Ausreiseverkauf

Ausreiseverkauf; verdeckter Treuhandvertrag; Vorrang zivilrechtlicher Ansprüche vor Vermögensrecht; gutgläubiger Erwerb von Ehegatten; Untergang der örtlichen Räte

a) Der Senat hält daran fest, daß der Eigentümer, der bei der Ausreise aus der DDR einen verdeckten Treuhandvertrag über zurückgelassenes Grundeigentum abgeschlossen hat, durch das Vermögensgesetz nicht daran gehindert ist, seine Rechte vor den Zivilgerichten geltend zu machen (im Anschluß an BGH, Urt. v. 19. März 1993, V ZR 247/91, WM 1993, 998; entgegen BVerwG, Urt. v. 19. Januar 1995, ZIP 1995, 415).

b) Der gutgläubige Erwerb von Ehegatten zu ihrem gemeinschaftlichen Eigentum (DDR:FGB § 13) war auch dann möglich, wenn das Grundstück/Gebäudeeigentum von einem von ihnen veräußert worden war.

c) Die örtlichen Räte in der DDR (hier: Magistrat von Berlin) sind mit Inkrafttreten der Kommunalverfassung am 17. Mai 1990 untergegangen.

I. Die Kl. war Inhaberin eines Nutzungsrechts an einem ehemals volkseigenen Grundstück in B.-H. und Eigentümerin des darauf errichteten Einfamilienhauses. Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 25. Mai 1989 übertrug sie das Gebäude an die Bekl., ihre Tochter. Diese wurde am 1. Dezember 1989 als Eigentümerin in das Gebäudegrundbuch eingetragen. Durch notariellen Vertrag vom 31. Januar 1990 vereinbarte die Bekl. mit ihrem Ehemann, daß das Einfamilienhaus in das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten übergehen solle. Am 7. Juni 1990 schlossen die Eheleute einen Kaufvertrag über das volkseigene Grundstück ab. Verkäufer war nach der notariellen Urkunde der Magistrat von B., für ihn trat im Urkundstermin ein Vertreter aufgrund einer am 19. März 1990 erteilten Vollmacht auf. In dem für das Grundstück geführten Grundbuch sind die Bekl. und deren Ehemann als Eigentümer in ehelicher Vermögensgemeinschaft eingetragen. Das Gebäudegrundbuch ist auf ihren Antrag geschlossen worden.

Die Kl. hatte am 11. Juni 1989 die ständige Ausreise aus der DDR beantragt. Der Antrag wurde am 27. September 1989 abgelehnt. Daraufhin flüchtete die Kl. in den Westen.

Die Kl. hat vorgetragen, sie habe der Bekl. das Einfamilienhaus im Hinblick auf die beabsichtigte Ausreise treuhänderisch überlassen. Zwischen den Parteien sei vereinbart worden, daß die Bekl. zwar das Gebäudeeigentum erwerben, das endgültige rechtliche Schicksal des Hauses aber offenbleiben solle, bis die Kl. zu gegebenem Zeitpunkt eine Entscheidung treffe. Daher habe die Bekl. auch die Verpflichtung übernommen, keinem Dritten Eigentum am Gebäude einzuräumen. Bei diesen mündlich getroffenen Vereinbarungen sei der Ehemann der Bekl. zugegen gewesen.

Die Kl. hat beantragt, die Bekl., jeweils gegen Erstattung von Aufwendungen, "hinsichtlich des Grundstücks nebst darauf befindlichem Gebäude" zur Bewilligung der Berichtigung des Grundbuchs, hilfsweise zur Auflassung zu verurteilen; höchst hilfsweise hat sie einen Antrag auf Zahlung von 225.000 DM nebst Zinsen gestellt. Die Klage, deren Zulässigkeit vor den Zivilgerichten die Bekl. gerügt hat, ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgt die Kl. ihre Anträge fort. Das Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg.

