäre daher selbst dann unwirksam, wenn sie zu einer lediglich geringfügigen Ausweitung der Kündigungsrechte des Vermieters führte.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Klausel auch nicht deshalb wirksam, weil für den Fall ihrer Wirksamkeit jedenfalls das Verschulden des Mieters an seinem Leistungsverzug ausgeschlossen und daher eine auf § 554 BGB gestützte Kündigung des Vermieters regelmäßig unwirksam wäre. Der Mieter ist verpflichtet, sich über die Grundlagen des Vertrages durch die Lektüre des von ihm unterzeichneten Formulars zu unterrichten. Im Falle der Wirksamkeit der Klausel wäre es ihm daher nicht schon grundsätzlich zugute zu halten, daß er davon, daß seine Zahlungen nicht in voller Höhe auf den laufenden Mietzins verrechnet werden können, keine Kenntnis haben könnte. Zumindest für den Regelfall hätte es daher dabei zu bleiben, daß gemäß § 285 BGB das Verschulden des Schuldners zugrunde zu legen ist und die Beweislast dafür, daß er von dem Umfang seiner Zahlungsrückstände auch bei Anstrengung der gebotenen Sorgfalt keine Kenntnis haben konnte, beim Mieter verbleibt.

Etwas anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes in NJW-RR 1995, 1257. Der BGH hat darin lediglich ausgeführt, daß eine zwischen Parteien - ausdrücklich oder konkludent - vereinbarte Tilgungsbestimmung bindend sei. Die Entscheidung betrifft jedoch eine individualvertraglich bestimmte Tilgung; sie besagt nicht, daß die Tilgungsbestimmung nicht nur für eine einzelne Leistung, sondern für sämtliche Leistungen des Dauerschuldverhältnisses sowie durch eine Formularklausel durch den Vermieter vorgegeben werden kann. Auch aus der Entscheidung des BGH vom 20. Juni 1984 (BGHZ 91, 375) ergibt sich nichts Gegenteiliges. Zwar hat der Bundesgerichtshof darin die formularmäßige Abbedingung von § 366 BGB für nicht grundsätzlich unzulässig gehalten. Die Entscheidung ist jedoch zum Gewerbemietrecht ergangen; die Klausel war daher an § 9 AGBG weder unter Berücksichtigung der besonderen Schutzbedürfnisse des Mieters in seinen Wohnraumbelangen zu prüfen noch an § 554 b BGB, da diese Vorschrift nur auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet. (...)

7. Der Zinsanspruch beruht auf § 284 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Nr. 4 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen. Diese Regelung, nach der die Bekl. den zu spät gezahlten Mietzins mit 3 % über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank (d. h. seit dem 1. Mai 1999 über dem Basiszinssatz) zu verzinsen hatten, ist wirksam. Weder übersteigt der Zinssatz den üblicherweise zu erwartenden Schaden der Kl., § 11 Ziff. 5 lit. a AGBG, noch wird durch die Klausel den Bekl. gemäß § 11 Ziff. 5 lit. b AGBG der Nachweis abgeschnitten, daß ein Schaden in dieser Höhe nicht entstanden sei. Für die Wirksamkeit der Klausel ist es nicht erforderlich, daß sie den Gegenbeweis ausdrücklich zuläßt, denn eine Klausel, die ihrem Wortlaut nach bereits nicht den Eindruck einer gesetzeswidrigen Benachteiligung erweckt, bedarf keines ausdrücklichen weitergehenden Hinweises auf die Rechtsverteidigungsmöglichkeiten des Verbrauchers (BGH NJW 1982, 2316 und 1985, 321). Unwirksam ist eine Klausel demnach nur, wenn sie ihrer Fassung nach den Eindruck erweckt, daß sie eine zwingende Bindung vorschreibt. Die Klausel, nach der die Zinsen in der bestimmten Höhe bei Zahlungsverzug "gefordert werden können", ist jedoch objektiv nicht geeignet, den Kunden in den Glauben zu versetzen, daß ihm der Nachweis eines geringeren Zinsschadens unmöglich gemacht werde (ebenso BGH NJW 1985, 320, 321 zur Klausel "Bei Zahlungsverzug werden ... % erhoben".).

Auf welchen Mietrückstand für welche Monate eine Zahlung verrechnet werden soll, ist oft unklar. Auf ein eigenes Bestimmungsrecht nach dem Vertrag entgegen einer ausdrücklichen Bestimmung durch den Mieter darf der Vermieter sich jedenfalls nicht berufen.

Im Mietvertrag hieß es, daß Zahlungen des Mieters zunächst auf Zinsen und Kosten zu verrechnen seien, wie es auch § 367 BGB vorsieht. Ein eigenes Bestimmungsrecht des Mieters war damit ausgeschlossen. Am 31. Januar zahlte der Mieter ohne nähere Erklärung statt 1.017,30 DM 862,75 DM. Der Vermieter verrechnete dies zunächst auf Zinsen und Kosten, denn es bestanden erhebliche Rückstände.

Mit Urteil vom 20. Oktober 2000 hielt das Landgericht Berlin das für unzutreffend. In der Zahlung vom 31. Januar sei eine stillschweigende Leistungsbestimmung zu sehen, daß diese auf die Februar-Miete angerechnet werden sollte. Das Leistungsbestimmungsrecht des Mieters sei immer vorrangig; die entgegenstehende Formularklausel verstoße gegen § 9 AGBG. Das Landgericht konnte sich dazu auf eine herrschende Meinung in der Rechtsprechung stützen (vgl. auch Beuermann GE 2000, 1301).

Viele Mietverträge enthalten Verrechnungsklauseln, die allesamt unwirksam sind. Maßgeblich ist immer die Leistungsbestimmung durch den Mieter, die auch stillschweigend erfolgen kann. Ist das nicht geschehen, sollte grundsätzlich auf den ältesten Rückstand verrechnet werden. Jedenfalls ist eine klare, für jede Zahlung des Mieters vorzunehmende Verrechnungsbestimmung anzuraten. Vor der reinen Saldierung wird gewarnt.