Ausnutzung eines geringen Angebots

Ausnutzung eines geringen Angebots; Wirtschaftsstrafgesetz

Bei Abschluß eines Mietvertrages im November 1996 muß der Mieter, der sich auf eine Mietpreisüberhöhung beruft, konkrete Umstände vortragen, aus denen sich die Ausnutzung einer Mangellage durch den Vermieter ergibt.

(...) Der Bekl. steht gegenüber der Kl. kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel entrichteten Mietzinses gem. § 5 WiStG i. V. m. §§ 134, 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB zu. Gem. § 5 Abs. 2 WiStG sind unangemessen hoch solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen. Daß aber bei Anmietung der Wohnung im November 1996 ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden hat, das zudem von der Kl. ausgenutzt worden ist, ergibt sich bereits nicht aus den Darlegungen der Bekl. Diese hat nämlich - wenn auch in anderem Zusammenhang - vorgetragen, sie hätte die Wohnung, obwohl dringend auf Wohnungssuche befindlich, dann nicht angemietet, wenn ihr die tatsächlichen Betriebskosten bekannt gewesen wären, da die Miete dann zu hoch gewesen wäre. Wenn aber die Bekl. in diesem Fall wegen einer ihr zu hohen Miete von der Anmietung der Wohnung Abstand genommen hätte, so ist hieraus der Schluß zu ziehen, daß sie offenbar anderen, preisgünstigeren Wohnraum hätte anmieten können, denn ansonsten hätte ihr keine andere, jedenfalls keine kostengünstigere, Entscheidungsalternative zur Verfügung gestanden. Ein ausreichendes Angebot an Wohnraum muß mithin bei Anmietung der Wohnung vorhanden gewesen sein. Aber auch ungeachtet der vorstehenden Erwägungen ergibt sich das Bestehen eines geringen Angebots an Wohnungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht. Ein geringes Angebot an Wohnraum ist anzunehmen, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt und der Vermieter als marktüberlegener Teil in der Lage ist, die Mietbedingungen zu bestimmen. Hierbei kommt es nicht auf statistische Feststellungen bezüglich der Wohnraumversorgung in bestimmten Großräumen an; maßgeblich sind vielmehr die Verhältnisse in den Stadtteilen für bestimmte Mietergruppen (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, § 5 WiStG, Rdnr. 68). Zur Feststellung, ob ein solches geringes Angebot gegeben ist, wird teilweise überprüft, ob die Miete für vergleichbare Wohnungen in dem Zeitraum, in dem die Vermietung erfolgt ist, signifikant gestiegen ist (LG Berlin MM 1998, 351 sowie GE 1999, 841 und 1054). Ergibt sich ein solch signifikanter Anstieg, so lasse sich nach dieser Ansicht nach erstem Anschein darauf schließen, daß in dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses das Angebot an Wohnungen die Nachfrage jedenfalls nicht spürbar überstiegen habe. Vorliegend ergibt sich zwar ein solch signifikanter Anstieg der Miete im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses. Allerdings kann, wie bereits ausgeführt, in einem solchen Fall lediglich der Beweis des ersten Anscheins zugunsten des für die Voraussetzungen des § 5 WiStG darlegungs- und beweispflichtigen Mieters als geführt angesehen werden. Der Beweis des ersten Anscheins stellt aber keinen Vollbeweis dar. Er begründet vielmehr lediglich eine tatsächliche Vermutung (BGH NJW 1986, 2829). Als solche kehrt sie die Beweislast nicht vollständig um, sondern erleichtert sie nur (BGH NJW 1987, 2876). Wer den ersten Anschein gegen sich hat, muß nicht das Gegenteil, aber immerhin die ernsthafte Möglichkeit einer anderen Ursache oder Wirkung behaupten und beweisen (BGHZ 8, 239; NJW 1969, 277). Der Gegner muß mithin die tatsächliche Vermutung nicht widerlegen, er muß sie aber erschüttern. Gelingt ihm dies, so fällt der Anscheinsbeweis in sich zusammen, weil der erste Anschein sich als falsch erweist, so daß die gesetzliche Beweislast

