Ausnutzen

Ausnutzen; geringes Angebot; Teilmarkt; Mietpreisüberhöhung

Für die Feststellung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum kann von vornherein nur auf Teilmärkte abgestellt werden.

Der Bekl. konnte den von ihm vereinnahmten Mietzins nur erzielen, weil er sich objektiv ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zunutze gemacht hat. Die Kammer folgt insoweit dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen Dr. L., wonach im Mai 1997 für ca. 69 qm große 3 1/2 Zimmer-Wohnungen in normaler Lage in Hamburg-Eimsbüttel, ausgestattet mit Bad/Dusche und Sammelheizung, ein im Verhältnis zur Nachfrage geringes Angebot vorgelegen hat.

Der Sachverständige hat im Anschluß an seine Ausführungen zum allgemeinen Wohnungsfehlbestand bei Normalwohnungen schlüssig dargelegt, daß gerade Wohnungen mit der Zimmeranzahl und Größe, wie sie die Wohnung der Kl. aufweist, besonders nachgefragt werden, zumal sie den Bedürfnissen unterschiedlicher Nachfragergruppen entsprechen. Im Hinblick auf den räumlichen Teilmarkt Eimsbüttel ist der Sachverständige aufgrund verschiedener Daten, deren Befunde durch Expertengespräche bestätigt wurden, zu dem Ergebnis gelangt, daß aufgrund der Attraktivität des Stadtteils eine im Verhältnis zum verfügbaren Angebot höhere Nachfrage vorlag, als es dem Durchschnitt der Nachfrage nach entsprechend großen Wohnungen im Hamburger Markt entsprach. ...

Auch die inhaltlichen Einwendungen des Bekl. gegen das Gutachten werden von der Kammer nicht geteilt. Soweit er beanstandet, daß der Sachverständige die Einstufung der Wohnung in den örtlichen Teilmarkt Eimsbüttel vorgenommen hat, ist seine Argumentation nicht schlüssig. Da es in der Natur der Sache liegt, daß die Nachfrager nach dem Gut "Wohnung" nicht irgendeine Wohnung suchen, sondern eine Wohnung mit bestimmter Lage, Größe, Art, Ausstattung und Beschaffenheit, kann für die Feststellung eines geringen Angebotes von vornherein nur auf Teilmärkte abgestellt werden (vgl. OLG Braunschweig WM 1999, 684 (685); LG Bochum WM 1999, 468 [469]; LG Berlin GE 1998, 551 [552] [= WM 1998, 357]; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., Rn 67 nach §§ 535, 536 BGB; LG Hamburg, Urt. v. 8.2.2000 - 316 S 163/99 [= WM 2000, 424]). Dies gilt auch und insbesondere in örtlicher Hinsicht; denn die Unterschiede der Akzeptanz, die mögliche Mieter einzelnen Stadtteilen in Hamburg entgegenbringen, sind, wie der Sachverständige zutreffend ausgeführt hat, "schlicht evident". Dementsprechend hat auch der Bekl. erstinstanzlich zu Recht ausgeführt, die Wohnung der Kl. befinde sich in einer äußerst begehrten Lage. Ob diese Unterschiede auf subjektiven Vorlieben der Nachfrager beruhen, ist hingegen bedeutungslos. Rechtlich wie markttheoretisch bedeutsam ist allein, ob die Nachfrage vorhanden ist.

Soweit die Zivilkammer 7 des Landgerichts Hamburg demgegenüber darauf abstellt, es sei für die Beurteilung des geringen Angebots auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt abzustellen (LG Hamburg WM 1999, 338; Urt. v. 25.3.1999 - 307 S 94/98), kann ihr nicht gefolgt werden. Die dafür gegebenen durchaus unterschiedlichen Begründungen, eine Verweisung oder Beschränkung bestimmter Wohnungssuchender auf einzelne Stadtteile komme nicht in Betracht (so LG Hamburg WM 1999, 338) oder es könne nach objektiv nachvollziehbaren Kriterien nicht als angängig erscheinen, einzelne Stadtteile als für einen Wohnungssuchenden als ausschließlich in Betracht kommend anzusehen (so Urt. v. 25.3.1999 - 307 S 94/98), gehen schon deswegen fehl, weil die erste Begründung Gesichtspunkte der Wohnraumbewirtschaftung mit der rein objektiven Feststellung der Marktsituation vermengt, die von Marktteilnehmern ausgeht, welche ihren freien, naturgemäß subjektiven Willen durchsetzen wollen, während die zweite Begründung den Willen der Marktteilnehmer für unbedeutend erklärt, obgleich sich - wie ausgeführt - nur aus ihm die Nachfrage herleiten läßt.

Dem Bekl. ist auch nicht darin zu folgen, daß die Kl. zum Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens näher hätten vortragen müssen. Soweit in der Rechtsprechung eine Tendenz dazu besteht, vom Mieter zu verlangen, daß dieser substantiiert vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen hätte, daß er Bemühungen unternommen hat, in angemessener Zeit eine adäquate Wohnung zu finden, ohne daß ihm dies gelungen wäre (vgl. etwa LG München I WM 1998, 360; LG Frankfurt/Main WM 1999, 406; LG Köln WM 1999, 123), teilt die Kammer diese Auffassung aus Rechtsgründen nicht. Da sich das Merkmal des Ausnutzens nicht auf die individuelle Situation des Mieters bezieht, sondern allein auf die Knappheitssituation am Wohnungsmarkt (vgl. Bub, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 681 m. w. Nw.-, LG Mannheim WM 1999, 467 [468]; LG Braunschweig ZMR 1999, 639 [640]; LG Hamburg, Urt. v. 8.2.2000 - 316 S 163/99 [= WM 2000, 424]), ist es verfehlt, anzunehmen, es liege keine Ausnutzung eines geringen Angebotes vor, wenn der Mieter auf einem "Sondermarkt" nachgefragt habe (vgl. dazu ausführlich LG Hamburg, Urt. v. 8.2.2000 - 316 S 163/99 [= WM 2000, 424]),

Da die subjektiven Elemente des Verbotstatbestandes für die zivilrechtlichen Folgen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG nicht vorzuliegen brauchen (siehe nur die Nachweise bei LG Hamburg WM 1998, 411), sprechen die Vereinbarung einer überhöhten Miete einerseits und das Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum andererseits für die kausale Verknüpfung des Vermieterverhaltens mit beiden Umständen (so OLG Hamburg RE vom 3.3.1999 - NZM 1999, 363 = WM 1999, 209; HessStGH, Url. v. 9.6.1999 - DWW 1999, 357 NZM 1999, 701 [= WM 1999, 385]).