II. Der Rechtsweg zu den Zivilgerichten ist gegeben (§ 13 GVG).

1. Der Senat ist nicht nach § 17 a Abs. 5 GVG davon enthoben, diese Frage zu prüfen. Hat das erstinstanzliche Gericht trotz Rüge nicht vorab durch Beschluß über die Zulässigkeit des Rechtswegs entschieden (§ 17 a Abs. 3 Satz 2 GVG), sondern diese, wie hier, erst im Urteil bejaht, ist § 17 a Abs. 5 GVG nicht anwendbar (BGHZ 121, 367). Eine Bindung wurde auch nicht durch das Berufungsurteil herbeigeführt. Das Berufungsgericht hat nämlich zur Rechtswegfrage nicht eindeutig Stellung genommen, sie vielmehr unter dem Gesichtspunkt des Treuhandverhältnisses verneint, im übrigen aber offengelassen.

2. a) Das Eingreifen des Vermögensgesetzes steht hier bereits deshalb nicht außer Zweifel, weil die Verleihung des Nutzungsrechtes an einem volkseigenen Grundstück nach der gesetzlichen Zielvorstellung der persönlichen Nutzung des errichteten Gebäudes diente (§ 287 Abs. 1 ZGB, § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14. Dezember 1970, GBl. I S. 372). Diese war, wenn der legal Ausgereiste von der weiteren Nutzung rechtlich auch nicht ausgeschlossen war, nicht mehr in der bisherigen Weise gewährleistet. Ein Zwang zur Aufgabe des Gebäudeeigentums dürfte deshalb vor allem dann den Tatbestand einer unlauteren Machenschaft (§ 1 Abs. 3 VermG) erfüllt haben, wenn er unter willkürlicher Behandlung des Ausreisewilligen oder ungerechtfertigter Bevorzugung eines Interessenten ausgeübt wurde. Das Berufungsgericht, das auf der Grundlage des Vorbringens der Kl. ohne weiteres von einem Unrechtstatbestand ausgegangen ist, hat davon abgesehen, die Parteien zu einer Ergänzung ihres Vortrags zu veranlassen. Dies bleibt im Ergebnis aber unschädlich, denn das Vermögensgesetz würde die Kl. als Treugeberin ohnehin nicht hindern, zivilrechtliche Ansprüche auf das Treugut zu verfolgen. Dies hat der Senat anhand von Fällen, in denen die Treuhandabrede, wie hier, keine Aufnahme in die notarielle Urkunde gefunden hatte, und deshalb formunwirksam gewesen war (§§ 297 Abs. 1, 66 Abs. 2 ZGB), ausgesprochen (Urt. v. 19. März 1993, V ZR 247/91, WM 1993, 998; vom 12. Januar 1996, V ZR 176/94, zur Veröffentlichung bestimmt).

b) Das Berufungsgericht verkennt den rechtlichen Charakter des Treuhandgeschäftes, wenn es hiervon - trotz der auch von ihm bejahten treuhänderischen Bindung der Bekl. - mit der Begründung abweicht, diese habe "nach außen vollwertiges Eigentum" erwerben sollen. Es ist für die hier allein in Frage kommende "fiduziarische" Treuhand (im Gegensatz zu einer bloßen Ermächtigungs- oder Verwaltungstreuhand, vgl. hierzu Gernhuber, JZ 1988, 355 m. w. N.) kennzeichnend, daß das Treugut dem Treuhänder zu vollem Recht, also mit ungeschmälerter Außenzuständigkeit übertragen wird. Die treuhänderische Bindung zieht lediglich die Verpflichtung gegenüber dem Treugeber nach sich, von der unbeschränkten Rechtsmacht nur in den vereinbarten Grenzen Gebrauch zu machen. So lagen die Dinge auch in dem vom Senat am 19. März 1993 (V ZR 247/91 aaO.) entschiedenen Falle: Der Sohn sollte aufgrund des mit den Eltern abgeschlossenen Vertrages die uneingeschränkte Eigentümerstellung an dem übertragenen Gebäude erlangen, das wirtschaftliche Eigentum der Eltern hatte seine rechtliche Grundlage in der nur ihnen gegenüber bestehenden Verpflichtung des Sohnes, sich ihrer Disposition zu unterwerfen. Revisionsrechtlich ist im Streitfall davon auszugehen, daß der Kl. die rechtlichen Konsequenzen der behaupteten Treuhandabrede vor den Zivilgerichten ziehen kann.

c) Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht in einem Falle der treuhänderischen Übertragung von Gebäudeeigentum und Nutzungsrecht den Ausschluß des Rückübertragungsanspruchs nach dem Vermögensgesetz wegen redlichen Erwerbs (§ 4 Abs. 2, 3 VermG) verneint und dabei zusätzlich die Auffassung vertreten, Rückgabeansprüche des Treugebers könnten nur nach dem Vermögensgesetz, nicht auf zivilrechtlichem Wege, geltend gemacht werden (Urt. v. 19. Januar 1995, ZIP 1995, 415). Es hat sich hierbei auf die Rechtsprechung des Senats bezogen, wonach der Berechtigte (§ 2 Abs. 1 VermG) sich nicht auf zivilrechtliche Mängel der Eigentumsübertragung berufen kann, die ihren Grund darin haben, daß der Verfügungsberechtigte (§ 2 Abs. 3 VermG) sich zur Abwehr oder Milderung von Unrechtsfolgen auf ein Scheingeschäft eingelassen hat (BGHZ 122, 204; Art. v. 7. Mai 1993, V ZR 99/92, WM 1993, 1291; v. 9. Juli 1993, V ZR 262/91, WM 1993, 1643). Dies läßt unberücksichtigt, daß in jenen Fällen der verdeckt (statt der beurkundeten Schenkung) vereinbarte Rechtsgrund, nämlich Kauf, Grundlage für einen endgültigen Verbleib des Vermögenswertes bei dem Erwerber war. Im Falle der Treuhand ist der Erwerb des Verfügungsberechtigten dagegen nur vorläufig und der Dispositionsbefugnis des Treugebers unterworfen. Wer mit dem Willen des Berechtigten den zurückgelassenen Vermögenswert endgültig erwerben sollte, ist den zivilrechtlichen Folgen der Mängel des Erwerbs nicht ausgesetzt, die er gemeinsam mit diesem zur Unrechtsabwehr eintreten ließ. Geschah die Abwehr des Vermögensunrechts dagegen in der Weise, daß der scheinbar endgültige Erwerb tatsächlich nur zu treuen Händen erfolgte, besteht kein Bedürfnis, den hierdurch begründeten Wirksamkeitsmangel mit den Mitteln des öffentlichen Rechts zu beheben. Leitende Norm für das Verhältnis der Partner des verdeckten Treuhandgeschäftes ist der gemeinsam gesetzte Treuhandzweck, nicht der dem Vermögensgesetz zugrunde liegende Gedanke des sozialverträglichen Ausgleichs. Der Ausgleich könnte, wovon das Bundesverwaltungsgericht auch ausgeht, nur durch Rückgabe des Vermögenswertes erfolgen. Hierfür steht aber das Entscheidungskriterium des Vermögensgesetzes, die Unredlichkeit des Erwerbs, nicht zur Verfügung. Wer gemeinsam mit dem Berechtigten zur Unrechtsabwehr einen Scheintatbestand gesetzt hat, hat ein Beispiel redlichen Verhaltens im Sinne des Vermögensgesetzes gegeben (BGHZ 122, 204, 210; Urt. v. 7. Mai 1993, aaO. S. 1293). Um mit den Mitteln des Vermögensgesetzes zu einem befriedigenden Ergebnis zu gelangen, ist es erforderlich, auf den maßgeblichen zivilrechtlichen Gesichtspunkt, die das "Behaltendürfen" beschränkende Funktion der Treuhandabrede, zurückzugreifen (BVerwG aaO. S. 418). Ob die Erlangung des Vermögenswertes unter diesem Vorzeichen überhaupt einen "Erwerb" im Sinne des Vermögensgesetzes darstellt, bezweifelt das Bundesverwaltungsgericht zu Recht selbst (aaO. S. 417). Der Senat hat aus seiner Sicht weder Anlaß, hierzu abschließend Stellung zu nehmen, noch von seiner bisherigen Rechtsprechung abzuweichen.

