Ausreiseverkauf

Ausreiseverkauf; unlautere Machenschaft; Nötigung; Zwangslage; Unredlichkeit

1. Es entspricht dem typischen Geschehensablauf, daß im Zusammenhang mit der Erteilung von Ausreisegenehmigungen die Veräußerung von Vermögenswerten erzwungen wurde.

2. Die Beteiligung des Rechtsanwalts Dr. Wolfgang Vogel am Verfahren ist für sich allein ein Indiz dafür, daß Ausreisewillige unter Hinweis auf die andernfalls nicht zureichende Bearbeitung des Ausreiseantrages zur Veräußerung veranlaßt wurden.

3. Ein Grunderwerb durch einen Oberst und einen Hauptmann des MfS ist, zumal bei Umsetzung der Wohnraumlenkungsverordnung in der Regel als "Teilhabe am herrschenden staatlichen und gesellschaftlichen Beziehungsgeflecht" unredlich.

4. Ein solcher Erwerb ist durch Herbeiführung einer Zwangslage beeinflußt, die sich die Erwerber zunutze gemacht haben.

Die Kl. wenden sich gegen die Entscheidung des Bekl., das Eigentum an dem Grundstück auf die Beigeladenen zurückzuübertragen.

Die Beigeladenen erwarben das Eigentum an dem 724 qm großen und mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück durch notariellen Kaufvertrag vom 30. Oktober 1968 und Eintragung in das Grundbuch von Berlin Köpenick am 13. Februar 1969. Am 9. Mai 1980 stellten sie beim Rat des Stadtbezirks Berlin-Köpenick den ersten Antrag auf Übersiedlung in die Bundesrepublik Deutschland. Nach wiederholter Antragstellung baten sie Rechtsanwalt und Notar Dr. jur. h. c. Wolfgang Vogel um Hilfe. Durch von Dr. Vogel am 5. Oktober 1981 beurkundeten Kaufvertrag ver-äußerten die Beigeladenen das Eigentum an dem Grundstück an die Kl. Die Gelegenheit zum Abschluß des Kaufvertrages wurde den Kl. von ih-rem Arbeitgeber, dem Ministerium für Staatssicherheit in Berlin, vermittelt. Die Kl. waren dort in der Hauptabteilung III (Funkaufklärung) tätig, der Kl. im Range eines Oberst als erster Stellvertreter des Leiters der Hauptabteilung und die Kl. im Range eines Hauptmannes. Durch Verfügung des Rates des Stadtbezirks Berlin-Köpenick vom 13. Oktober 1981 wurden das Einfamilienhaus auf dem streitbefangenen Grundstück als Wohnraum im Sinne der Wohnraumlenkungsverordnung erfaßt und die Kl. mit sofortiger Wirkung als Mieter benannt. Am 28. November 1981 verließen die Beigeladenen die DDR. Die Kl. wurden am 5. April 1982 nach Erteilung der in der Grundstücksverkehrsverordnung vorgesehenen Genehmigung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Den aufgrund des Wertgutachtens des Bauingenieurs Werner Pohl vom 16. September 1980 ermittelten Kaufpreis von 59.880 Mark der DDR, der nach Vorlage der erforderlichen Genehmigung an die Verkäufer gezahlt werden sollte, zahlten sie nicht an die Beigeladenen. Mit Schreiben vom 31. Dezember 1982 erkundigten sich die Beigeladenen ergebnislos beim Rat des Stadtbezirks Berlin-Köpenick nach ihrem Grundstück und eventuell erzielten Mieteinkünften oder Veräußerungserlösen. Auf ihre Anfrage teilte ihnen Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. h. c. Wolfgang Vogel mit Schreiben vom 31. Mai 1990 mit, daß er ihre Ausreise nur unter der Bedingung, daß sie zuvor ihr Grundstück veräußerten, bei den zuständigen Behörden habe erreichen können; die Erwerber seien ihm vom "MDI-HA Paß- und Meldewesen" benannt worden; der Kaufvertrag sei den Beigeladenen am 5. Oktober 1981 von der Notariatsmitarbeiterin D. vorgelesen worden und danach der zuständigen Behörde übersandt worden, die dann die Ent-lassung aus der Staatsbürgerschaft und die Ausreisegenehmigung erteilt habe. Mit Schreiben vom 1. August 1990 an den Rat des Stadtbezirks Berlin-Köpenick beantragten die Beigeladenen die Rückübertragung des Grundstücks. Nach Anhörung der Beigeladenen, die der Darstellung der Kl. widersprachen, übertrug das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Bescheid vom 11. Februar 1993, geändert durch Bescheid vom 5. März 1993, das Eigentum an dem Grundstück mit Wirkung ab Bestandskraft des Bescheides zurück an die Beigeladenen, da der Eigentumsverlust auf unlauteren Machenschaften beruht habe und die Kl. ihre Redlichkeit beim Erwerb nicht nachgewiesen hätten. Den Widerspruch der Kl. vom 1. März 1993 wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen durch Bescheid vom 19. August 1993 zurück. Dagegen haben die Kl. fristgemäß Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgen.

