Ausreiseverkauf

Ausreiseverkauf; Schenkung als Scheingeschäft; Vorrang des Vermögensgesetzes

a) Die Berufung auf die zivilrechtlichen Folgen eines Scheingeschäfts ist durch das Vermögensgesetz ausgeschlossen, wenn die Parteien mit ihm bezweckten, bei einem Zwangsverkauf die Einschränkungen des Grundstücks- und Zahlungsverkehrs (hier: Devisenbestimmungen) in der DDR im Interesse des Ausreisewilligen zu umgehen (im Anschluß an Senatsurteil vom 16. April 1993, V ZR 87/92, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

b) Ein zum Schein als Schenkung bezeichnetes, tatsächlich aber als Kauf gewolltes Grundstücksgeschäft kann nicht entsprechend § 305 Abs. 3 ZGB (Geltung des zu Täuschungszwecken zu niedrig bezeichneten Kaufpreises) aufrechterhalten werden.

c) Das Vermögensgesetz knüpft beim Ausgleich der Interessen nicht an die äußere Ordnungsfunktion der in der DDR damals geltenden Vorschriften, sondern an das Abwehrrecht des zur Aufgabe seines Eigentums Genötigten an (zu c: Leitsatz der Redaktion).

I. Das Berufungsgericht bejaht die Zulässigkeit des Rechtswegs zu den Zivilgerichten; eine Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte nach dem Vermögensgesetz scheide aus, weil die Mängel des Geschäftes der Parteien in keinem hinreichenden Zusammenhang mit einer unlauteren Machenschaft stünden. In der Sache ist es der Auffassung, die beabsichtigte "Schenkung" sei nichtig, da sie der Umgehung der in der DDR seinerzeit geltenden Genehmigungspflicht für Grundstücksveräußerungen gedient habe. Der vereinbarte Grundstückskauf sei wegen fehlender Beurkundung und staatlicher Genehmigung ebenfalls unwirksam.

Dies bekämpft die Revision mit Erfolg.

II. (...)

2. Die Ansprüche sind, was die Revision hilfsweise zu Recht ebenfalls geltend macht, in der Sache durch das Vermögensgesetz verdrängt.

Die Klage ist deshalb abzuweisen.

Allein aus der Sicht des Zivilrechts könnten die Kl. allerdings nach Art. 233 § 2 EGBGB i. V. m. § 985 BGB Herausgabe, in Verbindung mit § 894 BGB Grundbuchberichtigung verlangen. Die beurkundete Schenkung war unstreitig nur zum Schein erfolgt und deshalb auch nach dem Recht der DDR (§§ 60 ff. ZGB) unwirksam (Senatsurteil vom 19. März 1993, V ZR 247/91, zur Veröffentlichung bestimmt). Der gewollte Verkauf des Grundstücks zum Preis von 30.000 DM war jedenfalls deshalb nichtig, weil er nicht, wie es § 297 ZGB für die vertragliche Übertragung von Grundeigentum vorsah, beurkundet worden war (§ 66 Abs. 2 ZGB).

Eine Aufrechterhaltung der Schenkung unter entsprechender Heranziehung des § 305 Abs. 3 ZGB, die die Revision für geboten hält, scheidet aus. Nach § 305 Abs. 3 ZGB war ein Grundstückskaufvertrag, in dem zur Täuschung ein niedrigerer Kaufpreis als der vereinbarte beurkundet worden war, gültig; es galt aber der beurkundete Kaufpreis. Der Zweck dieser Vorschrift bestand darin, die Höchstpreisvorschriften für den Grundstücksverkehr nach der Preisanordnung Nr. 415 vom 6. Mai 1955 (GBl. I 330) durchzusetzen. Wurde der Höchstpreis offen überschritten, konnte die nach der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl. I 73) erforderliche Genehmigung der Eigentumsübertragung nicht erteilt werden, denn die Genehmigung umfaßte u. a. die preisrechtliche Unbedenklichkeit des Geschäfts (§ 3 Abs. 2 der Verordnung); der Kauf kam damit nach § 305 Abs. 2 ZGB nicht oder nur dann zustande, wenn der Veräußerer sich mit dem zulässigen Kaufpreis einverstanden erklärte. Ließen die Beteiligten dagegen zum Schein den Höchstpreis beurkunden, vereinbarten aber darüber hinaus eine weitere Zahlung, sollte die Sanktion des § 305 Abs. 3 ZGB greifen; der Mehrpreis konnte darüber hinaus nach § 69 Abs. 2 ZGB i. d. F. vom 19. Juni 1975 (GBl. I 465) der Einziehung verfallen. Voraussetzung dieses Sanktionsmechanismus war es, daß das Geschäft als Kauf der umfassenden staatlichen Kontrolle nach §§ 1 und 3 der Grundstücksverkehrsverordnung bis auf einen Punkt - die Einhaltung der Höchstpreise - zugänglich gewesen war. Dies war bei einem entgeltlichen Geschäft, das lediglich zum Schein als Schenkung beurkundet worden war, nicht gewährleistet. Ihm verlieh § 305 Abs. 3 ZGB keinen Bestand.

