Ausreiseverkauf

Ausreiseverkauf; Redlichkeit; unlautere Machenschaft; Machtmissbrauch; Unmöglichkeit; Umwidmung: öffentliches Nutzungsinteresse

1. Macht die DDR-Behörde eine Ausreisegenehmigung davon abhängig, daß der Ausreisende - entgeltlich oder unentgeltlich - sein Grundstück veräußert, so liegt eine unlautere Machenschaft in der Form des Machtmißbrauchs vor.

2. Zum Maßstab für die Analyse der Unmöglichkeit infolge baulicher Veränderung.

3. Für die Beurteilung zu 2. kommt es auf die Lage am 29. September 1990 an. Spätere Umwidmungen sind unbeachtlich.

Die Kl. begehrt die vermögensrechtliche Rückübertragung des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks.

Im Jahre 1970 lernte die in der ehemaligen DDR lebende Kl. ihren jetzigen Ehemann kennen, der damals in der Bundesrepublik Deutschland lebte. Da der Kl. eine Ausreise in die Bundesrepublik Deutschland versagt wurde, siedelte ihr späterer Ehemann im Februar 1972 in die DDR über. Um mit diesem zusammenleben zu können, erwarb die Kl. mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Juli 1972 das streitbefangene Grundstück zum Kaufpreis von 18.000 M und baute dort eine frei gewordene Wohnung aus. Nachdem sich der Ehemann der Kl. dem Verlangen der DDR-Behörden, die DDR-Staatsbürgerschaft anzunehmen, widersetzt hatte und er daraufhin am 13. August 1973 aus der DDR ausgewiesen worden war, bemühte sich die Kl. über den Berliner Rechtsanwalt V. um ihre Ausreise aus der DDR. Im Zuge dieser Bemühungen verkaufte die Kl. Mitte 1973 das streitbefangene Grundstück zum Kaufpreis von 15.000 M an ... Mit Beschluß vom 17. Oktober 1973 versagte der ... diesem Kaufvertrag die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung und übte sein Vorkaufsrecht nach der Grundstücksverkehrsverordnung aus. Nachdem die Beigeladene den Kaufpreis von 15.000 M auf ein Konto des ... bei der ... überwiesen hatte, wurde das streitbefangene Grundstück in Volkseigentum in Rechtsträgerschaft der Beigeladenen überführt. Im Juli 1974 durfte die Kl. aus der DDR zu ihrem jetzigen Ehemann ausreisen.

Die Beigeladene nutzte das streitbefangene Grundstück von 1973 bis Anfang September 1991 als Kinderkrippe. Danach führte sie dort Bauarbeiten zur Errichtung von Seniorenwohnungen aus, deren Fortführung ihr mit Beschluß des Kreisgerichts vom 20. Dezember 1991 einstweilen untersagt wurde. Die Kl. und die Beigeladene schlossen am 14. Februar 1992 vor dem Kreisgericht einen gerichtlichen Vergleich, nach dem bauliche Erhaltungsmaßnahmen bis zur endgültigen Entscheidung über den Rückübertragungsanspruch der Kl. nur im gegenseitigen Einvernehmen vorgenommen werden sollten. Inzwischen sind die Bauarbeiten zum Umbau des ehemaligen Wohnhauses abgeschlossen und die Seniorenwohnungen bezogen worden.

Den im Jahre 1990 gestellten Antrag der Kl. auf Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks lehnte der Bekl. mit Bescheid vom 8. August 1991 ab.

Den hiergegen am 12. September 1991 eingelegten Widerspruch der Kl. wies der Widerspruchsausschuß mit Bescheid vom 26. Mai 1993 mit der Begründung zurück, der von den DDR-Behörden auf die Kl. im Zuge der Ausreise ausgeübte Druck sei nicht ursächlich für den Verkauf des streitbefangenen Grundstücks gewesen.

Bereits am 15. Mai 1992 hat die Kl. beim erkennenden Gericht Klage erhoben.

