Ausnahme von der Kostenbeteiligung durch Teilungserklärung

Ausnahme von der Kostenbeteiligung durch Teilungserklärung; Wohngeld; Hausgeld; gesonderte Kostenbefreiung durch individuelle Verträge

Nimmt die Teilungserklärung Wohnungseigentümer von der Kostenbeteiligung an bestimmten Betriebskosten aus, soweit eine gesonderte Veranlagung aufgrund individueller Verträge erfolgt, ist das vom Verwalter in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen unmittelbar anzuwenden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. und die Bekl. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft R.straße in Berlin. Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 13. Januar 1971 zugrunde, in der in Abschnitt B § 4 Nr. 1 a) unter anderem Folgendes geregelt ist:

„Die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten, wie Wassergeld, Grundsteuer, Öffentliche Abgaben, Versicherungskosten usw. - soweit nicht eine gesonderte Veranlagung erfolgt, gemeinsam tragen. [...]

Der Kl. betreibt in seiner Sondereigentumseinheit eine Kfz‑Werkstatt mit Reifenservice in einer Untergeschoss‑Garageneinheit in der R.straße. Die übrigen Einheiten sind Mehrfamilienhäuser, zu denen der Kl. keinen Zugang hat. Im Rahmen des vom Kl. betriebenen Gewerbes hat dieser eigene Versorgungsverträge bezüglich der Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung sowie der Gewerbemüllentsorgung abgeschlossen, was er der Verwaltung der Bekl. auch mitteilte. Der Kl. nutzt weder das von der Bekl. im Übrigen bezogene Wasser noch deren Müllentsorgung.

Auf der Versammlung vom 13. Mai 2013 wurde unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 3 folgender Beschlussantrag angenommen:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Annahme der Hausgeldabrechnung 2012 inkl. der Gesamtkostenzusammenstellung, der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und der Einzelhausgeldabrechnungen mit Heizung/Warmwasser in der vorgelegten Fassung. Die Abrechnungssalden sind zum 31.5.2013 fällig."

Wegen des genauen Inhalts der auf die Einheit des Kl. bezogenen Jahresabrechnung 2012 wird auf Blatt 12 bis Blatt 17 der Gerichtsakten verwiesen.

Unter dem TOP 6 wurde folgender Beschlussantrag angenommen:

„Der Wirtschaftsplan 2013/ 2014 wird insbesondere hinsichtlich aller Kostenansätze und der vorgenommenen Verteilung genehmigt.

Die auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes 2013/2014 erstellten Einzelwirtschaftspläne werden genehmigt. Diese gelten auch für die nachfolgenden Wirtschaftsjahre, längstens jedoch bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan. [...]"

Wegen des genauen Inhalts des auf die Einheit des Kl. bezogenen Wirtschaftsplanes 2013/2014 wird auf Blatt 18, 19 der Gerichtsakten verwiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten zur Eigentümerversammlung wird auf das Protokoll verwiesen (Blatt 6 bis 11 der Gerichtsakten).

In der bei Gericht am 12. Juni 2013 eingegangenen Klage, die einen Verrechnungsscheck enthielt und die den Bekl. über die Verwalterin am 9. Juli 2013 zugestellt wurde, rügt der Kl., dass in der Teilungserklärung eine Kostenverteilung enthalten sei, weshalb aufgrund seiner gesonderten Veranlagung die in der Abrechnung 2012 und im Wirtschaftsplan 2013/2014 gewählte hinsichtlich der Positionen Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Recycling Papier/Pappe fehlerhaft sei.

Der Kl. beantragt sinngemäß,

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnanlage R.straße in Berlin vom 13. Mai 2013 zum Tagesordnungspunkt 3 - Beschluss über Hausgeldabrechnung 2012 (mit Heizung/Warmwasser), die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und die Einzelhausgeldabrechnung/Jahreseinzelabrechnungen 2012 hinsichtlich der von ihm zu zahlenden Einzelpositionen „Frischwasserlieferung 328,30 €", „Abwasserentsorgung 422,01 €", „Müllabfuhr 279,09 €" und „Recycling Papier/Pappe 39,62 €" für ungültig zu erklären;

2. den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnanlage R.straße in Berlin vom 13. Mai 2013 zum Tagesordnungspunkt 6 - Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013/2014 hinsichtlich der von ihm zu zahlenden Einzelpositionen „Frischwasserlieferung 366,20 €", „Abwasserentsorgung 432,80 €", „Müllabfuhr 279,66 €" und „Recycling Papier/Pappe 39,65 €" für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dass die Regelung in der Teilungserklärung unbestimmt und daher unwirksam sei. Insofern gelte die gesetzliche Regelung zur Kostenverteilung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22. August 2013 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

I. Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um einen Rechtsstreit im Sinne des § 43 Nr. 4 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat.

