Ausnutzen

Ausnutzen; geringes Angebot; Sondermarkt; Musikerwohnung; Teilmarkt; Mietpreisüberhöhung

Das geringe Angebot i. S. von § 5 WiStG wird bereits dann ausgenutzt, wenn feststeht, dass der überhöhte Mietzins nicht erzielt worden wäre, wenn ein ausreichendes Angebot an Wohnraum vorhanden gewesen wäre. Das Merkmal des Ausnutzens bezieht sich nicht auf die individuelle Situation des Mieters, sondern allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Wohnungsmarkt.

Die Kl. begehren Rückzahlung überhöhten Mietzinses für eine Musikerwohnung.

Zu Recht hat das AG entschieden, daß den Kl. ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB i. V. m. § 134 BGB, § 5 Abs. 1 WiStG in Höhe von 7.757 DM zusteht. ... Hinsichtlich der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete folgt auch die Kammer den Ausführungen im Gutachten des Sachverständigen. Unter Zugrundelegung der so ermittelten Zahlen und unter Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Zahlungen steht den Kl. jedenfalls ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 8.338,78 DM zu.

Mit dem AG ist die Kammer auch der Überzeugung, daß der Bekl. den von ihm vereinnahmten Mietzins nur erzielen konnte, weil er objektiv ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer ist für den Zeitraum bis einschließlich 1994 ein geringes Angebot an Wohnungen durchschnittlicher Lage und Ausstattung offenkundig (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 31.8.1999 - 316 S 87/99; vgl. auch LG Hamburg, HGrE 1999, 157; LG Hamburg, Urt. v. 25.3.1999 - 307 S 94/98). Diese Feststellung wird durch den Inhalt des vom AG eingeholten Gutachtens des Sachverständigen bestätigt. Die Einwendungen des Bekl. gegen die in diesem Gutachten enthaltenen Aussagen greifen nicht durch.

Soweit der Bekl. darauf abstellt, daß der Sachverständige nicht die spezielle Wohnungsmarktlage im Stadtteil Eimsbüttel habe würdigen dürfen, kommt es hierauf im Ergebnis nicht an. Denn schon die Feststellungen zur allgemeinen Wohnungsmarktlage in Hamburg rechtfertigen die Aussage, daß unabhängig von der speziellen Lage der Wohnung im Stadtteil ein die Wohnungsnachfrage unterschreitendes Wohnungsangebot vorlag. Dagegen hat der Bekl. nichts Erhebliches vorgebracht. Dem Bekl. ist auch nicht darin zu folgen, daß Feststellungen über ein geringes Angebot die von den Kl. angemietete Wohnung deshalb nicht beträfen, weil deren Situation so speziell sei, daß sie sich in keinen Teilmarkt einordnen lasse. Es liegt in der Natur der Sache, daß jede einzelne Wohnung sich von allen anderen Wohnungen unterscheidet - und sei es auch nur im Hinblick auf die Lage im Haus. Entscheidend ist allein, ob die Wohnung nach den gem. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG entscheidenden Wohnwertmerkmalen erfaßt werden kann. Das aber ist auch unter Berücksichtigung dessen der Fall, daß ein Teil des Mietobjekts zum Zeitpunkt der Anmietung noch nicht fertiggestellt war und sich die Wohnung über zwei Etagen erstreckt. Andere objektive Besonderheiten, die außerhalb der bestimmenden Wohnwertmerkmale liegen, weist das Mietobjekt nicht auf.

Es ist in diesem Zusammenhang auch nicht entscheidend, ob es sich bei der Wohnung um eine Musiker-Atelierwohnung handelt. Wie der Sachverständige zutreffend ausgeführt hat, sind Räume, in denen weitgehend ungestört Musik gemacht werden kann, sehr begehrt. Die Nachfrage nach geeigneten Proberäumen übersteige seit Jahren anhaltend das Angebot. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13.3.1986 (NJW-RR 1986, 812 = WuM 1986, 206 [207]) besteht aber ein geringes Angebot i. S. von § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG schon dann, wenn die Mangelsituation nur für bestimmte Personengruppen besteht. Demgemäß würde eine Spezialität des Mietverhältnisses, die darin bestünde, daß überwiegend an Musiker vermietet wird, die Feststellung des geringen Angebots eher untermauern.

Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Kl. gerade in einer Wohnung mit entsprechender Ausstattung und Lage hätten wohnen wollen, und daß sie die Motivation gehabt hätten, gerade diese Wohnung zu mieten, weil es ihnen erlaubt worden sei, ihrer Musikausübung nachzugehen. Mit dieser Argumentation verfolgt er offenbar den Gedanken, daß er das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen nicht ausgenutzt habe, weil die Kl. auf einem "Sondermarkt" nachgefragt hätten. Dem vermag sich die Kammer aus Rechtsgründen nicht anzuschließen (so schon LG Hamburg, Urt. v. 31.8.1999 - 316 S 87/99; Urt. v. 14.12.1999 - 316 S 159/99). Das geringe Angebot wird bereits dann ausgenutzt, wenn feststeht, daß der überhöhte Mietzins nicht erzielt worden wäre, wenn ein ausreichendes Angebot an Wohnraum vorhanden gewesen wäre (Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 63; Blank, in: Schmidt-Futterer, MietR, 2. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 70; LG Hamburg, Urt. v. 14.12.1999 - 316 S 159/99).

