Ausnahme der Veräußerungsbeschränkung gegenüber Abkömmlingen

Ausnahme der Veräußerungsbeschränkung gegenüber Abkömmlingen; Abkömmlinge von Erben; WEG-Veräußerung; erforderliche Zustimmung; Rechtsübergang von Grundschulden; Einsicht in Ausgliederungsvertrag

Erlaubt eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung Ausnahmen bei der Veräußerung an Abkömmlinge des Miteigentümers, greift diese Klausel auch dann ein, wenn dessen Erben das Wohnungseigentum an einen seiner Abkömmlinge übertragen.

Der Rechtsübergang von Vermögensgegenständen - hier Grundschulden - im Wege der Ausgliederung kann im Grundbuchverfahren nicht durch eine auf der Einsicht in den Ausgliederungsvertrag beruhenden Bescheinigung eines Notars geführt werden.

I. Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchs ist als Veräußerungsbeschränkung die Zustimmung des Verwalters und als Ausnahme hiervon u. a. die Veräußerung an Abkömmlinge vermerkt. In Abteilung III sind unter lfd. Nr. 1 und 2 jeweils Grundschulden zugunsten der ... Aktienge­sellschaft in Berlin eingetragen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 wurden aufgrund der Erbscheine des Amtsgerichts Neukölln vom 16. Juli 2004 und vom 24. März 2009 in Erbengemeinschaften an Stelle ihrer vormals als Eigentümer einge­tragenen Eltern im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 7. November 2011 hat Notar ... die Umschreibung des Eigentums auf den Beteiligten zu 2 sowie die Löschung der in Abteilung III des Grundbuchs bestehenden Lasten beantragt. Dem Schreiben waren u. a. seine UR-Nr. ... vom selben Tag sowie die Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 3 vom 23. November 2010 (UR-Nr. ... des Notars ... in ...) beigefügt. Danach haben die Beteiligten zu 1 und 2 die nach ihren Eltern bestehenden Erbengemeinschaften auseinan­dergesetzt und die Auflassung des Wohnungseigentums auf den Beteiligten zu 2 erklärt. Die Urkunde des Notars enthält neben der Löschungsbewilligung auch dessen Bescheinigung, die Grundpfandrechte in Abt. III lfd. Nr. 1 und 2 seien Gegenstand der Ausgliederung eines „Kreditportfolios" der eingetragenen Gläubigerin auf die Beteiligte zu 3 gewesen. Diese Feststellung beruhte auf der Einsicht in die dem Notar in beglaubigter Abschrift vorliegenden UR-Nr. ... und ... 12.3.2012 vom 26./27. März 2008 des Notars.

Mit Zwischenverfügung vom 2. November 2011 hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung aufgegeben, die Zustimmung des WEG-Verwalters sowie den Ausgliederungsvertrag vom 26./27. März 2008 vorzulegen. Hiergegen richtet sich die im Namen der Beteiligten zu 1 und 2 erhobene Beschwerde vom 2. Februar 2012, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 6. Februar 2012 nicht abgeholfen hat.

II. 1. Die zulässige, § 71 Abs. 1 GBO, Beschwerde ist teilweise begründet. Für die beantragte Umschreibung des Eigentums bedarf es keiner Zustimmung des Verwalters. Hingegen hat das Grundbuchamt zu Recht die Vorlage des Ausgliederungsvertrags vom 26./27. März 2008 zum Nachweis der Rechtsnachfolge der in Abteilung III lfd. Nr. 1 und 2 eingetragenen Gläu­bigerin erfordert.

a) Die nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung greift nicht ein. Zwar ist die Übertragung des Wohnungseigentums von der Erbenge­meinschaft, § 2032 BGB, auf einen der Miterben eine Veräußerung i.S.v. § 12 Abs. 1 WEG, auch wenn sie der Auseinandersetzung nach §§ 2042 ff. BGB dient (vgl. BayObLG, Rpfleger 1982, 177; Demharter, GBO, 28. Aufl., Anh. § 3 Rdn. 34). Vorliegend ist jedoch der Ausnahmetatbestand „Veräußerung an [...] Abkömmlinge" erfüllt. Die Klausel ist dahin zu verstehen, dass die Zustimmung des Verwalters jedenfalls auch dann entbehrlich ist, wenn die Veräußerung - wie hier - an einen Miterben erfolgt, der ein Abkömmling der in Abt. I des Grundbuchs eingetragen gewesenen Erblasser ist.

Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und ggf. der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (Demharter, a.a.O., § 53 Rn. 4 m.w.N.). Durch das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG soll den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit geboten werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige uner­wünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen (Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 12, Rdn. 1). Die ausnahmsweise Befreiung vom Zustimmungserfordernis bei Veräußerung an nahe Angehörige stellt eine Vergünstigung im Interesse des jeweils veräußernden Wohnungseigentümers dar, der insoweit in seiner Entschei­dungsfreiheit nicht beschränkt werden soll (OLG Schleswig, NJW-RR 1993, 1103, 1104). Im Hinblick auf diese beiderseitigen Interessen ist es aber unerheblich, ob der Eigentümer selbst oder die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge an seine Stelle treten­den Mitglieder einer Erbengemeinschaft, §§ 1922 Abs. 1, 2040 Abs. 1 BGB, den Eigen­tumsübergang an einen seiner Abkömmlinge bewirken. Das Eigentum geht in jedem Fall auf eine Person über, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits im Vorhinein akzeptiert worden ist.

b) Die Löschung einer Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist, §§ 19, 46 Abs. 1 GBO. Ist der wahre Berechtigte nicht im Grundbuch eingetragen, muss er sein Recht in der Form des § 29 GBO nachweisen (Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 46). Aus der Bescheinigung des Notars vom 23. November 2010 ergibt sich nicht, dass die in Abt. III lfd. Nr. 1 und 2 eingetragenen Grundschulden von der gebuchten Gläubigerin auf die Beteiligte zu 3 übergegangen sind.