3. Was die geltend gemachten Ansprüche auf das Grundeigentum angeht, treten Bezüge zum Vermögensgesetz nicht hervor. Auch dem Berufungsurteil sind solche nicht zu entnehmen.

III. Mit der Bejahung des Rechtsweges ist die Grundlage des Berufungsurteils, soweit es das Gebäudeeigentum zum Gegenstand hat, entfallen. Die Sache ist insoweit, da die Parteien über den Rechtsgrund des beurkundeten Eigentumsübergangs streiten und hierzu noch keine Feststellungen getroffen sind, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 ZPO). 1. Erweist sich im weiteren Verfahren der Vortrag der Kl., die Parteien hätten eine treuhänderische Eigentumsübertragung gewollt, gegenüber der Behauptung der Bekl., die notarielle Urkunde gebe den Parteiwillen zutreffend wieder, als richtig, so ist das Gebäudeeigentum der Kl. durch den Überlassungsvertrag vom 25. Mai 1989 unberührt geblieben. Die beurkundete Überlassung, mithin die endgültige Übertragung des Gebäudes, war in diesem Falle nicht gewollt und deshalb unwirksam (§§ 60 ff. ZGB); die gewollte treuhänderische Übertragung ermangelte der in § 297 Abs. 1 i. V. m. § 295 Abs. 2 Satz 2 ZGB gebotenen Form und war deshalb gemäß § 66 Abs. 2 ZGB nichtig (vgl. oben II 2 a). Die Nichtigkeit der Abrede über den Rechtsgrund führte wegen der das Recht der DDR kennzeichnenden Einheit des Verpflichtungsgeschäftes mit seinem Vollzug zum Ausbleiben des Eigentumswechsels (Senatsurt. v. 19. März 1993, V ZR 247/91, WM 1993, 998; v. 12. Januar 1996, V ZR 176/94, zur Veröff. bestimmt).

2. Allerdings könnte die Eigentümerstellung der Kl. dadurch ihr Ende gefunden haben, daß die Bekl. und deren Mann in ehelicher Vermögensgemeinschaft das Gebäudeeigentum aufgrund des Vertrags vom 31. Januar 1990 gutgläubig erworben hatten. Nach § 8 Abs. 1 Satz 1, § 16 der hier gemäß Art. 232 § 1 EGBGB maßgeblichen Grundstücksdokumentationsordnung vom 6. November 1975 (GBl. I S. 697) galt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten des Erwerbers als richtig, wenn selbständiges Gebäudeeigentum aufgrund eines Vertrages erworben wurde. Sollte das Gebäudeeigentum durch eine Gesamthandsgemeinschaft erworben werden, war ein gutgläubiger Erwerb auch nach dem Recht der DDR jedenfalls dann möglich, wenn an der erwerbenden Gesamthand zumindest eine Person beteiligt war, die nicht zu den Veräußerern gehörte (zu § 892 BGB vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 55. Aufl., § 892 Rdn. 6; Staudinger/Gursky, BGB, 12. Aufl., § 892 Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Wacke, 2. Aufl., § 892 Rdn. 40, Fritsch in IherJB 82 [1932] 253, 279; in der Rechtsprechung und Literatur der DDR ist diese Frage, soweit ersichtlich, nicht ausdrücklich behandelt worden). Die eheliche Vermögensgemeinschaft des DDR-Rechts war eine Gesamthandsgemeinschaft ("Gesamteigentumsgemeinschaft", §§ 34 Abs. 2 Satz 4, 42 ZGB, 13 bis 16 und 39 bis 41 FGB; ferner Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, 1985, § 34 Anm. 2.4 sowie Zivilrecht, Lehrbuch Teil I, 1981, S. 173 f.). Im Streitfalle folgt daraus, daß die Bekl., nachdem sie am 1. Dezember 1989 als Eigentümerin des Einfamilienhauses in das Grundbuch eingetragen worden war, aufgrund des Vertrages vom 31. Januar 1990 zusammen mit ihrem Ehemann gutgläubig das Eigentum am Gebäude erwerben konnte, wenn nicht einem der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs (positiv) bekannt war. Hierbei wird der Tatrichter zu beachten haben, daß die Kenntnis der wahren Eigentumslage von der Vorstellung der Kl., sie dürfe über das zu treuhänderischen Zwecken überlassene Gebäude nicht verfügen, zu unterscheiden ist.

