Ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts

1. Erhebt der Vermieter Klage gegen den Mieter, ist für die Beurteilung der ausschließlichen amtsgerichtlichen Zuständigkeit für Wohnraumietsachen gemäß § 23 Nr. 2a GVG nicht nur auf den schlüssigen Vortrag des Klägers, sondern auch auf das erhebliche Gegenvorbringen des Beklagten abzustellen.

2. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen hängt nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab. Es reicht aus, dass zwischen den Parteien eine „Streitigkeit“ über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses besteht. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts wird deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwendet, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten wird.

Die Kammer hatte den Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO antragsgemäß an das Amtsgericht Lichtenberg zu verweisen, da dieses für die Entscheidung gemäß § 23 Nr. 2a GVG ausschließlich zuständig ist.

§ 23 Nr. 2a GVG begründet eine streitwertunabhängige und ausschließliche gerichtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses. Die Parteien dieses Rechtsstreits streiten über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses.

Zwar hat die Kl. nicht den Abschluss eines Wohn-, sondern den eines Gewerberaummietverhältnisses unter Vorlage einer mit „Mietvertrag über Gewerberäume“ geschlossenen Vertragsurkunde schlüssig behauptet und die Räumung des Vertragsobjektes verlangt. Das hätte eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts jedoch nur dann gehindert, wenn sich der Bekl. auf die Klage nicht eingelassen oder den Abschluss eines Gewerberaummietverhältnisses nicht unter gleichzeitiger Behauptung eines Wohnraummietverhältnisses bestritten hätte. Spätestens aber mit der Klageerwiderung ist zwischen den Parteien ein Streit über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses entstanden, da der Bekl. hinreichend substantiiert und unter Beweisantritt eingewandt hat, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag der fehlerhaften Vertragsüberschrift zuwider aufgrund der von ihm behaupteten Begleitumstände tatsächlich um ein Wohnraummietverhältnis handeln würde („falsa demonstratio non nocet“).

Dieser Vortrag des Bekl. reichte für den Wegfall der sachlichen Zuständigkeit des Landgerichts und die Begründung der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts aus. § 23 Nr. 2a GVG stellt allein darauf ab, ob die Parteien über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses streiten, unabhängig davon, ob der Mieter den Bestand als (Feststellungs-) Kl. behauptet oder ihn wie hier als Bekl. einer Feststellungs- oder Leistungsklage gegen die vom Vermieter behaupteten Ansprüche einwendet. Der ausschließliche Gerichtsstand hängt nicht davon ab, wer zuerst klagt (vgl. Schultzky, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 29a Rz. 13 [zu § 29a ZPO]). Der damit nicht zu vereinbarenden gegenteiligen Auffassung des VIII. Zivilsenates des BGH, der zur Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit ausschließlich auf die Schlüssigkeit des Kl.vortrags abstellt (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129 = NJW 2014, 2864, beckonline Tz. 23), folgt die Kammer deshalb nicht.

Die Frage einer womöglichen „Doppelrelevanz“ des Bestandes eines Wohnraummietverhältnisses für die Zulässigkeit und Begründetheit der von der Kl. erhobenen Räumungsklage stellt sich für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit nicht, da § 23 Nr. 2a GVG für die ausschließliche sachliche Zuständigkeit nicht auf den tatsächlichen Bestand eines Wohnraummietverhältnisses abstellt, sondern den bloßen „Streit“ darüber genügen lässt, um eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts zu begründen. Das unterscheidet § 23 Nr. 2a GVG wesentlich von anderen Zuständigkeitsnormen, bei denen es - wie etwa bei § 32 ZPO - bereits nach deren gesetzlichem Tatbestand darauf ankommt, dass eine für die Begründetheit der Klage maßgebliche Tatsache auch für die Begründung der gerichtlichen Zuständigkeit gegeben sein muss, nicht hingegen, ob lediglich ein Streit der Parteien über ihr Vorliegen besteht. Allein dieser Umstand rechtfertigt es bei diesen von § 23 Nr. 2a GVG wesensverschiedenen Zuständigkeitsvorschriften, im Rahmen der Beurteilung der gerichtlichen Zuständigkeit ausschließlich auf den schlüssigen Kl.vortrag abzustellen. Denn nur so kann bei streitigem Vortrag der Parteien zu „doppelrelevanten Tatsachen“ durch eine verfahrensrechtliche Vereinfachung eine beschleunigte und endgültige Erledigung des Rechtsstreits durch ein Sachurteil erreicht werden (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Oktober 2009 - VIII ZB 42/08, NJW 2010, 873, beckonline Tz. 14 [zur Rechtswegzuständigkeit]). Dieses Bedürfnis indes besteht bei § 23 Nr. 2a GVG nicht, da der tatsächliche Bestand eines Wohnraummietverhältnisses für die Anwendbarkeit der Vorschrift schon nicht relevant ist; damit kann sie auch nicht „doppelrelevant“ sein.