Das Merkmal des Ausnutzens bezieht sich nicht auf die individuelle Situation des Mieters, sondern allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Wohnungsmarkt (vgl. - insoweit zutr. Bub, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 681; LG Mannheim, WuM 1999, 467 [468]; LG Braunschweig, ZMR 1999, 639 [640]). § 5 WiStG will nicht die Ausnutzung einer nur individuellen Notlage ahnden, sondern knüpft an eine gleichförmig gegebene Marktsituation an (sogenannter Sozialwucher) (OLG Hamm, NJW-RR 1986, 812 = WuM 1986, 206 [207]).

Es ist daher verfehlt - so wie es Teile der neueren Rechtsprechung und der Literatur in Abweichung von diesen Grundsätzen tun - anzunehmen, es liege keine Ausnutzung eines geringen Angebots vor, wenn der Mieter auf einem "Sondermarkt" nachgefragt habe (so aber LG Frankfurt a. M., NZM 1999, 1000 = WuM 1999, 406; WuM 1998, 359 [360] = ZMR 1998, 498; WuM 1998, 169 [170]; LG Wiesbaden, WuM 1999, 338; AG Hamburg-Blankenese, HGrE 1998, 347; ähnl., auch wenn allein im Hinblick auf das Tatbestandsmerkmal "geringes Angebot" LG Hamburg, WuM 1999, 338; LG Hamburg, Urt. v. 25.3.1999 - 307 S 94/98) oder gar die These aufzustellen, § 5 WiStG sei unanwendbar für die Vermietung von Wohnungen, die wegen ihrer besonderen Lage und Ausstattung aus dem allgemeinen Wohnungsmarkt herausfallen (so aber LG Köln, NZM 1999, 404; AG Hamburg-Blankenese, HGrE 1999, 412 [414]; HGrE 1998, 347f.). Gegen eine solche Interpretation der Vorschrift spricht zum einen ihr Wortlaut, der mit der Formulierung "Ausnutzung eines geringen Angebots" allein auf die objektive Marktsituation abstellt und damit eine deutliche Abgrenzung zu denjenigen Vorschriften vornimmt, in denen es auf die individuellen Verhältnisse des Mieters ankommt ("Ausbeutung der Zwangslage ... eines anderen" (§ 138 Abs. 2 BGB) oder "wer die Zwangslage ... eines anderen dadurch ausbeutet" (§ 291 Abs. 1 StGB)). Stattdessen wird von der Gegenmeinung im Ergebnis ein Tatbestandsmerkmal der "Zwangslage" des Mieters eingeführt (so ganz offen z. B. AG Wedding, GE 1998, 299, aber auch Bub, in: Bub/Treier, II Rdnr. 689), das in der Vorschrift - mit Willen des Gesetzgebers - nicht enthalten ist.

Die "Sondermarkttheorie" verkennt zudem - auch, sofern sie diesen aus ihrer Sicht nur konsequenten Schritt nicht mitzutragen bereit ist - die Mechanismen des Wohnungsmarktes wie des Marktes allgemein. So ist schon der Begriff des Sondermarktes diffus. Sollte hierunter nichts anderes zu verstehen sein als ein "Teilmarkt" oder "Marksegment", so wäre diese Wortschöpfung banal und brächte keinen Erkenntnisgewinn. Markt ist in ökonomischer Hinsicht der Ort des Tausches, an dem sich durch Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage Preise bilden (Gabler, Wirtschaftslexikon, 1992, "Markt"). Da es in der Natur der Sache liegt, daß die Nachfrager nach dem Gut "Wohnung" nicht irgendeine Wohnung suchen, sondern eine Wohnung mit bestimmter Lage, Größe, Art, Ausstattung und Beschaffenheit, kann für die Feststellung eines geringen Angebots von vornherein nur auf Teilmärkte abgestellt werden (vgl. OLG Braunschweig, WuM 1999, 684 [685] = ZMR 2000, 18; LG Bochum, NZM 1999, 1001 = WuM 1999, 468 [469]; LG Berlin, GE 1998, 551 [552]; Blank, in: Schmidt-Futterer, nach §§ 535, 536 Rdnr. 67). Diese können im übrigen auch nur dann als Teilmärkte bezeichnet werden, wenn man von einem im Grundsatz einheitlichen Wohnungsmarkt ausginge - was schon eine vereinfachte Vorstellung ist. Diesem sozialen und ökonomischen Hintergrund wird § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG gerecht, indem diese Vorschrift ausdrücklich sowohl im Hinblick auf das geringe Angebot als auch die Entgelthöhe auf die vorgenannten Wohnwertkriterien abstellt und damit die Bildung entsprechender "Teilmärkte" vorschreibt.