Die zulässige Anfechtungsklage ist nicht begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Bekl. hat zu Recht das Eigentum an dem Grundstück von den Kl., die es unredlich erworben hatten, auf die Beigeladenen zurückübertragen, denen es durch unlautere Machenschaften entzogen worden war.

1. Rechtsgrundlage für die Entscheidung des Bekl. sind §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 1 Abs. 3 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG) in der Neufassung vom 3. August 1992 (BGBl. I S. 1446). Danach sind Vermögenswerte, die aufgrund unlauterer Machenschaften, z. B. durch Machtmißbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von seiten des Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter erworben wurden und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zu überführen, wenn dies nicht nach dem VermG ausgeschlossen ist. Nach der amtlichen Begründung des Gesetzes sollten insbesondere die Fälle erfaßt werden, in denen die Erteilung einer Ausreisegenehmigung davon abhängig gemacht wur-de, daß der Ausreisewillige zuvor Vermögenswerte (entgeltlich oder un entgeltlich) veräußerte oder auf sein Eigentum verzichtete, sowie die Fäl-le, in denen Flüchtlingsvermögen unter Ausnutzung des staatlichen Machtapparates erworben wurde (vgl. BT-Drs. 11/7831, S. 3). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers entspricht es danach einem typischen Ge-schehensablauf, daß im Zusammenhang mit der Erteilung von Ausreisegenehmigungen die Veräußerung von Vermögenswerten erzwungen wurde. Es kann daher beim Verkauf eines Grundstückes im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der erlaubten Ausreise aus der DDR vermutet werden, daß die Veräußerung des Grundstücks verlangt wurde und daß diese Zwangslage ursächlich für die Verkaufsentscheidung der Betroffenen war (vgl. VG Dresden, Gerichtsbescheid vom 14. Juni 1993 - 4 K 31/92 -, VIZ 1994, S. 80; Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n-Neuhaus, VermG, Kommentar, Stand: August 1993, § 1 Rdnr. 119). Dies entsprach auch der Verwaltungspraxis in der ehemaligen DDR. Nach der Ordnung Nr. 1118/77 des Ministers des Innern und Chefs der Volkspolizei vom 8. März 1973 (abgedruckt in RWS-Dokumentation 7, 2. Aufl., Dokument 3.24 b) wurde die Erteilung der Ausrei-segenehmigung davon abhängig gemacht, daß der Ausreisewillige zuvor seine Grundstücksangelegenheiten regelte. Die danach neben dem Verkauf oder der Schenkung zulässige Bestellung eines Verwalters wurde in der Regel nicht zugelassen (vgl. VG Dessau, Urteil vom 10. August 1993 - 2 A 442/92 -, ZOV 1994, S. 75; Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n-Neuhaus, VermG, Kommentar, Stand: August 1993, § 1 Rdnr. 119). Es ist ferner bekannt, daß Ausreisewillige, die einen Rechtsanwalt (insbesondere Rechtsanwalt Vogel) beauftragten, der mit den staatlichen Stellen eng zusammenarbeitete, zur Veräußerung von Vermögenswerten veranlaßt wurden (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin vom 26. Februar 1992 - 28 O 354/91 -, ZOV 1992, S. 103; Fieberg/Rei chenbach/Messerschmidt/Verstegen-Neuhaus, VermG, Kommentar, Stand: August 1993, § 1 Rdnr. 120). Entsprechend ist auch der Verkauf des streitbefangenen Grundstücks von den Beigeladenen an die Kl. durch die Zwangslage im Ausreiseverfahren motiviert gewesen. Dies wird be-stätigt durch die glaubhaften Angaben der Beigeladenen und den Inhalt des Schreibens des Rechtsanwalts und Notars Prof. Dr. jur. h. c. Wolfgang Vogel vom 31. Mai 1990 sowie die von den Kl. eingeräumten Um-stände, die gegen einen völlig normalen Verkauf sprechen. Insbesondere die unstreitige Beteiligung des H. als "Vertreter der staatlichen Organe" zumindest an dem Besichtigungstermin zeigt, daß die für die Bearbeitung von Ausreiseanträgen zuständige staatliche Stelle am Vertragsschluß be-teiligt war. Ferner ist auch die Beteiligung des Rechtsanwalts und Notars Prof. Dr. jur. h. c. Wolfgang Vogel bereits für sich allein ein Indiz dafür, daß die Beigeladenen unter Hinweis auf die andernfalls nicht zu erreichende Bearbeitung des Ausreiseantrages zur Veräußerung veranlaßt wurden. Einer Vernehmung des damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Beigeladenen bedarf es nicht, da die Zwangslage bereits aufgrund der vorliegenden Indizien bewiesen ist und die Kl. keine Tatsachen vortragen, die der Zeuge gegenbeweislich bekunden soll. 2. Der Rückübertragungsanspruch ist nicht wegen eines redlichen Erwerbs (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG) ausgeschlossen, denn der Erwerbsvorgang beruhte auf sittlich anstößigen Manipulationen im Sinne des § 4 Abs. 3 VermG.

