Ausnutzung der Mangellage vom Mieter darzulegen

Ausnutzung der Mangellage vom Mieter darzulegen; Wirtschaftsstrafgesetz; überhöhte Miete

Der Mieter, der sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt, muß Einzelheiten seiner Wohnungssuche darlegen. War diese auf bestimmte Stadtteile beschränkt, hat der Vermieter nicht eine Mangellage ausgenutzt, sondern den Wunsch des Mieters, in einem von ihm bevorzugten Bezirk zu wohnen.

(...) 1. Dem Kl. steht kein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB zu. Der Kl. hat nicht darlegen können, daß die geforderte Miete "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigt" (§ 5 Abs. 2 WiStG).

a) Würde ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um den § 5 Abs. 1 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig. Es ist aber als besondere Voraussetzung der Ursächlichkeit des geringen Angebots für die überhöhte Miete in den Tatbestand aufgenommen worden. Ausnutzen bedeutet das bewußte Zunutzemachen der gegebenen Lage (OLG Hamm - Bußgeldsenat - WM 1995, 323, 324) Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen vergleichbaren Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten; deswegen ist grundsätzlich zu verlangen, daß der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlegt (LG Berlin WM 1999, 123 und GE 2001, 627; LG Frankfurt in WM 1998, 167, 168 und 169, 174; LG München I WuM 1998, 360; Weyhe, Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht, MDR 1998, 1322, 1323; OLG Braunschweig WM 1999, 684).

Zwar geht die Kammer weiterhin davon aus, daß bei bestehender und auch hier zu unterstellender Mangellage ein erhebliches Indiz dafür besteht, daß das knappe Angebot an vergleichbarem Wohnraum den Mieter gezwungen hat, den gegebenenfalls überhöhten Mietzins zu akzeptieren, weil andere vergleichbare Wohnungen nicht zu erlangen waren. Jedoch ist das nicht zwingend. Auch bei bestehender Mangellage ist nicht ausgeschlossen, daß der Mieter ohnehin bereit gewesen ist, auch den weit über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Mietzins zu zahlen, weil er an der Lage oder der Art der Wohnung unabhängig vom Preis aus anderen Gründen interessiert war (z. B. Lage unbedingt neben dem Arbeitsplatz, wegen der persönlichen Beziehungen nur in einem Stadtteil etc., vgl. Lammel, Wohnraummietrecht 2. Auflage, § 15 WiStG, Rd. 31). Insoweit ist es nach Auffassung der Kammer wenigstens erforderlich, daß nach dem Vortrag des Mieters - dessen Richtigkeit unterstellt - davon ausgegangen werden kann, daß die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren des überhöhten Mietzinses war. Der Vermieter muß dann gegebenenfalls darlegen und beweisen, daß die gegebene Darstellung des Mieters unzutreffend ist. Damit wird berücksichtigt, daß einerseits dem Umstand Rechnung zu tragen ist, daß in der Regel die bestehende Mangellage Grundlage für das Akzeptieren des erhöhten Mietzinses sein wird, andererseits aber geprüft werden kann, inwieweit andere Gründe gegeben sind und zugleich dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird, zu widerlegen, daß die Anmietung aus anderen Gründen erfolgt ist.

b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze läßt sich nicht feststellen, daß die Bekl. die Mangellage ausgenutzt hat.

Der Kl. hat bereits in der Klageschrift vorgetragen, daß er im Jahr 1990 vor Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung sich längere Zeit (vier Monate) erfolglos um eine Wohnung in einer ähnlichen Größe in Charlottenburg, Wilmersdorf, Grunewald oder Dahlem beworben hat. Dies hat er auch in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer nicht in Frage gestellt. Dies war jedoch nicht ausreichend. Denn insoweit hat er angegeben, daß er seine Suche auf bestimmte Stadtteile beschränkt hat, so daß nicht festgestellt werden kann, daß Grundlage der Anmietung die Mangellage war, sondern vielmehr davon ausgegangen werden muß, daß andere Gründe maßgeblich dafür waren, sich auf den geforderten Mietzins einzulassen. Allerdings ist dem Kl. zuzugeben, daß nicht darauf verwiesen werden kann, daß es z. B. in Neukölln oder Kreuzberg zum fraglichen Zeitpunkt Wohnungen gleicher Größe gegebenenfalls billiger gegeben hätte. § 5 WiStG schützt nämlich den Mieter davor, daß für vergleichbaren Wohnraum zuviel Miete verlangt wird, so daß der Mieter auch nicht verpflichtet ist, nicht vergleichbaren Wohnraum in Betracht zu ziehen. Der Mieter kann sich auf bestimmte Wohnungen beschränken, auch dann, wenn diese Wohnungen hochwertiger und damit vom Ansatz her teurer sind. Wie eng der in Betracht kommende Teilmarkt im Einzelfall zu ziehen ist, braucht hier letztlich nicht endgültig entschieden zu werden. Einen Anhaltspunkt bietet jedenfalls der Mietspiegel, der vergleichbare Wohnungen zusammenfaßt. lnsoweit muß jedenfalls erwartet werden, daß Wohnungen in vergleichbarer Lage in Anspruch genommen werden, so daß hier auch Wohnungen in Frohnau oder Schöneberg in Betracht gekommen wären, da es sich auch insoweit um gute Wohnlagen i. S. des Mietspiegels handelt. Soweit sich der Mieter bei seiner Wohnungssuche auf bestimmte Teilbereiche beschränkt hat, kann nicht mehr davon ausgegangen werden, daß die Mangellage (objektiv) die Grundlage für die (unterstellte) Forderung von zu hohem Mietzins war, sondern der Wille des Mieters, unabhängig vom Mietzins in den für ihn in Frage kommenden Bezirken wohnen zu wollen. Ausgenutzt wird mithin nicht die Mangellage, sondern der Wunsch, in dem vom Mieter bevorzugten Bezirk zu wohnen. (...)

Nach § 5 WiStG muß der Vermieter für eine Mietpreisüberhöhung verschiedene Tatbestandsmerkmale erfüllen. Lange Jahre reichte allein die Überschreitung der ortsüblichen Miete um 20 %, bis die Gerichte entdeckten, daß auch eine Mangellage ausgenutzt sein muß.

Der Mieter verlangte überhöhte Mieten aus einem 1990 abgeschlossenen Vertrag zurück und legte dar, er habe vergeblich eine Wohnung gesucht, und zwar in Charlottenburg, Wilmersdorf, Grunewald oder Dahlem.

Mit Urteil vom 5. November 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, hier habe der Vermieter keine Mangellage ausgenutzt, sondern den Wunsch des Mieters, in einem von ihm bevorzugten Bezirk zu wohnen. Das reiche nicht aus, da der Mieter seine Wohnungssuche nicht auch auf andere Bezirke ausgedehnt habe.