Ausreiseverkauf

Ausreiseverkauf; Anfechtung; Drohung

1. Anfechtung eines Kaufvertrages, der aufgrund rechtsstaatswidriger Drohungen staatlicher Organe zustande gekommen ist.

2. Eine Ergebnisänderung dadurch, daß zwischen den Parteien wei-tere Vereinbarungen getroffen wurden, die ohne Drohungen zustande kamen.

Die Kl. waren Eigentümer eines Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Bekl. haben den Grundbesitz von den Kl. durch Vertrag des staatlichen Notariats vom 23.3.1987 erworben. Die Eigentumsänderung wurde einen Tag später im Eigenheimgrundbuch eingetragen. Die Kl. fechten den Vertrag mit der Begründung an, er sei durch Drohung staat-licher Organe zustande gekommen. Sie tragen dazu vor: Ein vorher von ihnen mit Dritten abgeschlossener Vertrag über das Eigenheim sei nicht genehmigt worden. Der Kaufvertrag zwischen ihnen und den Bekl. sei unter massivem Druck der Abteilung Inneres und der zuständigen Organe des Bezirkes Erfurt zustande gekommen. Es sei eine freie Entscheidung zur Veräußerung des Eigentums unterbunden und die Veräußerung an einen den staatlichen Organen genehmen Bewerber zu diktierten Be-dingungen erreicht worden. Vor der Veräußerung des Eigenheims sei ein Umzug in die Bundesrepublik Deutschland nicht gestattet worden. Da-durch seien sie, die Kl., in eine Zwangslage versetzt worden, die eine freie Entscheidung zum Verkauf des Eigenheims nicht mehr gewährleistete. Damit seien die Voraussetzungen des § 70 Abs. 1 ZGB erfüllt. Zwar rich-te sich der Vorwurf, daß der Vertrag durch Drohung zustande gekommen sei, nicht gegen die Bekl., sondern gegen staatliche Organe, dies mache jedoch für die Anfechtung des Vertrages keinen Unterschied. Die Kl. ver-langen die Verurteilung der Bekl., die Auflassung für das Streitgrundstück zu erklären und die Eintragung der Auflassung im Grundbuch zu bewilligen. Außerdem begehren die Kl. Räumung und Herausgabe.

Die Bekl. wehren sich u. a. mit Hinweis darauf, daß durch eine gesonderte persönliche Vereinbarung zwischen den Parteien geregelt gewesen sei, daß unabhängig vom Kauf die Kl. solange in ihrem Grundstück wohnen bleiben könnten, bis sie über anderweitigen Wohnraum verfügten. Das Kreisgericht hielt die Klage für begründet.

Die Kl. haben die Erklärung im Kaufvertrag des Staatlichen Notariats Nordhausen ... vom 23.3.1987 auf Grund rechts-widriger Drohung abgegeben und sind deshalb gemäß § 70 Abs. 1 ZGB zur Anfechtung des Vertrages berechtigt. Die Drohung erfolgte durch staatliche Organe der damaligen DDR.

Es ist ständige Rechtsprechung, daß die Drohung nicht nur vom Vertrags-partner, sondern auch, wie hier, von einem Dritten, d. h. den staatlichen Organen der damaligen DDR, ausgehen kann.

Die Kl. waren als Bürger, die eine ständige Ausreise aus der damaligen DDR in die BRD beantragt hatten, besonderen staatlichen Repressalien ausgesetzt. Das ist jetzt allgemein bekannt.

Selbst wenn die Genehmigung zur Ausreise erteilt war, konnte diese nur erfolgen, wenn die Betroffenen vorher über ihren Grundbesitz verfügt hatten.

Normale grundbuchlich gesicherte Kredite galten als Schulden. Die Hauseigentümer, d. h. hier die Kl., mußten deshalb vor der Ausreise die Kredite zurückzahlen bzw. das Eigenheim verkaufen. Insoweit war der Aussage des Zeugen A. zu folgen, der als damaliger Leiter des Sektors Genehmigungswesen in der Abteilung Inneres beim Rat des Kreises Nordhausen auch hinsichtlich des Zustandekommens des Vertrages der Parteien über die entsprechenden Kenntnisse verfügte.

Die Kl. konnten auch nicht frei entscheiden, an wen sie verkaufen woll ten. Kaufverträge von Bürgern, die Ausreiseanträge gestellt hatten, wa-ren von der Genehmigungsstelle für den Grundstücksverkehr an die Ab-teilung Inneres weiterzuleiten. Diese traf die eigentliche Entscheidung, ob der Vertrag zu genehmigen war oder nicht.

Das ergab sich zweifelsfrei aus der Aussage des Zeugen B., Leiter der Grundstücksverkehrsgenehmigungsstelle, der auch bei den Grundstücksverträgen der Kl. die Genehmigung versagte.

So hatten die Kl. zunächst beabsichtigt, ihr Eigenheim an den Zeugen C. zu veräußern. Diesem gegenüber erklärte der Kl. bei Aufnahme der Ver-handlungen, daß er nicht frei verkaufen könne, sondern erst bei Inneres rückfragen müßte, ob er überhaupt an diesen verkaufen könnte. Später in-formierte er ihn, daß er den Eindruck habe, daß das möglich sei. Als sich die Kl. und der Zeuge C. bereits beim Staatlichen Notariat zur Beurkundung des Vertrages befanden, erschien dort der Zeuge A. und führte allein ein Gespräch mit dem Notar. Danach riet der Notar den Beteiligten an, von der Beurkundung des Vertrages Abstand zu nehmen. Obwohl der In-halt dieses Gespräches nicht bekannt ist, hat das Gericht keine Zweifel daran, daß der Notar dabei informiert wurde, daß durch Inneres eine Ge nehmigung des beabsichtigten Vertrages nicht erfolgt. Die Beteiligten bestanden später auf Beurkundung. Die Genehmigung zu diesem Vertrag wurde versagt. Der Zeuge hätte mit seiner Ehefrau und vier Kindern das Haus wohnraummäßig ausgelastet. Er erfuhr jedoch im persönlichen Ge-spräch mit dem Vorsitzenden des Rates des Kreises hinsichtlich des Hau-ses, "daß die Partei- und Staatsführung des Kreises es für jemand anderes vorgesehen habe."

