Ausnutzen eines geringen Angebots

Zum Tatbestandsmerkmal "Ausnutzen" eines geringen Angebots im Sinne des § 5 WiStG, wenn der Mieter eine Wohnung auf einem Sondermarkt nachgefragt und angemietet hat.

Die Kl. waren aufgrund eines Mietvertrages v. 14.12.1987 Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung der Bekl., für die sie zunächst 1.200 DM monatlich netto, ab 1991 1.440 DM monatlich netto zu zahlen hatten.

Sie verlangen Rückzahlung überzahlten Mietzinses für den Zeitraum 1.1.1990 bis 31.12.1994.

Im angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt/M. der Klage voll stattgegeben.

Die Berufung ist begründet. Den Kl. steht kein Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete nach § 812 BGB i. V. m. § 134 BGB und § 5 WiStG zu. Denn die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG sind nicht erfüllt.

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Dezember 1987 ein geringes Angebot bestanden hat, ob die verlangte und gezahlte Miete die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschritten hat und ob die Wohnungsgröße sachgerecht festgestellt worden ist.

Denn im vorliegenden Fall liegt keine Ausnutzung eines geringen Angebots vor.

Das Merkmal des "Ausnutzens" enthält sowohl einen objektiven als auch einen subjektiven Tatbestand. Dabei kann in Übereinstimmung mit den Kl. weiter davon ausgegangen werden, daß subjektive Merkmale im Rahmen des § 134 BGB nicht zu prüfen sind, auch wenn dies angesichts der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mehr unumstritten ist.

Jedoch ist hier bereits der objektive Teil des Ausnutzens nicht erfüllt. Das Ausnutzen setzt nämlich voraus, daß die konkrete Mietpreisbildung auf einer allgemeinen unausgeglichenen Marktlage für Wohnraum beruht. Die schwierige Wohnraummarktlage muß es also dem Vermieter im konkreten Einzelfall ermöglicht haben, unabhängig vom "objektiven" Wert der angebotenen Wohnung einen höheren Preis zu fordern, weil für die Nachfrager keine Ausweichmöglichkeiten auf dem Markt bestanden haben.

Davon kann hier in diesem konkreten Fall nicht gesprochen werden. Denn die angebotene Wohnung stellte für die Kl. kein Segment des allgemeinen Mietwohnungsmarktes dar, sondern einen Sondermarkt. Die Kl. haben aufgrund der von ihnen an die Wohnung gestellten Anforderungen, wie sie sich aus ihrer eidesstattlichen Versicherung v. 8.12.1994 ergeben, den allgemeinen Mietwohnungsmarkt auf eine Wohnung verengt, die insgesamt 7 Sondermerkmale aufweisen sollte. Diese Verengung des Mietwohnungsmarktes führte andererseits dazu, daß die Mietpreisbildung der Bekl. auch nicht mehr an den allgemeinen Marktgegebenheiten gemessen werden kann. Wer durch seine Nachfrage ein Sonderobjekt sucht, kann sich letztlich nicht dagegen wenden, daß für dieses Sonderobjekt auch Sonderkonditionen gelten. § 5 WiStG will nur die allgemeine Marktsituation für Wohnraum regeln, nicht aber in Sonderfälle eingreifen.

Die Ausführungen der Kl. im nicht nachgelassenen Schriftsatz v. 23.4.1998 vermögen an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Die Kl. übersehen insbesondere, daß sie sich für die Mietpreisgestaltung ihres "Wunschobjekts" nicht auf die Mietpreisgestaltung des allgemeinen Frankfurter Mietmarktes beziehen können. Denn in diese allgemeine Bewertung sind auch Mieten für Objekte eingegangen, die offenkundig für die Kl. als Wohnung nicht in Betracht gekommen sind. Die von ihnen vorgenommene Verengung des Marktes würde es aber erfordern, auch nur die Mieten dieses Marktes zum Vergleich heranzuziehen; diese Mieten sind aber wesentlich höher als die allgemeinen Vergleichsmieten.

Entgegen der Auffassung der Kl. bedarf es hier auch keiner Einholung eines Rechtsentscheids. Denn die Kammer weicht nicht von der zitierten Entscheidung des OLG Köln, WM 1979, 85, ab. Die Entscheidung befaßt sich allein mit der subjektiven Seite des Ausnutzens, die nach der eigenen Auffassung der Kl. gerade keine Rolle spielen soll. Für die objektive Seite der Ausnutzung liegt weder ein RE noch eine herrschende Meinung vor. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei dem Merkmal des Ausnutzens entgegen der Auffassung der Kl. nicht um ein rein subjektives Tatbestandsmerkmal. Das ergibt sich auch nicht aus der weiteren Handlungsform "fordern". Denn auch für das Fordern ist eine objektive Abhängigkeit zwischen der geltend gemachten Mietforderung und der jeweiligen Marktlage erforderlich, die dann zusätzlich auch noch von der besonderen Bewußtseinslage auf subjektiver Seite des Vermieters erfaßt werden muß.

Die Anregung der Kl., einen RE zu der Frage einzuholen., ob es nur auf das Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen ankommt oder ob das geringe Angebot auch ausgenutzt worden sein muß, war nicht aufzugreifen, weil auch das Ausnutzen ein Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG ist. Es sollte keinem Zweifel unterliegen, daß die Anwendung eines Gesetzes voraussetzt, daß alle Tatbestandsmerkmale der Norm erfüllt sein müssen.