Die notarielle Bescheinigung nach §§ 32 Abs. 1 Satz 2 GBO, 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BNotO über eine Umwandlung erbringt für das Grundbuchverfahren den vollen Beweis für den bezeugten Umwandlungsvorgang (Böhringer, Rpfleger 2001, 59, 61). Ob - wie hier - bestimmte Grundschulden Gegenstand einer Ausgliederung, § 123 Abs. 3 UmwG, sind, kann durch eine solche notarielle Bescheinigung hingegen nicht nachgewiesen werden. Sie ist beschränkt auf Umstände, die sich aus einer Eintragung im Handelsregister ergeben, vgl. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BNotO, und erstreckt sich mithin nicht auf den Inhalt der Registerakten (Böhringer, a.a.O., 64).

Soweit die Bescheinigung des Notars ... über die Ausgliederung auf der Einsicht in die Urkunden des Notars ... vom 26. und 27. März 2008 beruht, handelt es sich deshalb nicht um eine solche nach §§ 32 GBO, 21 BNotO, sondern um eine notarielle Bestätigung im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO in Form einer gutachterlichen Stellungnahme. Die Bescheinigung beschränkt sich nicht auf die Wiedergabe einer von dem Notar amtlich wahrgenommenen Tatsache, § 20 Abs. 1 Satz 2 BNotO. Vielmehr teilt der Notar das Ergebnis seiner rechtlichen Würdigung der ihm vorgelegten Urkunden mit. Eine solche Bestätigung hat aber keine Beweiskraft, insbesondere kommt ihr nicht die Wahrheitsvermutung der §§ 414, 418 ZPO zu (OLG Frankfurt, NJW-RR 1996 529, 530; OLG München, Beschluss vom 27. November 2009 - 34 Wx 102/09 - Juris).

Es kommt deshalb nicht darauf an, dass die Bestätigung auch schon inhaltlich nicht geeignet ist, auf den Übergang der beiden Grundschulden außerhalb des Grundbuchs zu schließen. Sie enthält keinerlei Hinweis auf den Inhalt der zum Rechtsübergang erforderlichen Erklärungen, vgl. §§ 126 Abs. 1 Nr. 9, Abs. 2 Satz 1 und 2 UmwG, 28 GBO (hierzu BGH, MDR 2008, 497; OLG Schleswig, FGPrax 2010, 21, 22). Diese können letztlich nur durch Vorlage des Spaltungs- und Übertragungsvertrags in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (OLG Düsseldorf, FGPrax 2010, 225; Böhringer, a.a.O., 61).

2. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 GBO, besteht nicht.

Ausnahmen bei der Veräußerung an Abkömmlinge des Wohnungseigentümers greifen auch, wenn dessen Erben das Wohnungseigentum an einen seiner Abkömmlinge übertragen.

Im Wohnungsgrundbuch ist als Veräußerungsbeschränkung die Zustimmung des Verwalters vorgesehen und als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Abkömmlinge vermerkt. In Abteilung III sind Grundschulden zugunsten einer Berliner Aktiengesellschaft eingetragen. Die beiden Beteiligten zu 1 und 2 wurden aufgrund der Erbscheine in Erbengemeinschaft an Stelle ihrer vormals als Eigentümer eingetragenen Eltern im Grundbuch eingetragen. Der Notar hat die Umschreibung des Eigentums auf den einen der beiden Erben sowie die Löschung der in Abt. III des Grundbuchs bestehenden Lasten beantragt. Die beiden Erben haben die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt und die Auflassung des Wohnungseigentums auf einen der beiden Erben erklärt. Die Urkunde des Notars enthält dessen Bescheinigung, dass die Grundpfandrechte Gegenstand der Ausgliederung eines Kreditportfolios der eingetragenen Gläubigerin auf die Beteiligte zu 3 gewesen seien. Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt aufgegeben, die Zustimmung des WEG-Verwalters sowie den Ausgliederungsvertrag vorzulegen.

Die Zwischenverfügung wurde hinsichtlich der Zustimmung des WEG-Verwalters aufgehoben, darüber hinaus zurückgewiesen. Die Übertragung von der Erbengemeinschaft auf einen der Miterben ist zwar eine Veräußerung, jedoch keine an Abkömmlinge. Dagegen reicht die Bescheinigung des Notars nicht, dass die Grundschulden von der gebuchten Gläubigerin auf die Beteiligte zu 3 übergegangen seien. Die notarielle Bescheinigung über eine Umwandlung erbringt für das Grundbuchverfahren den vollen Beweis für den Umwandlungsvorgang. Ob dagegen bestimmte Grundschulden Gegenstand einer Ausgliederung (§ 123 Abs. 3 Umwandlungsgesetz) sind, kann durch solche notarielle Bescheinigung nicht nachgewiesen werden.