Ausreichende Begründung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges muß begründet werden. Dazu muß der zugrunde liegende Zahlungsrückstand in der Kündigungserklärung dargelegt werden; der Hinweis auf einen rückständigen Gesamtsaldo reicht nicht aus. Soll sich der Rückstand aus einem Kontoauszug ergeben, muß in der Kündigungserklärung auf den Kontoauszug hingewiesen und dieser der Kündigungserklärung beigefügt werden. Aus dem Kontoauszug muß sich der zugrunde liegende (Mietzahlungs-) Rückstand im einzelnen ergeben. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kl. kann nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB n. F. Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung verlangen. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die Kündigungen der Kl. sind nicht begründet.

Dabei kann dahinstehen, ob die Kündigungen der Kl. dem Bekl. zugegangen sind. Die Kündigungen sind bereits mangels einer ausreichenden Begründung im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB n. F. unwirksam. Denn die Kündigungen unterliegen mangels einer Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB dem Begründungszwang des neuen Mietrechts. Der der Kündigung zugrunde liegende Zahlungsrückstand wird indes nicht hinreichend in der Kündigungserklärung dargelegt. Danach weisen die Kündigungen lediglich einen rückständigen Gesamtsaldo aus, ohne diesen auf einzelne Monate aufzuschlüsseln. Dies ergibt sich auch nicht aus einem Kontoauszug. Zwar wird teilweise der Kontostand zu einem bestimmten Tag genannt, aber weder wird hierzu in der Kündigungserklärung auf einen beigefügten Kontoauszug Bezug genommen, noch wird dieser im Rechtsstreit vorgelegt. Ein negativer Gesamtsaldo auf einem Mietkonto begründet auch dann nicht ohne weiteres eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn er den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt. Denn einen in diesem Sinne kündigungsrelevanten Rückstand begründen nur Rückstände mit laufenden Zahlungen, nicht dagegen etwa Nebenkostennachforderungen, Schadensersatzansprüche o. ä., die ebenfalls in ein Mietkonto eingestellt werden. Auch wenn die Anforderungen an die formelle Begründung wegen Zahlungsverzugs nicht zu überspannen sind, muß für den Mieter aber nachvollziehbar erkennbar sein, ob die Kündigung begründet ist (LG Berlin GE 2003, 458). Hierzu ist grundsätzlich darzustellen, wie sich der geltend gemachte Gesamtsaldo auf die einzelnen Monate verteilt. Nur dann kann er die Wirksamkeit der Kündigung nachvollziehen und ggf. erkennen, wie Forderungen und Zahlungen verrechnet sind, und hiergegen konkrete Einwände erheben. Allein aus den geschuldeten laufenden Zahlungen und den von ihm geleisteten tatsächlichen Zahlungen ergibt sich dies nicht ohne weiteres. Insbesondere bei streitigen Forderungen und nicht kündigungsrelevanten Rückständen ist die Verrechnung der Zahlungen nicht ohne diesbezügliche Angaben des Vermieters, die sich auch aus einem beigefügten und in Bezug genommenen Kontoauszug ergeben können, ersichtlich.

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Es muß inzwischen zum Allgemeingut gehören: Auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges muß im einzelnen begründet werden. Der Hinweis auf einen Rückstand in Form eines Saldos reicht nicht aus.

Die Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzuges des Mieters und verlangte Zahlung und Räumung der gemieteten Wohnung. Der Mieter wehrte sich und verwies u. a. auf eine unzureichende Begründung der Kündigung, weil der Vermieter den zugrunde liegenden Zahlungsrückstand in der Kündigungserklärung nicht ausreichend dargelegt habe. Er hatte damit beim Landgericht Berlin Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies (noch einmal) darauf hin, daß die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges eine Begründung enthalten müsse. Der der Kündigung zugrunde liegende Zahlungsrückstand müsse dargelegt werden. Dazu reiche nicht der Hinweis auf einen rückständigen Gesamtsaldo. Vielmehr müsse der Rückstand für die einzelnen Monate aufgeschlüsselt werden. Wenn dazu ein Kontoauszug verwendet werde, müsse auf diesen in der Kündigungserklärung hingewiesen und der Kontoauszug der Kündigungserklärung beigefügt werden. Aus der Kündigungsbegründung bzw. dem Kontoauszug müsse klar zwischen Mietrückständen und anderen Forderungen (Nebenkosten, Schadensersatzansprüche o. ä.) unterschieden werden.

Vgl. auch AG Dortmund GE 2004, 53 und Beuermann GE 2004, 24. Es ist wichtig, die monatlichen Rückstände im einzelnen darzulegen und dazu zu anderen rückständigen Forderungen (z. B. Abrechnungssaldo aus Betriebskostenabrechnung) abzugrenzen, denn der Mieter muß in der Lage sein, den behaupteten Rückstand im einzelnen nachzuvollziehen, und muß dazu auch ersehen können, wie der Vermieter u. U. Zahlungen verrechnet hat. Eine heikle Sache ist die Verwendung des geführten Kontoblattes zur Begründung der fristlosen Kündigung, denn die dort aufgeführten Zahlen sind nicht immer ohne weiteres verständlich. Deshalb sollte ein der Kündigungserklärung beigefügtes Kontoblatt immer nur zur weiteren Erläuterung dienen und nicht die Kündigungsbegründung ersetzen. Wenn man es ganz korrekt machen will: Das Kontoblatt sollte integraler Bestandteil der Kündigungserklärung sein und muß dazu gegebenenfalls (wenn es nur Anlage ist) unterschrieben werden. Am besten ist es jedoch: In der Kündigungserklärung selbst werden die einzelnen rückständigen Monate mit dem entsprechenden Zahlungsrückstand aufgeführt; ein beigefügtes Kontoblatt dient dann nur zur näheren Erläuterung.