Ausnahmsweise gerechtfertigter Stromdiebstahl

Die Entnahme von Strom aus einer im Treppenhaus befindlichen Steckdose kann ausnahmsweise dann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter einen Stromausfall in der Wohnung des Mieters nicht beseitigt, sondern von der Übernahme der für die Behebung eines vorhergehenden Stromausfalls entstandenen Kosten abhängig macht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung […] bleibt ohne Erfolg, denn die Klage ist zwar zulässig, aber nicht begründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch nach §§ 546, 985 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, denn die Kündigungserklärungen der Kl. haben das Mietverhältnis nicht beendet. Auf die im Wesentlichen zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils wird zunächst Bezug genommen. Den mit der Berufung vorgetragenen Angriffen der Kl. ist Folgendes entgegenzuhalten:

a) Die Kl. trägt vor, die Geschehnisse am 13. August 2014 rechtfertigten die Beendung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht habe den Vorfall nicht in seiner Gesamtheit gewürdigt, sondern unzulässig in einzelne Handlungsabschnitte aufgespalten und jeden für sich bagatellisiert. Der Bekl. habe die Kl. zunächst bestohlen, um anschließend ihre Gesellschafter zu beleidigen und zu nötigen; dieses Verhalten sei in seiner Gesamtheit nicht zu entschuldigen.

Die Kl. blendet dabei aus, dass der Bekl. sich nach dem Ausfall der Stromversorgung in seiner Wohnung zunächst an den Zeugen Hw.-V. gewandt hatte, der als Vertreter des Hauswarts operativ dafür zuständig war, sich um die Wiederherstellung der Stromversorgung zu kümmern oder dem Bekl. zumindest Zugang zum Sicherungsraum zu ermöglichen. Der Zeuge hat zwar den Zeitpunkt der Mangelmeldung nicht eingrenzen können, aber angegeben, dass es nach dem durch einen Elektriker behobenen Stromausfall im Juni vor dem 13. August 2014 mehrere Telefonate und ein persönliches Zusammentreffen mit dem Bekl. gab, wobei Thema jeweils die Stromversorgung der Wohnung war. Statt aber der Mangelanzeige nachzugehen und seinen Hauswartspflichten gerecht zu werden, verwies der Zeuge auf die in Folge des früheren, eine Woche andauernden Stromausfalls entstandenen Kosten und forderte den Bekl. auf, sich um deren Ausgleich zu kümmern. Der Bekl. konnte dieses Verhalten nur so verstehen, dass er zunächst die - soweit ersichtlich, zudem unbegründete - Zahlungsforderung der Kl. ausgleichen müsse, bevor er wieder über Strom verfügen könne; der Zeuge hat auch angegeben, dass der Bekl. die Situation mit der Bemerkung zusammenfasste, die Hausverwaltung stelle ihm also den Strom ab.

Der Vorhalt der Kl., der Bekl. habe sich dann eben an den Hausverwalter M. wenden müssen, um ein solches Missverständnis aufzuklären, denn der Zeuge Hw.-V. sei als Vertreter des Hauswarts nicht befugt, die Kl. zu vertreten, sein Verhalten der Kl. daher nicht zuzurechnen, geht fehl. Wenn der Zeuge Hw.-V. ausschließlich für Hauswartsaufgaben zuständig war, aber keine Mangelanzeigen entgegennehmen und nicht für die Hausverwaltung sprechen durfte, dann ist nicht nachvollziehbar, dass er von der durch den Stromausfall im Juni 2014 entstandenen Elektrikerrechnung und deren ausstehenden Ausgleich überhaupt Kenntnis hatte. Nachdem er der im Verlaufe mehrerer Telefonate und einem persönlichen Gespräch wohl mehrfach vorgebrachten Mangelanzeige gleichwohl die offene Rechnung entgegenhielt, musste und durfte der Bekl. im Rahmen des bereits angespannten Mietverhältnisses davon ausgehen, dass diese Haltung der Beschlusslage der Hausverwaltung entspreche; die Kl. trägt auch gar nicht vor, dass der Zeuge Hw.-V. die Mangelanzeigen für sich behalten und den Zeugen M. über seine Gespräche mit dem Bekl. nicht informiert habe oder welche Maßnahmen sie ergriffen habe, damit der Zeuge Hw.-V. seine eng begrenzten Zuständigkeiten nicht wie geschehen überschreite. Jedenfalls die Erzeugung des Rechtsscheins, das Verhalten des Zeugen Hw.-V. sei vom Willen des Verwalters M. gedeckt, ist der Kl. daher zuzurechnen.

Wenn aber der Hausverwalter M. aus Sicht des Bekl. entschieden hatte, dem Mangelbeseitigungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Elektrikerrechnung entgegenzuhalten, dann stellte es sich für ihn als aussichtslos dar, sich beim Zeugen M. über das Verhalten des Zeugen Hw.-V. zu beschweren. Es ist zwar richtig, dass der Bekl. unter diesen Umständen hätte gerichtlichen Eilrechtsschutz in Anspruch nehmen können, um seinen Mangelbeseitigungsanspruch durchzusetzen. Dass er sich entsprechend § 229 BGB zur Selbsthilfe entschloss und ohne Genehmigung Strom aus dem Treppenhaus entnahm, war nur aus diesem Grunde nicht gerechtfertigt. Gleichwohl ist der plakative Begriff „Stromdiebstahl” insofern zu relativieren, als der Bekl. den Strom weder heimlich oder zum Zwecke der Bereicherung entnahm noch generell von der Nutzung der Steckdosen im Treppenhaus ausgeschlossen war. Tatsächlich hätte die Kl., wenn die Versorgung der Wohnung mit Strom durch andere Maßnahmen nicht sofort wieder herstellbar war, dem Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wohl sogar erlauben müssen, gegen Übernahme der entstehenden Kosten - die der Bekl. gemäß § 231 BGB ohnehin zu tragen hat, und die die Kl. unschwer im Wege einer Schätzung ermitteln kann - wie geschehen eine vorübergehende Notstromversorgung aus dem Treppenhaus herzustellen. Schon aus diesem Grunde vermag der „Stromdiebstahl” eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht zu rechtfertigen, denn der gegen den Bekl. begründete Schuldvorwurf beschränkt sich letztlich darauf, der Hausverwaltung seine Absicht der Entnahme von Strom aus dem Treppenhaus nicht unter Fristsetzung für die Mangelbeseitigung angezeigt oder hilfsweise gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch genommen zu haben.