Die Klage ist begründet.

Die Bescheide des Bekl. vom 8. August 1991 und des ... vom 26. Mai 1993 sind rechtswidrig und verletzen die Kl. dadurch in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Denn die Kl. hat Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks. Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist § 3 Abs. 1 S. 1 VermG in der zuvor zitierten Fassung. Denn gemäß Art. 14 Abs. 4 Satz 1 des Gesetzes zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften (2. Vermögensrechtsänderungsgesetz - 2. VermRÄndG) vom 14. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1.257) ist das Vermögensgesetz in der derzeit gültigen Fassung auf Verfahren anzuwenden, die vor Inkrafttreten des 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes am 22. Juli 1992 begonnen, aber noch nicht durch eine abschließende Entscheidung abgeschlossen worden sind. Dies ist hier der Fall. Denn nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. November 1993 (ZOV 1994, 61) - dem die Kammer unter Aufgabe ihrer bisherigen ständigen Rechtsprechung folgt - ist mit der in Art. 14 Abs. 4 S. 1 des 2. VermRÄndG benutzten Formulierung "durch eine abschließende Entscheidung" nicht die behördliche Ausgangsentscheidung gemeint, sondern die das Verfahren der Verwaltung abschließende Entscheidung, also regelmäßig der Widerspruchsbescheid, der hier am 26. Mai 1993 ergangen ist und damit nach Inkrafttreten des 2. VermRÄndG am 22. Juli 1992.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG sind Vermögenswerte, die den Maßnahmen i. S. d. § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Das streitbefangene Grundstück stellt als bebautes Grundstück gem. § 2 Abs. 2 Satz 1 VermG einen Vermögenswert im Sinne des Vermögensgesetzes dar. Dieser Vermögenswert unterlag einer Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG. Nach dieser Vorschrift betrifft das Vermögensgesetz auch Ansprüche an Vermögenswerten sowie Nutzungsrechte, die aufgrund unlauterer Machenschaften, z. B. durch Machtmißbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von seiten des Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter, erworben wurden. Der ... hat das streitgegenständliche Grundstück durch Ausübung seines Vorkaufsrechts mit Beschluß vom 17. Oktober 1973 aufgrund unlauterer Machenschaften erworben. Denn der Oberbegriff der unlauteren Machenschaften betrifft nach dem Willen des Gesetzgebers in erster Linie das sog. Teilungsunrecht, wozu u. a. die Fälle gehören, in denen die Erteilung einer Ausreisegenehmigung davon abhängig gemacht wurde, daß der Ausreisewillige zuvor Vermögenswerte - entgeltlich oder unentgeltlich - veräußerte oder auf sein Eigentum verzichtete (vgl. Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz in der Fassung des Einigungsvertrages, Bundestagsdrucksache 11/7831, abgedruckt im Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, 100.1 E S. 5). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers handelte es sich hierbei um einen typischen Fall einer unlauteren Machenschaft, da es in der ehemaligen DDR keine gesetzlichen Bestimmungen gab, aufgrund derer die Erteilung von Ausreisegenehmigungen notwendig an die Voraussetzung geknüpft war, daß der Ausreisewillige seine Vermögenswerte zuvor in der DDR veräußerte. Obgleich die Einsetzung eines privaten Verwalters rechtlich möglich gewesen wäre, entsprach es allgemeiner Genehmigungspraxis, für die endgültige Ausreisegenehmigung und die Entlassung aus der "Staatsbürgerschaft" der ehemaligen DDR die Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden durch Verzicht, Verkauf oder Schenkung zu fordern (vgl. Neuhaus in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n, Vermögensgesetz, Stand August 1993, § 1 VermG Rdnr. 119).