Hätte die Kl. auf diese Weise das Gebäudeeigentum verloren, stünde ihr gegen die Bekl. ein Schadensersatzanspruch nach §§ 330, 333, 336 ZGB in Verbindung mit Art. 232 § 1, § 10 EGBGB wegen Verletzung ihres Eigentums zu (vgl. Senatsurt. v. 12. Januar 1996, V ZR 176/94, zur Veröffentl. bestimmt).

IV. Bestand hat das Berufungsurteil, soweit es das (ehedem) volkseigene Grundstück zum Gegenstand hat.

1. Durch den Ankauf des Grundstücks aus Volkseigentum am 7. Juni 1990 konnte die Kl. kein Grundeigentum erwerben, da an jenem Vertrag nicht sie, sondern die Bekl. und deren Ehemann beteiligt waren.

Auch ein Erwerb kraft Gesetzes schied aus. Selbst wenn die Kl. zu diesem Zeitpunkt noch Inhaberin des Gebäudeeigentums gewesen sein sollte, konnte ein Aufgehen der einen in der anderen Eigentumsform bereits deshalb nicht stattfinden, weil die jeweils Berechtigten nicht identisch waren (für einen Sonderfall der Personenidentität beim Grundstücks- und Gebäudeeigentum vgl. § 78 SachenRBerG). Ein Grundbuchberichtigungsanspruch scheidet mithin aus.

2. Die Kl. kann aber auch nicht die Auflassung des Grundstücks nach den Vorschriften über die Rückgabe des aufgrund eines nichtigen Vertrages Geleisteten (§ 69, §§ 356, 357 ZGB) verlangen. Ob der Hinzuerwerb des Grundstücks nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157), wie die Revision meint, als Nutzung der erlangten Buchposition am Gebäude (§ 356 Abs. 1 Satz 2 ZGB) angesehen werden könnte, ist zweifelhaft. Jedenfalls sind die Bekl. und ihr Ehemann zur Auflassung außerstande, da sie nicht Eigentümer des Grundstücks geworden sind. Der Vertrag vom 7. Juni 1990 ist nämlich auf Verkäuferseite von einer nicht existenten Partei abgeschlossen worden. Bereits am 17. Mai 1990 war das Gesetz über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR (Kommunalverfassung) vom gleichen Tage (GBl. I S. 255) in Kraft getreten. Damit wurde das gesamte System der örtlichen Staatsorgane beseitigt und die Kommunalverwaltung auf neue Grundlagen gestellt. Nach § 102 Abs. 1 der Kommunalverfassung wurde das Gesetz über die örtlichen Volksvertretungen in der DDR (künftig: GöV) vom 4. Juli 1985 (GBl. I S. 213) aufgehoben. Das hatte zur Folge, daß die als juristische Personen ausgestalteten örtlichen Räte (§ 81 GöV) untergegangen sind (für die Räte der Bezirke vgl. BGH ZOV 1995, 362 = DtZ 1995, 368; für die Räte der Kreise vgl. BGHZ 127, 285 und 297). Der Ostteil B. hatte den Status eines Bezirkes. In § 1 Abs. 3 GöV war die Stadtverordnetenversammlung von B. den Bezirkstagen als örtliche Volksvertretung gleichgestellt (vgl. Kommentar zum Gesetz über die örtlichen Volksvertretungen in der DDR, 1989, § 1 Anm. 3); als rechtsfähiges Exekutivorgan der örtlichen Volksvertretung stand an der Stelle des Rates des Bezirkes der Magistrat von B. (vgl. Verwaltungsrecht, Lehrbuch, 2. Aufl. 1988, S. 66). Die Außerkraftsetzung des Geset-zes über die örtlichen Volksvertretungen, die sich gemäß § 99 Abs. 4 der Kommunalverfassung auch auf den Ostteil B. bezog, hatte demnach zur Folge, daß der Magistrat von B. als örtlicher Rat untergegangen war.