Die Reaktion der Gesellschafter der Kl. auf das am 13. August 2014 im Treppenhaus aufgefundene Verlängerungskabel musste den Bekl. danach in seiner durch den Zeugen Hw.-V. vermittelten Annahme bestärken, die Kl. verweigere ihm die Wiederherstellung der Stromversorgung. Das Amtsgericht steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass das energische Herausrupfen des Steckers und dessen Wurf gegen die Wohnungstür nicht geeignet waren, ein konstruktives Gespräch zwischen Vermieter und Mieter anzubahnen und einen verständnisvollen Umgang miteinander zu fördern. Der Zeuge S. hat denn auch eindrücklich geschildert, der Bekl. habe den Gesellschaftern der Kl. wütend vorgehalten, dass sie ihm den Strom vorenthielten. Ebenfalls zu Recht steht das Amtsgericht auf dem Standpunkt, dass die dann folgenden Überreaktionen und Entgleisungen des Bekl. einschließlich eines womöglich geäußerten Fluchs „Scheiß-Deutsche“ zwar nicht zu billigen, aber unter Berücksichtigung der Gesamtumstände und der tatsächlich nur unzureichenden Unterstützung, die die Kl. dem Bekl. bei der Bewältigung des Problems sich wiederholender Stromausfälle gewährte, nicht so schwerwiegend schuldhaft erscheinen, dass das Mietverhältnis beendet werden müsste.

Die unbefugte Stromentnahme rechtfertigt nach der Rechtsprechung eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung dann, wenn dem Vermieter hierdurch ein erheblicher Schaden entstanden ist. Wenn die Entnahme jedoch darauf beruht, dass die Stromversorgung in der Wohnung ausgefallen und keine kurzfristige Wiederherstellung durch den Vermieter zu erlangen ist, soll der Mieter nach Auffassung des Landgerichts Berlin unter Umständen zur „Selbsthilfe“ berechtigt sein.

Im Juni 2014 fiel in der Wohnung des Beklagten (Mieter) der Strom aus; die Klägerin (Vermieterin) beauftragte daraufhin einen Elektriker, der die Stromversorgung wiederherstellte. Nachdem kurze Zeit darauf wieder ein Stromausfall auftrat, wandte sich der Beklagte an den zu dieser Zeit tätigen Vertreter des Hauswarts. Dieser unternahm nichts, wies jedoch auf die durch die Beauftragung des Elektrikers entstandenen Kosten hin und forderte den Beklagten auf, sich um deren Ausgleich zu kümmern. Der Beklagte schloss daraufhin ein Verlängerungskabel an eine im Treppenhaus befindliche Steckdose an und versorgte hiermit die Wohnung mit Strom. Nachdem Gesellschafter der Klägerin das Verlängerungskabel am 13. August 2014 bemerkt und den Stecker aus der Steckdose entfernt hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 20. August 2014 wegen Stromdiebstahls und Störung des Hausfriedens.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, die Berufung hatte keinen Erfolg. Der Beklagte habe davon ausgehen müssen, dass er die Elektrikerrechnung ausgleichen müsse, bevor er wieder über Strom verfügen könne. Er habe die Erklärung des Hauswartsvertreters so verstehen müssen, als ob diese „der Beschlusslage der Hausverwaltung“ entspreche. Deshalb sei aus seiner Sicht eine Reklamation bei der Hausverwaltung aussichtslos gewesen; die „Erzeugung des Rechtsscheins“, dass das Verhalten des Hauswartsvertreters von der Hausverwaltung gedeckt sei, sei daher der Klägerin zuzurechnen. Unter diesen Umständen sei die entsprechend § 229 BGB erfolgte Entnahme von Strom als nicht so schwerwiegend schuldhaft anzusehen, dass das Mietverhältnis beendet werden müsste.

Wenn schon der Hauswart grundsätzlich nicht berechtigt ist, für den Vermieter verbindliche Erklärungen abzugeben, dann ist es sicherlich nicht dessen Vertreter. Welchen Rechtsschein (Duldungs-Anscheinsvollmacht? Vgl. hierzu nur MünchKommBGB/Schubert, 7. Aufl., § 167 Rn. 102 ff.) sich die Klägerin zurechnen lassen muss, erschließt sich in keiner Weise; auch eine entsprechende Anwendung von § 229 BGB begegnet Bedenken, da die Bestimmung eine Ausnahme vom staatlichen Gewaltmonopol normiert (MünchKommBGB/Grothe, aaO., § 229 Rn. 7). Im Ergebnis dürfte die Entscheidung allerdings zutreffend sein, weil durch die Entnahme des Stroms weder der Klägerin noch der Hausgemeinschaft ein beträchtlicher Schaden entstanden sein dürfte und deshalb vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung hätte erfolgen müssen (KG, Beschluss vom 18. November 2004 - 8 U 125/04, GE 2004, 1588).