a) Unredlich ist nach § 4 Abs. 3 b VermG ein Rechtserwerb in der Regel, wenn er darauf beruhte, daß der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat. Die Kl. hatten als Offiziere des Ministeriums für Staatssicherheit eine persönliche Machtstellung inne, die es ihnen erlaubte, maßgeblichen Einfluß auf die Entscheidung der staatlichen Organe zu ihren Gunsten zu nehmen. Nach der Auskunft des Bundesbeauftragten für die Unterlagen des Staatssicherheitsdienstes der ehemaligen DDR vom 14. April zählte insbesondere das Offizierskorps des MfS zu dem Personenkreis, der in der Regel durch Einflußnahme oder Mitwirkung von MfS-Stellen vorrangig mit Wohn- und Erholungsgrundstücken versorgt wurde. Der vorliegende Erwerb des Eigentums an einem Grundstück durch hochrangige Mitarbeiter der Staatssicherheit unter Vermittlung der an der Ausreise der Veräußerer beteiligten Dienststellen sowie des Rechtsanwaltes und Notars Prof. Dr. jur. h. c. Wolfgang Vogel unter Umgehung der Wohnraumlenkungsverordnung - WLVO - vom 16. Oktober 1985 (GBl. I S. 301) zeigt exemplarisch eine "Teilhabe am herrschenden staatlichen oder gesellschaftlichen Beziehungsgeflecht" im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 27. Januar 1994 - Az: 7 C 4/93 -, NJW 1994, S. 1359 ff.). Allein der Umstand, daß die Vertragsparteien einzelne nicht beurkundete Nebenabreden über den Erwerb von Einrichtungsgegenständen für etwa 1.500 bis 2.000 Mark der DDR (nach Angaben der Beigeladenen: etwa 600 Mark der DDR) und über die zeitweilige Verwahrung von Gegenständen in der Garage ausgehandelt haben, macht den Erwerbsvorgang nicht zu einem völlig normalen Kaufvertrag, wie die Kl. meinen. Entscheidend ist vielmehr, daß die Beigeladenen ihre Vertragspartner nicht aussuchen konnten, sondern mit den Kl. abschließen mußten. Dies ergibt sich aus dem glaubhaften Vorbringen der Beigeladenen, das durch die Angabe des Rechtsanwaltes und Notars Prof. Dr. jur. h. c. Wolfgang Vogel in dessen Schreiben vom 31. Mai 1990 und die Auskunft des Bundesbeauftragten für die Unterlagen des Staatssicherheitsdienstes der ehemaligen DDR vom 14. April gestützt wird. Zumindest teilweise wird dies auch durch die Angaben der Kl. bestätigt. Diese haben im Verwaltungsverfahren vorgetragen, daß sie aufgrund eines bei der Leitung des Ministeriums für Staatssicherheit gestellten Antrages zum käuflichen Erwerb eines Eigenheimes für persönliche Wohnzwecke von ihren Vorgesetzten auf die Möglichkeit zum Erwerb des Eigenheimes der Beigeladenen hingewiesen worden waren (Schreiben vom 24. Februar 1992). Der Kl. hat ferner in der mündlichen Verhandlung angegeben, daß seine Vorgesetzten für ihn den Besichtigungstermin vereinbart hatten, daß dabei H. "als Vertreter der staatlichen Organe" beteiligt war und daß er sich bei der Besichtigung zwar vorgestellt habe, ansonsten aber kein Wort mit dem Beigeladenen wechselte. Es liegt auf der Hand, daß die Beigeladenen unter diesen Umständen das Grundstück nur an die Kl. veräußern konnten und daß dies auch den Kl. bewußt war.

b) Der Erwerb war auch unredlich im Sinne des § 4 Abs. 3 c VermG; denn er war davon beeinflußt, daß sich die Kl. eine von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage der ehemaligen Beigeladenen zunutze gemacht haben. § 4 Abs. 3 c VermG verlangt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (a. a. O.), daß die Eigentümer den Vermögensgegenstand aufgrund Drucks oder Irrtums veräußert haben und daß die Er-werber einen besonderen Vorteil aus der Situation gezogen haben, der über die bloße Nutzung der Kaufgelegenheit hinausgeht. Ein derartiger Vorteil liegt hier darin, daß die Kl. das ihnen kurz nach Vertragsschluß übergebene Grundstück erwerben konnten, ohne daß sie die Kaufpreiszahlung sicherstellen mußten, während die Beigeladenen aufgrund ihrer Notlage keine Sicherheiten für die Kaufpreiszahlung erhalten konnten. Etwas anderes ergibt sich weder aus der Überweisung eines Gesamtbetrages in Höhe des Kaufpreises im April 1983 auf ein Konto des MfS, noch daraus, daß die Kl. nach ihren Angaben wegen des Arbeitgeberdarlehns darauf vertrauten, daß das Ministerium für Staatssicherheit den Kaufpreis auf ein Konto überweisen werde. Vielmehr zeigt auch dieser Geschehensablauf - unterstellt, daß er zutreffend geschildert wurde - daß die Kl. besondere Vorteile aus der Beteiligung ihres Arbeitgebers am Vertrag zogen.

Vgl. Anmerkung ZOV 1995, 77