hafte Möglichkeit einer anderen Ursache oder Wirkung behaupten und beweisen (BGHZ 8, 239; NJW 1969, 277). Der Gegner muß mithin die tatsächliche Vermutung nicht widerlegen, er muß sie aber erschüttern. Gelingt ihm dies, so fällt der Anscheinsbeweis in sich zusammen, weil der erste Anschein sich als falsch erweist, so daß die gesetzliche Beweislast wieder auflebt (BGHZ 6, 169; 8, 239).

Vorliegend hat die Kl. hinreichende und nachvollziehbare Tatsachen dargelegt, mit denen sie die im Rahmen des Anscheinsbeweises für die Bekl. streitende tatsächliche Vermutung des Bestehens eines geringen Angebots an Wohnraum jedenfalls erschüttert hat. So hat die Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß sich sowohl in Berlin als auch im nahen Umland ab 1990 eine zunehmende Bautätigkeit zur Errichtung von Wohn- und Geschäftsräumen entwickelt hat, ferner, daß es ab 1991 laufend zu einer erheblichen Abnahme der Bevölkerung in Berlin gekommen ist, bedingt durch Sterbeüberschüsse aber auch Abwanderungen in das Umland, wodurch die Wohnungsnachfrage nachgelassen hat. Soweit die Bekl. im Hinblick auf den Sterbeüberschuß dargelegt hat, dieser Umstand habe wenig Aussagekraft für den Berliner Wohnungsmarkt, da im Fall des Versterbens einer Person in einem vierköpfigen Haushalt kein neuer Wohnraum entstehe, so vermag diese Einwendung nicht durchzugreifen, dies deshalb, weil vorwiegend ältere Menschen versterben, die jedenfalls in ihrer Mehrzahl nicht mehr Mitglieder eines vierköpfigen Haushalts, sondern häufig alleinlebend sind. Die Kl. hat weiter das von dem Sachverständigen B. in einem anderen Rechtsstreit erstellte Gutachten zur Frage des Bestehens eines geringen Angebots vorgelegt. Dieses Gutachten ist zwar für den vorliegenden Fall nur von eingeschränkter Aussagekraft, da dort eine in Schöneberg bezogene Neubauwohnung mit einer Größe von 82 m2 zugrunde gelegen hat. Dennoch kann die dort angestellte Untersuchung für das hiesige Verfahren insoweit herangezogen werden, als sie doch jedenfalls auch bezogen auf Berlin-West insgesamt Feststellungen trifft. So ist nach dem Ergebnis der Untersuchungen zum Zeitpunkt 1994 bezogen auf Berlin-West ein merklicher Angebotsüberhang zu verzeichnen gewesen, wofür der Gutachter verschiedene Ursachen aufführt. Wenngleich auch das Gutachten, worauf der Sachverständige selbst hingewiesen hat, Schwachstellen ausweist, so gibt es doch detailliert und fundiert jedenfalls eine ab 1994 eingetretene starke Entwicklung wieder, angesichts derer auch in Verbindung mit den anderen Gegebenheiten (verstärkte Bautätigkeit, Sterbeüberhang, Abwanderung in das Umland, Senkung der Fehlbelegungsabgabe bzw. Absehen von deren Erhebung) für die Richtigkeit der Behauptung der Bekl. für das Bestehen eines geringen Angebots an Wohnraum im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht allein der Umstand des signifikanten Mietanstiegs streitet. Angesichts all dessen ist vielmehr der Anscheinsbeweis, es habe ein geringes Angebot an Wohnraum bestanden, als erschüttert anzusehen, so daß die Bekl. sich zur Begründung für dieses Tatbestandsmerkmal nicht allein auf den Anstieg der Miete i. V. m. dem Bestehen der Zweckentfremdungsverbotsverordnung sowie der zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB ergangenen Verordnung, denen ohnehin allenfalls nur eine Indizwirkung zukommt, berufen konnte. Soweit die Bekl. im übrigen dargelegt hat, es habe Ende 1997 einen Überhang von 1,94 % an Wohnungen gegeben und ferner, daß die leerstehenden Wohnungen derzeit 1,8 % des gesamten Berliner Wohnungsbestandes ausmachen würden, so ergibt sich auch hieraus nicht das Bestehen eines geringen Angebots bei Mietvertragsschluß, da es sich um Zahlen handelt, die für ganz andere Zeitpunkte als den hier maßgeblichen des Mietvertragsschlusses Geltung beanspruchen. Konkrete Zahlen für November 1996 hat die Bekl. insoweit nicht genannt. Das insoweit erfolgte Vorbringen, die Situation sei bei