Das damit als Schenkung und Kauf unwirksame Geschäft der Parteien führte nach dem Zivilrecht der DDR, dem die Trennung der Verpflichtung vom dinglichen Vollzug fremd war (§§ 25, 26 ZGB), nicht zum Eigentumsübergang auf den Bekl.

Der Streitfall gibt keinen Anlaß, die Frage zu entscheiden, inwieweit einem verdeckten Rechtsgeschäft, das die Parteien im Hinblick auf die Reglementierung des Bodenverkehrs in der DDR oder, wie hier, zusätzlich wegen devisenrechtlicher Beschränkungen (vgl. §§ 6 und 11 des Devisengesetzes vom 19. Dezember 1973, GBl. I 574) nicht offen legen konnten oder wollten, nach Treu und Glauben oder dem Rechtsgedanken der Verfestigung durch Erfüllung (vgl. § 313 Satz 2 BGB) Bestandsschutz zu gewähren ist. Das Berufungsgericht hat einen solchen Schutz nach den Umständen des Falles abgelehnt. Der Ausgleich der Interessen der Parteien erfolgt hier jedoch nicht nach zivilrechtlichen Grundsätzen, sondern wegen des Zusammenhangs des Geschäftsmangels mit einem Tatbestand des Teilungsunrechts (siehe nachfolgend b) nach den besonderen Vorschriften des Vermögensgesetzes.

b) Nach der Rechtsprechung des Senats schließt der Restitutionsanspruch wegen unlauterer Machenschaften (§§ 1 Abs. 3, 3 VermG), der vor allem den hier vorliegenden Fall erfaßt, daß Grundeigentum auf staatlichen Druck zur Erlangung der Ausreisegenehmigung aus der DDR veräußert werden mußte, zivilrechtliche Ansprüche, die ihren Grund in der Machenschaft haben, aus (Urteil vom 3. April 1992, V ZR 83/91, BGHZ 118, 34 = NJW 1992, 1757). Andererseits ist dem Veräußerer die Berufung auf zusätzliche zivilrechtliche Mängel des Geschäfts, die bereits nach dem Recht der DDR zur Unwirksamkeit des Erwerbs geführt hätten, durch das Vermögensgesetz grundsätzlich nicht verwehrt (Senatsurteil und -beschluß vom 12. November 1992, V ZR 230/91 und V ZB 22/92, WM 1993, 26 und 30; jeweils zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Steht der zusätzliche Mangel aber deshalb in einer inneren Wechselbeziehung zu einem Tatbestand des Teilungsunrechts, weil der ihn auslösende Verstoß gegen das Zivilrecht der Abwehr der Unrechtsfolgen diente, so sind, wie der Senat mit Urteil vom 16. April 1993 (V ZR 87/92, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) entschieden hat, für den Ausgleich zwischen den Beteiligten ausschließlich die Vorschriften des Vermögensgesetzes bestimmend; zivilrechtliche Ansprüche sind auch dann ausgeschlossen.

Ein solcher Fall ist nach dem Vertrag der Kl. gegeben. Die Veräußerung erfolgte danach unter dem auch nach dem Recht der DDR unzulässigen (vgl. Senatsurteil vom 3. April 1992, aaO) staatlichen Druck zur Aufgabe des Grundvermögens. Die Verdeckung des wahren Vertragswillens diente dazu, die Bedingungen, die in der DDR für das den Kl. aufgezwungene Geschäft galten, abzumildern. Was die Zahlung in Deutscher Mark angeht, tragen die Kl. zwar vor, der Bekl. habe von sich aus ein entsprechendes Angebot gemacht. Das steht dem Zweck der Währungsvereinbarung, die Vermögensbilanz der Kl. aus dem Zwangsgeschäft zu verbessern, aber nicht entgegen. Dies gilt auch dann, wenn der Bekl. mit dem Angebot, was die Kl. möglicherweise zum Ausdruck bringen wollen, seinerseits das Ziel angestrebt hat, vor Interessenten, die in Mark der DDR zahlen wollten, den Vorzug zu erhalten.