Eine im Ergebnis davon abweichende Beurteilung ist hier auch nicht dadurch gerechtfertigt, dass es sich bei dem beklagten Mieter um einen Verein handelt. Zwar dient ein Mietvertrag, den der Vermieter ausschließlich mit einer juristischen Person als Mieter schließt, grundsätzlich gewerblichen Zwecken (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318 = NJW 2008, 3361, juris Tz. 12). Hier indes ist der Vertrag ausweislich des Vertragskopfes und der Unterschriftenzeile auch mit vier natürlichen Personen geschlossen. Jedenfalls in einer solchen Vertragslage kommt dem Umstand, dass es sich bei einem der Mieter um eine juristische Person handelt, keine wesentliche Bedeutung zu. Es handelt sich vielmehr um ein sog. Mischmietverhältnis, bei dem davon auszugehen ist, dass die Vertragsparteien eine rechtliche Einheit des Vertrages herbeiführen wollten. Deshalb stellt das streitgegenständliche Mietverhältnis entweder ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis dar (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129 = NJW 2014, 2864, beckonline Tz. 23). Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht und damit für die Einordnung des Vertrages das Maß gibt, ist durch Auslegung zu ermitteln (vgl. BGH, aaO., beckonline Tz. 30 f.). Diese fiele unter Zugrundelegung des von der Kl. bestrittenen Sachvortrags des Bekl. zu dessen Gunsten aus. Denn die von dem Bekl. behaupteten - und von der Kl. in Abrede gestellten - Begleitumstände des Vertragsschlusses lassen den Schluss zu, dass für die Parteien des Mietvertrages die Wohnraumnutzung der Mietsache im Vordergrund stand. Dann aber handelte es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein solches über Wohnraum.

Ob die von dem Bekl. behaupteten Begleitumstände des Vertragsschlusses tatsächlich gegeben waren, ist jedoch keine Frage der gerichtlichen Zuständigkeit und damit der Zulässigkeit, sondern der vom Amtsgericht zu beurteilenden Begründetheit der Klage. Für die Zuständigkeit des Amtsgerichts reicht es gemäß § 23 Nr. 2a GVG aus, dass zwischen den Parteien Streit über die genannten Umstände besteht.

Wenn eine Räumungsklage beim Landgericht erhoben und damit schlüssig ein Geschäftsraummietverhältnis geltend gemacht wird, bleibt dessen sachliche und örtliche Zuständigkeit auch dann bestehen, wenn die beklagte Partei – zudem ein Verein – sich auf ein Mischmietverhältnis beruft? Antwort: ZK 67 LG Berlin!

Der vor dem Landgericht Berlin auf Räumung in Anspruch genommene Verein machte geltend, dass Zweck des Mietverhältnisses auch die Nutzung von Räumen zum Wohnen gewesen sei und die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts deshalb vorliege. Die Klägerin beantragte daraufhin hilfsweise Verweisung an das örtlich zuständige Amtsgericht.

Das Landgericht gab dem Hilfsantrag statt und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht Lichtenberg. Zwar habe die Klägerin unter Vorlage des mit „Mietvertrag über Gewerberäume“ überschriebenen Vertrages schlüssig ein Geschäftsraummietverhältnis behauptet. Dagegen habe aber der Beklagte unter Darlegung von bestimmten – allerdings von der Klägerin bestrittenen – Begleitumständen dargelegt, dass es sich tatsächlich um ein Wohnraummietverhältnis gehandelt habe. Entgegen der Auffassung des BGH (Urt. v. 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, GE 2014/1129) dürfe nicht allein auf die Schlüssigkeit des Klägervortrags abgestellt werden, weil sich sonst die sachliche Zuständigkeit allein danach richte, welche der Parteien zuerst Klage erhebe. Weil § 23 Ziff. 2a GVG nicht auf den tatsächlichen Bestand eines Wohnraummietverhältnisses abstelle, sondern den bloßen „Streit“ darüber ausreichen lasse, um eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts zu begründen, bestehe auch nicht die Gefahr einer möglichen „Doppelrelevanz“. Schließlich stehe dem auch nicht entgegen, dass es sich bei dem beklagten Mieter um einen Verein handele. Hier sei der Vertrag ausweislich des Vertragskopfes und der Unterschriftenzeile auch mit vier natürlichen Personen abgeschlossen worden, sodass von einem Mischmietverhältnis auszugehen sei, wobei die rechtliche Einordnung als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis vom Amtsgericht im Rahmen der Begründetheit der Klage vorgenommen werden müsse.