t sich auch hieraus nicht das Bestehen eines geringen Angebots bei Mietvertragsschluß, da es sich um Zahlen handelt, die für ganz andere Zeitpunkte als den hier maßgeblichen des Mietvertragsschlusses Geltung beanspruchen. Konkrete Zahlen für November 1996 hat die Bekl. insoweit nicht genannt. Das insoweit erfolgte Vorbringen, die Situation sei bei Anmietung der Wohnung ähnlich gewesen, ist angesichts des Umstandes, daß die Kl. das Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum bestritten hat, unzureichend. Die Bekl. hätte daher nach alledem konkret darlegen müssen, wie sich ihre Wohnungssuche gestaltet hat, insbesondere, ob und wenn ja welche Wohnungen vergleichbarer Art zu welchem Mietzins ihr zur Anmietung angeboten worden sind, wieviel Zeit sie für die Wohnungssuche aufgewendet hat, was sie unternommen hat, um eine neue Wohnung zu finden, ob sie bestimmte Vorstellungen über Lage und Ausstattung hat oder nehmen mußte, was sich ihr bot, ob die angemietete Wohnung das einzige Angebot war und wie die Vertragsverhandlungen sich gestaltet haben, ob der Vermieter die Vertragsbedingungen diktiert oder zur Disposition gestellt hat und daß sich die Mangellage sowie die Ausnutzung des geringen Angebots bis zum entscheidungserheblichen Datum fortsetzen (so LG Berlin GE 2000, 123).

Immer mehr Berliner Gerichte verneinen die Anwendung des Wirtschaftsstrafgesetzes, weil sich einerseits durch die erhebliche Bautätigkeit in Berlin und im Umland seit 1990, andererseits durch die erhebliche Abnahme der Bevölkerung in Berlin der Wohnungsmarkt entspannt habe. So jetzt wieder in einer sorgsam begründeten Entscheidung das AG Charlottenburg.

Eine Mieterin hatte von ihrer Vermieterin die Rückzahlung angeblich zuviel entrichteten Mietzinses verlangt, weil die vereinbarte Miete die gegen die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes verstoßen hätten. Vor Gericht trug die Mieterin unter anderem vor, daß sie hätte die Wohnung, obwohl dringlich auf Wohnungssuche befindlich, nicht angemietet hätte, wenn ihr die tatsächlichen Betriebskosten bekannt gewesen wären.

Für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist unter anderem Voraussetzung, daß der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat. Noch immer nehmen Berliner Mietberufungskammern an, daß aus dem bloßen Bestehen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung auf eine solche Mangellage geschlossen werden kann. Es mehren sich allerdings die entgegengesetzten Entscheidungen, die vor den Zahlen der Statistiker nicht mehr die Augen verschließen und sich nicht allein auf gesetzgeberische Fossilien wie ein Zweckentfremdungsverbot berufen.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in dem eingangs geschilderten Fall durch Urteil vom 3. Februar 2000 eingehend dargelegt, daß bei Abschluß eines Mietvertrages im Jahre 1996 der Mieter die Umstände der Wohnungssuche und des Vertragsschlusses im einzelnen darzulegen hat. So hatte auch schon das Landgericht Berlin unter Berufung auf das Landgericht Frankfurt am Main entschieden (GE 2000, 123).