Ausscheiden von Gesellschaftern der vermietenden GbR

Ein Mieterhöhungsverlangen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist unwirksam, wenn nicht alle Gesellschafter Vermieter sind.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung unter ihrer im Rubrum genannten Anschrift, die in das Feld L2 des Berliner Mietspiegel 1998 einzuordnen ist. Als Vermieterin trat im Mietvertrag vom 1. März 1983 die damalige Hauseigentümerin, Frau K., auf.

Die Kl. behaupten, Vermieter der Wohnung zu sein, da sie das Eigentum des streitgegenständlichen Hauses von der Vermieterin erworben hätten. Zum Nachweis hierfür haben sie zunächst zur Gerichtsakte einen Grundbuchauszug von 1994 eingereicht, in dem die Kl. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts als Eigentümer eingetragen sind. Nach entsprechender Auflage des Gerichts haben die Kl. nunmehr einen Grundbuchauszug vom 20.5.1999 eingereicht, in dem seit dem 27.3.1997 als Eigentümer die Kl. zu 4) und 5) als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen sind.

Die Klage ist unbegründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch gem. § 2 MHG nicht zu, da sie nicht aktivlegitimiert sind.

Die Kl. begehren die Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber der von ihnen gebildeten GG C.-F. Berlin J.-Str. GbR abzugeben. Nach ihrem eigenen Vorbringen soll ihnen dieses Recht als Vermieter und Eigentümer des Grundstücks zustehen.

Vorliegend haben die Kl. zu einem Auseinanderfallen von Vermieter- und Eigentümerposition nichts vorgetragen, so daß davon auszugehen ist, daß sie ihre Rechte aus ihrer Eigentümerstellung an dem streitgegenständlichen Grundstück herleiten.

Aus dem nunmehr vorliegenden Grundbuchauszug vom 20.5.1999 ergibt sich jedoch, daß Eigentümer nur die Kl. zu 4) und 5), nicht aber die übrigen Kl. sind. Bei einem Gesellschafterwechsel wird jedoch der Mietvertrag mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. BGH, GE 1998, 483 ff.).

In den Mietvertrag mit der früheren Hauseigentümerin K. sind zunächst die Kl. sowie weitere, zwischenzeitlich ausgeschiedene Gesellschafter als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetreten.

Durch die nunmehrige Anteilsübertragung der weiteren Kl. an den Kl. zu 4) ist daher in entsprechender Anwendung von § 571 BGB von einer Fortsetzung des Mietvertrages mit den Kl. zu 4) und 5) auszugehen, die allein befugt sind, Vertragsänderungen, wie vorliegend Mieterhöhungen, vorzunehmen.

Bei Abschluß eines Mietvertrages mit einer GbR werden die Gesellschafter Vermieter oder Mieter. Der Bundesgerichtshof hält bei einer vermietenden BGB-Gesellschaft die entsprechende Anwendung des § 571 BGB für nicht geboten, so daß bei einem im Grundbuch eingetragenen Eintritt neuer Gesellschafter diese auch Vermieter werden.

Unter Berufung auf diese Entscheidung wies das Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 26. Mai 1999 die Klage einer aus sechs Gesellschaftern bestehenden GbR ab, da nach Anteilsübertragung nur noch die Gesellschafter zu 4) und 5) im Grundbuch eingetragen waren.

Wir halten das Urteil für falsch, denn eine Klage kann nicht deshalb unbegründet werden, weil neben den anspruchsberechtigten Klägern noch weitere Kläger aufgeführt sind. Das Gericht hätte schlicht - mit entsprechender Kostenquote - der Klage der Gesellschafter zu 4) und 5) stattgeben und im übrigen die Klage abweisen müssen. Mit dem umgekehrten Fall, daß die GbR Mieterin ist, hatte sich das Amtsgericht Tiergarten in seinem Urteil vom 21. Juni 1999 zu beschäftigen. Eine entsprechende Anwendung des § 571 BGB, der nur für den Vermieter gilt, scheidet hier aus. Das Gericht meinte jedoch entgegen der noch herrschenden Auffassung, daß auch hier die GbR in ihrem jeweiligen Gesellschafterbestand die Mietvertragspartei ist. Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet allerdings für durch den Mietvertrag begründete Forderungen noch fünf Jahre weiter, wobei die Fünfjahresfrist ab Kenntnis des Vermieters zu laufen beginnt (BGH 117, 168).