Auch im vorliegenden Fall war die Veräußerung des streitigen Grundstücks durch die typische Zwangslage in Ausreisefällen bedingt. Denn der Vortrag der Kl., ihr sei von Rechtsanwalt V. erklärt worden, ihre Ausreise sei von der Veräußerung ihrer Vermögenswerte in der DDR abhängig, deckt sich mit dem gerichtsbekannten Verfahren der DDR-Behörden, Ausreisewillige zunächst durch Schikanen an der Ausreise zu hindern und wenn dies nicht möglich war, ihnen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Im übrigen hat Rechtsanwalt V. mit Schreiben vom 24. Februar 1992 auch bestätigt, "daß in allen Ausreiseverfahren der notarielle Veräußerungsnachweis (Grundstücke bzw. Eigenheime) der zuständigen Abt. I A vorgelegt werden mußte". Bei rechtsgeschäftlichen Veräußerungen in Ausreisefällen kann im Rahmen der Sachverhaltsermittlung deshalb von einem Beweis des ersten Anscheins für das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzung des § 1 Abs. 3 Vermögensgesetz ausgegangen werden. Dieser Anscheinsbeweis kann zwar im Einzelfall erschüttert werden. Dazu bedarf es aber konkreter Anhaltspunkte, die darauf schließen lassen, daß die Veräußerung ausnahmsweise nicht durch die für solche Fälle typische Zwangslage beeinflußt war (so Fieberg u. a., aaO., § 1 VermG Rdnr. 119).

Für eine Erschütterung dieser Tatsachenvermutung, für die der Bekl. die Darlegungs- und Beweislast hat, ergeben sich vorliegend jedoch keine konkreten Anhaltspunkte. So besitzt die Behauptung der Widerspruchsbehörde, die Kl. sei in jedem Fall verkaufswillig gewesen, weil sie aufgrund der kurzen Dauer des Eigentumserwerbs und mangels sozialer Bindungen in St. kein Affektionsinteresse am Erhalt der Liegenschaft gehabt habe, nur spekulativen Charakter und vermag die von der Kl. glaubhaft und schlüssig dargelegten Umstände, die zur Veräußerung des streitigen Grundstücks führten, nicht zu erschüttern. Vielmehr handelt es sich vorliegend nach Überzeugung der Kammer um einen besonders gravierenden Fall des "Teilungsunrechts", wie aus der Schilderung des Leidensweges der Kl. in ihrem Schreiben an den Bekl. vom 6. und 14. Januar 1992 überzeugend hervorgeht. Danach waren selbst die Eltern der Kl. wegen des Ausreiseantrags Repressalien ausgesetzt, wie sich beispielsweise aus dem Schreiben des Vaters der Kl. an den ... des Bekl. vom 22. September 1991 und dem in Anlage beigefügten "Aufhebungsvertrag" vom 22. März 1974 über dessen Arbeitsverhältnis als Fachlehrer für Staatsbürgerkunde an der Betriebsschule des ... ergibt. Darin wird die Auflösung des Arbeitsverhältnisses wie folgt begründet: "Familiäre Gründe, die Mängel in der politisch-ideologischen Haltung hervorriefen, lassen gegenwärtig den weiteren Einsatz als Fachlehrer für Staatsbürgerkunde nicht zu."

Auch der Einwand, das streitgegenständliche Grundstück würde nach der Ausreise nur eine wirtschaftliche Belastung für die Kl. darstellen, wohingegen der Verkaufserlös ihr den Neubeginn in der Bundesrepublik Deutschland erleichtert hätte, überzeugt in keiner Weise. Denn selbst wenn diese Mutmaßung zuträfe, würde sie für alle Ausreisewilligen gelten und damit die Regelung des § 1 Abs. 3 VermG in ihrem Grundgehalt ins Leere laufen lassen. Ebensowenig ist von Belang, daß die Kl. zunächst scheinbar frei in der Wahl des Käufers war. Denn die ausreisebedingte Zwangslage besteht gerade darin, daß die Veräußerung des Grundeigentums Voraussetzung für eine Ausreisegenehmigung war, nicht hingegen in dem Umstand, ob der Ausreisewillige Einfluß auf die Person des Käufers nehmen konnte. Der Einwand, es habe vorliegend an der erforderlichen Kausalität zwischen ausreisebedingter Nötigung und dem Verkauf gefehlt, weil der Ausreisewunsch der Kl. so ausgeprägt gewesen sei, daß eine Beugung ihres Willens nicht mehr möglich gewesen sei, läßt schließlich in besonders erschütternder Weise jegliches Verständnis für das schwere Unrecht, das ausreisewilligen Bürgern der DDR durch das diktatorische Herrschaftssystem der SED widerfahren ist, vermissen und beruht auf einer völligen Verkennung der Absicht des Gesetzgebers, der gerade eine derartige Zwangslage als besonders verwerflich angesehen und deshalb für diesen Personenkreis mit § 1 Abs. 2 VermG einen besonderen Restitutionsgrund geschaffen hat.