Der Eigentümer, der bei seiner Ausreise aus der DDR über zurückgelassenen Grundbesitz einen verdeckten Treuhandvertrag geschlossen hat, ist durch das Vermögensgesetz nicht daran gehindert, seine Rechte vor den Zivilgerichten zu suchen. Der gutgläubige Erwerb unter Eheleuten zu gemeinschaftlichem Eigentum nach § 13 FGB-DDR war auch dann möglich, wenn das Grundstück von einem der Ehegatten herrührt. Die örtlichen Räte der Kommunen der DDR sind mit dem Inkrafttreten der Kommunalverfassung am 17. Mai 1990 untergegangen.

Die Kl. war Inhaberin eines Nutzungsrechts an einem ehemals volkseigenen Grundstück und Eigentümerin eines darauf befindlichen Einfamilienhauses. Sie überließ das Gebäude im Mai 1989 notariell ihrer Tochter, die am 1. Dezember 1989 als Eigentümerin des Gebäudes im Grundbuch eingetragen wurde, und flüchtete im September 1989 in den Westen. Am 31. Januar 1990 vereinbarte die Tochter mit ihrem Ehemann, daß das Haus in das gemeinschaftliche Eigentum der Eheleute übergehen sollte. Am 7. Juni 1990 kauften die Eheleute das Grundstück von der Gemeinde. Für den "Rat der Stadt" trat ein Vertreter mit einer am 19. März 1990 ausgestellten Vollmacht auf.

Die Kl. behauptet, sie habe der Tochter das Haus nur treuhänderisch im Hinblick auf die beabsichtigte Ausreise überlassen.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 26. Januar 1996 den Zivilrechtsweg zugelassen und ausgeführt: Grundsätzlich könne sich der Berechtigte allerdings nicht auf solche zivilrechtlichen Mängel der Grundstücksübertragung, zum Beispiel bei Kauf, berufen, die ihren Grund darin haben, daß die Beteiligten sich zur Abwehr oder Milderung von Unrechtsfolgen auf ein Scheingeschäft eingelassen haben. Anders soll es sein, wenn im Falle der Treuhand der Erwerb des Verfügungsberechtigten nur vorläufig und der Dispositionsbefugnis des Treugebers unterworfen sei. "Geschah die Abwehr des Vermögensunrechts ... in der Weise, daß der scheinbar endgültige Erwerb tatsächlich nur zu treuen Händen erfolgte, besteht kein Bedürfnis, den hierdurch begründeten Wirksamkeitsmangel mit den Mitteln des öffentlichen Rechts zu beheben".

Zum guten Glauben sagt der BGH: "Nach ... der Grundstücksdokumentationsordnung vom 6. November 1975 (GBl. I S. 697) gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten des Erwerbers als richtig, wenn selbständiges Gebäudeeigentum aufgrund eines Vertrages erworben wurde. Sollte das Gebäudeeigentum durch einen Gesamthandsvertrag erworben werden, war ein gutgläubiger Erwerb auch nach dem Recht der DDR jedenfalls dann möglich, wenn an der erwerbenden Gesamthand zumindest eine Person beteiligt war, die nicht zu den Veräußerern gehörte."

Schließlich meint der BGH, der Grundstückskaufvertrag sei auf der Verkäuferseite von einer nicht existierenden Partei abgeschlossen worden, weil die als juristische Personen ausgestalteten örtlichen Räte der Kommunen durch Aufhebung des Gesetzes über die örtlichen Volksvertretungen vom 4. Juli 1985 in § 102 Abs. 1 der Kommunalverfassung am 17. Mai 1990 untergegangen seien.