Soweit die "Sondermarkttheorie" den Schluß zieht, daß dann, wenn ein Mieter eine nach objektiven Kriterien von anderen Wohnungen abgrenzbare Wohnung sucht, keine Ausnutzung eines geringen Angebots vorliege (so Bub, in: Bub/Treier, II Rdnr. 689, allerdings im verfehlten Zusammenhang mit der "Zwangslage" Lammel NZM 1999, 995), geht sie auch deshalb fehl, weil sie den Ursachenzusammenhang des Angebots-/Nachfragemechanismus verkennt.

Erst dadurch, daß der zukünftige Mieter mit bestimmten Vorstellungen auf die Wohnungssuche geht, löst er die für die Bildung eines Markts erforderliche Nachfrage aus. Ohne diese Nachfrage könnte von einem Markt - auch von einem "Sondermarkt" - nicht die Rede sein. In rechtlicher wie wirtschaftlicher Hinsicht unhaltbar ist daher die These, es gehe zu Lasten des Mieters, wenn er bestimmte Stadtteile bevorzuge, weil das geringe Angebot dann nicht auf von außen auf den Marktmechanismus einwirkenden Umständen beruhe, sondern auf dem Verhalten des Nachfragers (so aber Lammel NZM 1999, 995). Richtig ist vielmehr im Gegenteil, daß aus dem Vorliegen eines besonderen Nachfragedrucks auf einem Teilmarkt nichts anderes folgt, als eine Vermutung für das Bestehen eines geringen Angebots selbst bei allgemein entspannter Marktlage (so Scholl, NZM 1999, 397; vgl. auch LG Bochum, NZM 1999, 1001 = WuM 1999, 468 [469]).

Nach allem ist es für die Ausnutzung des geringen Angebots (nicht aber für die Feststellung des Vorliegens eines geringen Angebots) bedeutungslos, ob der Mieter spezielle Anforderungen an das von ihm anzumietende Objekt gestellt hat oder ob er auf unterschiedlichen Teilmärkten nachgefragt hat, weil es ihm etwa auf die Lage oder Beschaffenheit nicht entscheidend ankam.

Ob gleichwohl eine kausale Verknüpfung zwischen dem Fordern des erhöhten Entgelts und dem Ausnutzen des geringen Angebots vorliegen muß (so LG Hamburg, NZM 1998, 622 [625]) oder das Gesetz selbst diese Verknüpfung herstellt (so Sternel, II Rdnr. 58), kann dahinstehen. Denn für eine solche Verknüpfung spricht jedenfalls bereits der erste Anschein (LG Hamburg, NZM 1998, 622 [625]). Der Bekl. hat aber nichts vorgebracht, was diesem Anschein entgegensteht.

Aus dem Vorstehenden folgt auch, daß für die Kl. kein Erfordernis bestanden hat, dazu vorzutragen, welche Bemühungen sie im einzelnen unternommen haben, um eine Wohnung zu finden (so aber LG München I, WuM 1998, 360; LG Hildesheim, WuM 1999, 470; LG Frankfurt a. M., NZM 1999, 1000 = WuM 1999, 406; NZM 1998, 73; offenlassend OLG Braunschweig, WuM 1999, 684 [685] = ZMR 2000, 18). Dies läßt sich auch nicht damit begründen, daß ein Mieter nicht schutzwürdig sei, wenn er eine Wohnung ohne Kenntnis des Marktangebots anmietet (so aber LG Köln, NZM 1999, 168 = WuM 1999, 123). Denn auch hiermit wird lediglich ein subjektives Kriterium auf Mieterseite als Tatbestandsmerkmal eingeführt, auf das es nach Sinn und Zweck der Vorschrift nicht ankommen kann und das dem - wie oben ausgeführt - verfehlten Merkmal der "Zwangslage" ähnlich kommt. Zweck des § 5 Abs. 1 WiStG ist es, den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des sich im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes zu verstärken (vgl. BGHZ 89, 316 = NJW 1984, 722 [724]). Auf diesen Normzweck ist es ohne Einfluß, ob der Mieter den überhöhten Mietzins zahlt, nachdem er sich längere Zeit erfolglos um andere Wohnungen beworben hat oder ob er das erste Angebot angenommen hat. So wie allein eine erfolglose Wohnungssuche für den jeweiligen Mieter kein geringes Angebot i. S. von § 5 WiStG indiziert (OLG Hamm NJW-RR 1986, 812 = WuM 1986, 206 [207]), ist eine erfolgreiche Wohnungssuche um den Preis der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses weder ein Indiz dafür, daß kein geringes Angebot vorliegt, noch dafür, daß dieses geringe Angebot nicht ausgenutzt worden ist.

Darauf, ob das Tatbestandsmerkmal des geringen Angebots während des Bestehens des Mietverhältnisses entfallen ist, kommt es nicht an. Diesbezüglich teilt die Kammer die Rechtsauffassung des OLG Hamburg, wie sie im Rechtsentscheid vom 3.3.1999 (WuM 1999, 209) zum Ausdruck gekommen ist. Daß das 3. Obergeschoß erst Anfang 1997 bezugsfertig wurde, ändert im vorliegenden Falle nichts, weil diese Räumlichkeiten von Anfang an Gegenstand des Mietverhältnisses waren.