Der Rückübertragungsanspruch der Kl. nach § 1 Abs. 3 i. V. m. § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG ist auch nicht gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 5 Abs. 1 a VermG ausgeschlossen. Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ist eine Rückübertragung des Eigentumsrechts oder sonstiger Rechte an Vermögenswerten ausgeschlossen, wenn dies von der Natur der Sache her nicht mehr möglich ist. Nach § 5 Abs. 1 a ist eine Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken gem. § 4 Abs. 1 VermG insbesondere (auch) dann ausgeschlossen, wenn Grundstücke und Gebäude mit erheblichem baulichen Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser Nutzung besteht. Zwar hat die Beigeladene die Nutzungsart des in Streit stehenden Grundstückes durch den Umbau zu einer Kinderkrippe nach Erwerb der Rechtsträgerschaft am Grundstück verändert. Es ist indessen schon fraglich, ob die Nutzungsänderung mit erheblichem baulichen Aufwand verbunden gewesen ist. Als Maßstab für die Erheblichkeit hat sich herausgebildet, daß der Kostenaufwand der Baumaßnahme mindestens 50 % des Wertes des Gebäudes übersteigt, das in seiner Nutzungsart verändert wurde. Dabei bestimmt sich der Gebäudewert vor Beginn der Baumaßnahmen nach dem Einheitswert von 1935. Bei gutem Erhaltungszustand ist vom 1,3fachen, bei schlechtem Erhaltungszustand vom 0,7fachen auszugehen (vgl. Meier, in Kimme [Herausgeber], Offene Vermögensfragen, Band I, Stand Juni 1993, § 5 VermG Rdnr. 8). Ob diese Voraussetzung hier vorliegt, insbesondere, ob der vom ... behauptete Herrichtungsaufwand in den Jahren 1973-1988 insgesamt 98.039,91 M betrug, kann jedoch dahinstehen. Denn jedenfalls besteht derzeit kein öffentliches Interesse mehr an der Nutzung als Kinderkrippe. Zwar läßt § 5 Abs. 1 a VermG nicht erkennen, für welchen Zeitraum das öffentliche Interesse fortbestehen muß, da es sich bei dieser Vorschrift jedoch um eine Ausnahme vom Grundsatz der Rückgabe handelt, rechtfertigt sich eine Bevorzugung des Bestandsschutzinteresses des derzeitigen Eigentümers vor dem Restitutionsinteresse des Berechtigten nur, wenn zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzusehen ist, daß die Einrichtung auf Dauer weiterbesteht (vgl. Meier in Kimme, aaO., § 5 VermG Rdnr. 12; Fieberg u. a., aaO., § 5 VermG Rdnr. 14). Dies ist hier nicht der Fall. Denn die Beigeladene hat die Nutzung des streitbefangenen Grundstücks als Kinderkrippe bereits im September 1991 aufgegeben. Die nunmehr vorgenommene Umnutzung des Grundstücks zu Seniorenwohnungen ist für die Frage des Restitutionsausschlusses nach § 5 Abs. 1 a VermG indessen schon deshalb ohne Belang, da gem. § 5 Abs. 2 VermG nur die am 29. September 1990 bestehenden Nutzungsverhältnisse maßgeblich sind.