Ausnutzen eines geringen Angebots

Zum "Ausnutzen" eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 WiStG.

Nach Auffassung der Kammer ist die Klage unbegründet, da die Voraussetzungen des § S WiStG nicht vorliegen und den Kl. somit Rückzahlungsansprüche wegen angeblich rechtsgrundlos gezahlter Mietzinsanteile nicht zustehen.

Das AG hat seine Entscheidung, die Staffelmietzinsvereinbarung sei teilweise gemäß § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG unwirksam, auf das Gutachten des Sachverständigen gestützt, der eine Mangellage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 6.10.1991 bejahte.

Die Kammer hat bereits in ihrem Aufklärungsbeschluß v. 27.1.1998 darauf hingewiesen, daß selbst bei Unterstellung eines "geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" die weitere Anspruchsvoraussetzung des § 5 WiStG das "Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" nicht erfüllt ist. Dessen ungeachtet hat die Klagepartei ihren Sachvortrag nicht weiter ergänzt, so daß es an einer substantiierten Darlegung sämtlicher Anspruchsvoraussetzungen des § 5 WiStG fehlt. Dem Vermieter muß bewußt sein, oder er muß zumindest damit rechnen, daß er im Falle eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes nur einen geringeren Mietzins erzielt hätte. Vom Ausnutzen eines geringen Angebots kann nur dann gesprochen werden, wenn der Wohnungssuchende keine Möglichkeit hat, in angemessener Zeit eine adäquate Wohnung zu finden, die zumindest dem Anspruch der breiten Mittelschicht an die Wohnqualität entspricht. Hier wurde seitens der Kl. nicht vorgetragen, welche Bemühungen sie vor Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung unternommen hatten, eine adäquate Wohnung zu finden und daß es ihnen nicht möglich war, auf ein anderes annehmbares Mietobjekt auszuweichen. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür bekannt geworden, daß die Kl. nach vergeblichen Bemühungen gezwungen waren, die streitgegenständliche Maisonette-Dachterrassenwohnung im Münchner Stadtteil Nymphenburg anzumieten. Darüber hinaus ist nichts dazu vorgetragen, daß die Kl. den Bekl. zur Kenntnis gebracht hätten, daß und aus welchem Grunde sie auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen waren. Nur daraus wäre gegebenenfalls der Schluß zu ziehen gewesen, daß die Bekl. diese Notlage ausgenutzt haben.

Angesichts dieser Umstände kann die Frage, ob hier tatsächlich eine Mangellage oder ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand, dahingestellt bleiben. Bereits mit Aufklärungsbeschluß v. 27.1.1998 hatte die Kammer auf ihre diesbezüglichen Bedenken hingewiesen. Es stellt sich die Frage, ob es sich bei einer Maisonette-Dachterrassenwohnung mit ca. 100 qm Wohnfläche in einer gerichtsbekannt sehr guten Wohnlage Münchens nicht um eine begehrte Wohnung mit besonders hoher Wohnqualität handelt, für die eine Mangellage nie bestanden hat.

Eine Anhörung des Sachverständigen hierzu oder die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens war nicht veranlaßt, da in jedem Falle die Anspruchsvoraussetzung der "Ausnutzung" fehlt und die Klage daher als unbegründet zurückzuweisen war. Die Voraussetzungen für die Einholung eines Rechtsentscheides nach § 541 ZPO lagen nicht vor.