II. Die Klage ist auch begründet. Die innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Var. 1 WEG eingegangene, im Hinblick auf die „demnächst" i. S. v. § 167 ZPO erfolgte Zustellung auch rechtzeitig erhobene Anfechtungsklage hat umfassend Erfolg.

Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3 und 6 der Versammlung vom 13. Mai 2013 sind hinsichtlich der angegriffenen Positionen für ungültig zu erklären. Die innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Var. 2 WEG vorgetragenen und damit allein der Überprüfung des Beschlusses zugrunde zu legenden (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16.1.2009 - V ZR 74/08, NJW 2009, 999; BGH, Urt. v. 27. März 2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) Anfechtungsgründe rechtfertigen die Ungültigerklärung dieser Beschlüsse im angegriffenen Umfang.

Zu Recht hat der Kl. die Klage insoweit beschränkt. Es wurden nämlich lediglich die Positionen Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Recycling Papier/Pappe der Jahresabrechnung beanstandet, was regelmäßig die (zunächst beantragte) vollständige Ungültigerklärung ausschließt (vgl. dazu zuletzt nur BGH, Urt. v. 11.5.2012 - V ZR 193/11 = BeckRS 2012, 4673) und allenfalls eine beschränkte Ungültigerklärung zulässt. Gleiches gilt hinsichtlich des Wirtschaftsplanes.

Der Kl. rügt mit Recht, dass sowohl in der Abrechnung 2012 als auch im Wirtschaftsplan 2013/2014 die vorbezeichneten Kostenpositionen nach dem falschen Schlüssel umgelegt werden. In Abschnitt B § 4 Nr. 1 a) der Teilungserklärung ist nämlich eine Abweichung der gesetzlichen Kostenverteilung des § 16 WEG enthalten. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist diese Regelung nicht zu unbestimmt und daher nichtig, und zwar weder hinsichtlich der Begriffe „Veranlagung" und „Betriebskosten" noch hinsichtlich der Frage, welche Positionen hierunter fallen oder welche Auswirkungen diese Regelung haben soll etc. Insoweit handelt es sich um eine Vereinbarung i. S. d. § 10 Abs. 3 WEG. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, sind wie Grundbucheintragungen auszulegen. Das heißt, dass auf Wortlaut und Sinn des Eingetragenen abzustellen ist, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Umstände außerhalb der Urkunde und der Eintragungsbewilligung dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (vgl. nur Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl. 2013, § 10 Rn. 42).

Was unter dem Begriff „Betriebskosten" zu verstehen ist, welche Positionen hierunter fallen, lässt sich unschwer auslegen, und zwar unter Heranziehung der entsprechenden Regelungen in § 556 BGB, § 2 BetrKV bzw. der zuvor geltenden II. Berechnungsverordnung oder der NMV 1970. Die von dem Kl. monierten Kostenpositionen fallen zweifellos hierunter. Dass etwa die Müll‑ oder Recyclinggebühren in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich benannt werden, ist unschädlich, da ausdrücklich durch die Verwendung des Kürzels „usw." keine abschließende Aufzahlung der Betriebskosten enthalten sein sollte.

Was unter dem Begriff „Veranlagung" zu verstehen sein soll, ist nach Ansicht des Gerichts ebenfalls unschwer zu ermitteln. Keineswegs sollte ausschließlich der steuerrechtliche Begriff verwendet werden, dies folgt schon aus Sinn und Zweck der Norm, da die Kostenverteilung zunächst keine direkte steuerrechtliche Auswirkung hat. Vielmehr steht der Begriff unter anderem auch für „ansetzen", „Disposition", „Anlage" etc. Insofern ergibt die Auslegung des Begriffs unter Berücksichtigung des Regelungsgehalts, dass die Betriebskosten grundsätzlich von allen zu tragen sind, es sei denn, dass ein oder mehrere Eigentümer diesbezüglich gesondert „veranlagt" werden bzw. „anzusetzen" sind, da sie gesonderte „Dispositionen" getroffen, etwa - wie vorliegend - gesonderte/individuelle Verträge geschlossen haben.

Die Regelung stellt daher den Grundsatz auf, dass die Betriebskosten von allen gemeinsam zu tragen sind, soweit nicht (ggf. auch hinsichtlich aller oder nur einzelner Positionen) individuelle Verträge geschlossen wurden.