Damit steht fest: Die Kl. mußten ihr Eigenheim verkaufen, wenn sie die Ausreise erreichen wollten. Sie konnten den Käufer nicht frei wählen. Damit griff der Staat, bzw. das staatliche Organ durch Drohung in die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit der Kl., die durch § 70 Abs. 1 ZGB gesichert wurde, ein.

Drohung ist das Inaussichtstellen eines künftigen Übels, die den Betreffenden in eine Zwangslage versetzt. Sie bestand für die Kl. darin, daß sie die von ihnen begehrte Ausreise nur erhalten würden, wenn sie das Ei-genheim an den ihnen vorgegebenen Käufer, d. h. die Bekl. veräußern. Im übrigen anerkennt die Rechtsprechung auch den Umstand, daß eine gan-ze Bevölkerungsgruppe von einer Kollektivdrohung betroffen sein kann, wie das in der DDR hinsichtlich der "Ausreisewilligen", zu denen die Kl. zählten, der Fall war. Die Drohung war widerrechtlich.

Das traf zunächst für die Drohung zu, d. h. die Ankündigung, die Ausreise nicht zu genehmigen, durch welche Grundrechte der Kl. eingeschränkt werden. Im übrigen ergibt sich die Rechtswidrigkeit auch aus der Verbindung von Mittel und Zweck, d. h. deren Inadäquanz.

Der Wille der staatlichen Organe war darauf gerichtet, daß die Kl. den Vertrag schließen, der schließlich zustande gekommen ist. Diese Organe waren sich nicht nur bewußt, daß ihr Verhalten die Willensbildung der Kl. beeinflussen wird. Darauf war vielmehr sogar deren Zielstellung ge-richtet, wie sich das aus den festgestellten Umständen ergibt. Zwischen der Drohung und dem Abschluß des Vertrages vom 23.3.1987 besteht auch kausaler Zusammenhang.

Der Umstand, daß ein zunächst zwischen den Parteien geschlossener Vertrag nicht genehmigt wurde, steht diesen Feststellungen nicht entgegen. Die Motive der entsprechenden staatlichen Organe dafür sind nicht mehr nachprüfbar.

Die Rechtslage ändert sich auch nicht dadurch, daß zwischen den Par-teien weitere vertragliche Vereinbarungen zur Regelung ihrer Beziehungen getroffen wurden, die ohne Drohung zustande kamen. Bei der bereits dargelegten Zwangslage mußten die Kl. bemüht sein, ihre eigene Lage durch zusätzliche Vereinbarungen wenigstens etwas zu verbessern. In diesem Zusammenhang ist auch die entsprechende Bereitschaft der Bekl. durchaus zu würdigen, wobei auch anzuerkennen ist, daß diesen das Zu standekommen des Vertrages im Ergebnis einer Drohung durch Dritte nicht bekannt sein mußte.

Die Anfechtung war gemäß § 70 Abs. 2 ZGB unverzüglich zu erklären. Dabei ist ständige Rechtsprechung, daß diese Frist im Falle der Drohung nicht vor Beendigung der Zwangslage beginnt. Die am 11.4.1990 eingereichte Klage ist unter Berücksichtigung dieser Umstände rechtzeitig. Auch die Vier-Jahres-Frist des § 70 Abs. 2 ZGB war bei Klageeinreichung nicht verstrichen.

Durch die erfolgreiche Anfechtung ist der zwischen den Parteien geschlossene notarielle Kaufvertrag von Anfang an nichtig. Dabei ist zu be-achten, daß nach dem Rechtsverständnis des ZGB die zur rechtsgeschäftlichen Übertragung des Eigentumsrechts erforderliche Einigung zwischen Erwerber und Veräußerer implizit bereits in der (kauf-) vertraglichen Vereinbarung enthalten war, einen wesentlichen Bestandteil des Kaufvertrags bildete. Damit erstreckt sich die Nichtigkeit auch auf die Übertragung des Eigentums.

Das auf Grund des nichtigen Vertrages Geleistete ist gemäß § 69 ZGB nach den Vorschriften der §§ 356 und 357 ZGB herauszugeben, d. h. daß die Bekl. das erhaltene Eigenheim den Kl. zurückzuübertragen haben. Gegenansprüche haben die Bekl. bisher nicht geltend gemacht. Es war deshalb entsprechend zu erkennen.

Durch die Aufhebung des Kaufvertrages und die Verpflichtung zur Rückübertragung des Eigentums haben die Bekl. kein Recht mehr am Be-sitz der Sache. Vielmehr steht den Kl. gemäß § 985 BGB ein Herausgabe-anspruch auch hinsichtlich der Wohnräume pp. zu. Ein Wohnungsmietverhältnis besteht zwischen den Parteien nicht.

Über die vorläufige Vollstreckbarkeit war gemäß § 709 ZPO zu entscheiden, wobei zu Gunsten der Bekl. deren mögliche Gegenansprüche zu berücksichtigen waren.