Für die hier zu beantwortende Frage, ob das Vermögensgesetz die zivilrechtlichen Folgen des Mangels verdrängt, kommt es nicht darauf an, ob die Reglementierung des Grundstücks- und Zahlungsverkehrs in der DDR, die die Parteien zur Verdeckung ihres Geschäftswillens veranlaßt hat, auch unter rechtsstaatlichen Verhältnissen hätte Bestand haben können. Das Vermögensgesetz leitet seinen Alleingeltungsanspruch aus dem Zusammenhang des Teilungsunrechts mit dem hierdurch bedingten zivilrechtlichen Geschäft und, soweit dieses Rechtsgeschäft - wie hier - an zusätzlichen Mängeln leidet, aus der inneren Wechselbeziehung zwischen dem Unrecht und dem zu seiner Abmilderung in Kauf genommenen Zivilrechtsverstoß her. Der Tatbestand des Teilungsunrechts ist davon unabhängig, ob das Geschäft sonst den Beschränkungen, die die Gesetze der DDR dem Grundstücksverkehr auferlegten, hätte unterworfen werden dürfen.

Für den am Gedanken des redlichen Erwerbs orientierten sozialverträglichen Ausgleich des Vermögensgesetzes schließlich ist der formelle Rechtsbestand der den Grundstücksverkehr regulierenden Vorschriften der DDR ebenfalls ohne Bedeutung. Das Wissen des Erwerbers um den mit der Umgehung der einschränkenden Vorschriften verbundenen zusätzlichen zivilrechtlichen Mangel schließt, wovon der Senat in dem Urteil vom 16. April 1993 als tragendem Entscheidungsgrund ausgegangen ist, die Redlichkeit des Erwerbs nicht aus; unredlich ist dagegen derjenige, der sich auf das, der Milderung der Folgen des Zwangsverkaufs dienende, Umgehungsgeschäft lediglich dem Schein nach eingelassen hat, tatsächlich aber die Absicht hatte, die unwirksam vereinbarte Gegenleistung dem Genötigten vorzuenthalten. Das Vermögensgesetz knüpft beim Ausgleich der Interessen nicht an die äußere Ordnungsfunktion der in der DDR damals geltenden Vorschriften, sondern an das Abwehrrecht des zur Aufgabe seines Eigentums Genötigten an.

III. Ob für den mit der zweitinstanzlichen Widerklage erhobenen Anspruch auf Löschungsbewilligung der Rechtsweg zu den Zivilgerichten gegeben ist, hat der Senat nicht zu prüfen. Er ist insoweit an die Entscheidung des Berufungsgerichts, das diese Frage bejaht hat, nach § 17 a Abs. 5 GVG gebunden (vgl. Senatsurteil vom 12. November 1992, V ZR 230/91, aaO).

In der Sache hat die Revision auch hinsichtlich der Widerklage Erfolg. Der Widerspruch gegen die Eintragung des Bekl. als Eigentümer hätte einen Anspruch der Kl. auf Berichtigung des Grundbuchs vorausgesetzt (§§ 899, 894 BGB). Dieser ist von der Ausschlußwirkung des Vermögensgesetzes gegenüber dem Zivilrecht erfaßt (Senatsurteil vom 16. April 1993, V ZR 87/92, aaO).

Der Rechtsschutz der Kl. gegen Verfügungen des Bekl. über das Grundstück ist auf die im Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz gegebenen Möglichkeiten begrenzt. Der bei dem zuständigen Vermögensamt nach § 30 Abs. 1 VermG gestellte Antrag auf Rückübertragung bewirkt nach §§ 1, 2 der Grundstücksverkehrsverordnung i. d. F. der Bekanntmachung vom 3. August 1992 (BGBl. I 1477) eine - beschränkte Grundbuchsperre. § 3 Abs. 3 VermG gibt dem Berechtigten nach Antragstellung einen, allerdings mit Vorbehalten versehenen, Anspruch gegen den Verfügungsberechtigten auf Unterlassung dinglicher Rechtsgeschäfte. Dieser Anspruch ist indessen nicht Gegenstand des Rechtsstreits (zur streitigen Frage, ob der Unterlassungsanspruch auch Grundlage eines einstweiligen Rechtsschutzes nach § 938 Abs. 2 ZPO sein kann, vgl. die Zusammenstellung bei Klumpe/Nastold, Rechtshandbuch Ost Immobilien, 2. Aufl., Rdn. 223).