Da die Teilungserklärung eine anderweitige Kostenverteilung als die letztlich in der Abrechnung und im Wirtschaftsplan gewählte enthält, widersprechen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, ohne dass es etwa der Konkretisierung durch einen weiteren Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG bedarf.

Ill. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i. V. m. 709 Satz 2 ZPO. Dabei war zu berücksichtigen, dass aufgrund des Gestaltungscharakters lediglich eine Vollstreckung der Kosten aus dem Urteil möglich ist.

IV. Der Streitwert wird gemäß § 49 a Abs. 1 GKG auf 2.187,35 € festgesetzt. Maßgeblich sind insoweit die einzelnen angefochtenen Kostenpositionen zu berücksichtigen.

Nimmt die Teilungserklärung Wohnungseigentümer von der Beteiligung an bestimmten Betriebskosten aus, wenn eine gesonderte Veranlagung durch Individualverträge erfolgt, muss der Verwalter das in Jahresabrechnungen/ Wirtschaftsplänen unmittelbar anwenden.

Nach der Teilungserklärung müssen die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten, wie Wassergeld, Grundsteuer, Versicherungskosten usw. gemeinsam tragen, soweit nicht eine gesonderte Veranlagung erfolgt. Der Kläger betreibt in seinem Teileigentum eine Kfz-Werkstatt mit Reifenservice in einer Untergeschoss-Garageneinheit. Die übrigen Einheiten befinden sich in Mehrfamilienhäusern, zu denen der Kläger keinen Zugang hat. Im Rahmen des vom Kläger betriebenen Gewerbes hat dieser eigene Versorgungsverträge bezüglich der Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung sowie der Gewerbemüllentsorgung abgeschlossen, was er der Verwaltung auch mitteilte. Mit Eigentümerbeschlüssen vom 13. Mai 2013 zu TOP 3 und 6 wurden ohne Berücksichtigung der Sonderregelung in der Teilungserklärung die Hausgeldabrechnung 2012 und der Wirtschaftsplan 2013/2014 einschließlich der Einzelabrechnungen beschlossen. Diese Beschlüsse hat der Kläger hinsichtlich der auf ihn entfallenden Einzelpositionen Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Papierrecycling angefochten.

Mit Erfolg! Die Teilanfechtung ist zulässig. Die vom Kläger gerügten Kostenpositionen sind sowohl in der Abrechnung 2012 als auch im Wirtschaftsplan 2013/2014 mit dem falschen Schlüssel umgelegt worden. Die Regelung in der Teilungserklärung ist unter entsprechender Heranziehung der Betriebskostenverordnung eindeutig. Einer Konkretisierung durch einen weiteren Eigentümerbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG bedarf es nicht.

Nach dem Urteilstenor sind lediglich die genannten Einzelpositionen für ungültig erklärt worden, soweit sie von dem Kläger zu zahlen sind. Das ist auslegungsfähig und -bedürftig. Werden in der Jahresabrechnung bzw. im Wirtschaftsplan lediglich die genannten, den Kläger betreffenden Einzelpositionen herausgeschnitten, sind diese Beträge offen, weil sie bisher nicht ordnungsgemäß auf die übrigen Wohnungseigentümer umgelegt sind, so dass eine ergänzende Beschlussfassung erforderlich wird. Für den laufenden Wirtschaftsplan ist dies zu verkraften, weil die endgültige Jahresabrechnung mit dem dann richtigen Kostenverteilungsschlüssel unter teilweiser Aussparung des Klägers erst noch im Folgejahr zu beschließen ist. Dagegen wird hinsichtlich der Jahresabrechnung für das vergangene Jahr eine Deckungslücke aufgerissen. Diese ist dadurch zu schließen, dass die bisher noch nicht verteilten (unzutreffend auf den Kläger umgelegten) Kostenanteile ergänzend auf die übrigen Wohnungseigentümer umzulegen sind. Deren Kostenanteile müssen also unter Aussparung des Klägers prozentual verhältnismäßig erhöht werden. Die Gesamtabrechnung bleibt dagegen bestehen, weil die Ausgaben im Abrechnungsjahr getätigt worden sind. Grundsätzlich müssten jedoch bei einem falschen Verteilungsschlüssel alle (!) Jahreseinzelabrechnungen und Wirtschaftspläne hinsichtlich der betreffenden Einzelpositionen für ungültig erklärt werden (BGH, GE 2012, 962).