Ausnutzung der Mangellage für Mietpreisüberhöhung

Eine Mietpreisüberhöhung liegt nur dann vor, wenn der Vermieter ein geringes Angebot ausgenutzt hat. Das bloße Bestehen einer Mangellage reicht dafür nicht.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Mietzins und Räumung in Anspruch.

Die Bekl. sind seit dem 1. Juni 1996 Mieter einer Wohnung der Kl. in ... mit einer Fläche vom 95 qm.

Die Parteien vereinbarten einen Mietzins von 1.680,00 DM monatlich, 1.500,00 DM Nettokaltmiete zuzüglich 180,00 DM kalte Betriebskosten.

Mit Schreiben vom 21. Dezember 1998 kündigte die Kl. fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von 23.873,41 DM.

Die Kl. wiederholte die Kündigung mit der Klageschrift vom 15. Januar 1999. Die Bekl. zahlten die Mieten für Juni 1997 bis Dezember 1997 und April 1998 bis Dezember 1998 nicht. Die Kl. begehrt 353,41 DM Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 1996.

Die Kl. hält die vereinbarte Miete für preisrechtlich zulässig, ferner sei wegen hoher laufender Aufwendungen eine Miete auch zulässig, die die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 % übersteige.

Die Kl. beantragt, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 23.873,41 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 8. Februar 1999 sowie die vorgerichtlichen Zustellungskosten in Höhe von 39,60 DM zu zahlen, die im Vorderhaus 3. OG rechts belegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Bad mit Einrichtung, 1 Küche, 1 Diele, 1 Klosett, 1 Keller zu räumen und geräumt an die kl. Partei herauszugeben.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie machen geltend: Der verlangte Mietzins sei überhöht. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 11,46 DM/qm, zulässig sei deshalb nur eine Miete von 13,75 DM/qm, was einer Bruttokaltmiete von 1.306,25 DM entspräche.

Bis zur Anmietung hätten sie auch ca. drei Monate gesucht und seien gezwungen gewesen, diese Wohnung zu nehmen, weil zwei Wochen später der Mietvertrag für die vorherige Wohnung in Bayern ausgelaufen sei.

Die Nebenkostenabrechnung sei nicht prüffähig und bisher nicht vollständig übergeben.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlage verwiesen.

Die Klage ist im wesentlichen begründet. Die Kl. haben einen Anspruch auf die geltend gemachten Mietforderungen in Höhe von 22.620,00 DM gemäß § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag. Die Kl. hat auch Anspruch auf Räumung der im Tenor genannten Wohnung gemäß § 556 BGB, denn die Kündigung vom 21. Dezember hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäß § 554 BGB beendet. Die Bekl. befanden sich mit mehr als zwei Monatsmieten zum Zeitpunkt der Kündigung im Verzug.

Die vertraglich vereinbarte Miete ist nicht teilweise nichtig gemäß § 5 WiStG in Verbindung mit § 134, 139 BGB. Die Bekl. schulden deshalb den vereinbarten Mietzins für den hier maßgeblichen Zeitraum und können Aufrechnung mit seit Vertragsbeginn überzahlten Mieten wirksam nicht geltend machen.

Gemäß § 5 WiStG handelt ordnungswidrig, wer Mieten vereinbart oder annimmt, die unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum vereinbart wurden. Es ist hier schon fraglich, ob zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Juni 1996 noch ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum in Berlin bestand. Zwar sind das Vorhandensein einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und einer Verordnung zu § 564 b BGB Indizien dafür, daß insgesamt ein geringes Angebot an preiswerten Wohnungen in Berlin vorhanden ist. Indizien allein reichen aber nicht aus, um das Tatbestandsmerkmal des geringen Angebots im vorliegenden Fall auszufüllen. Dies auch deshalb, weil die Gesetzgebungspraxis sich der tatsächlichen Marktentwicklung nicht automatisch anpaßt. Die Indizien stellen auch nur eine Beweiserleichterung dar, sie führen nicht zur Umkehr der Beweislast. Neben der Mangellage an vergleichbarem Wohnraum muß der Mieter aber auch geltend machen, daß das Mietverhältnis unter vorsätzlicher und leichtfertiger Ausnutzung dieser zustande gekommen ist. Die Mangellage allein ist nicht Begründung dafür, daß der Vermieter diese auch genutzt hat (vgl. LG Frankfurt, GE 3/1998). Hierzu haben die Bekl. aber nicht ausreichend vorgetragen. Zwar machen sie geltend, drei Monate nach einer Wohnung gesucht zu haben, sie tragen aber nicht vor, wie oft und bei wem sie sich um eine Wohnung beworben haben, welche Angebote vorhanden waren, und warum sie dann genau diese Wohnung genommen haben und wie die Vertragsverhandlungen im Hinblick auf dieses Mietverhältnis sich gestalteten. Ein solcher Vortrag ist für die Darlegung des Tatbestandsmerkmals "Ausnutzung" nach der Auffassung des Gerichts hier aber notwendig.

Daß nicht jede wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 WiStG darstellt, ist inzwischen Allgemeingut. Hinzukommen muß ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen, wobei die Gerichte noch darüber streiten, ob das schon durch eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung indiziert wird.

Mit Urteil vom 5. Mai 1999 führt das Amtsgericht Charlottenburg knapp und zutreffend dazu aus, daß die Gesetzgebungspraxis sich der tatsächlichen Marktentwicklung nicht automatisch anpaßt, also nicht sofort eine überflüssig gewordene Zweckentfremdungsverbot-Verordnung aufhebt. Das Amtsgericht geht dann noch einen Schritt weiter und meint, selbst bei Bestehen der Mangellage im Sinne des § 5 WiStG müsse der Vermieter diese ausgenutzt haben, was der Mieter im einzelnen darlegen müsse. Bisher ging die Rechtsprechung mehr oder weniger stillschweigend davon aus, daß bei einer Mangellage auch anzunehmen ist, daß der Vermieter sie ausgenutzt hat. Demgegenüber meint das Amtsgericht Charlottenburg, der Mieter müsse die Einzelheiten seiner Wohnungssuche schildern.