Auslobung

Auslobung; Wohnungsvermittlungsgesetz; Wohnungsvermittler; Entgelt

Der Vermieter hat gegen den Mieter keinen Anspruch auf Zahlung eines Entgelts für seine Bereitschaft zum Abschluß eines Mietvertrages, auch wenn der wohnungssuchende Mieter für den Abschluß eines Mietvertrages einen Geldbetrag ausgelobt hatte.

Im September 1989 veröffentlichte der Bekl. eine Anzeige in der Badischen Zeitung, in der er demjenigen, der ihm eine 3-Zimmerwohnung verschaffen könne, 2.000 DM zu zahlen versprach. Der Kl., der Eigentümer einer Wohnung ist, schloß auf diese Anzeige hin mit dem Bekl. eine "Mietvereinbarung" v. 25.9.1989, mit der die Parteien erklärten, sie beabsichtigten, einen Mietvertrag über die genannte Wohnung abzuschließen, und mit der der Bekl. sich verpflichtete, "wie versprochen, beim Zustandekommen des Mietvertrages 2.000 DM" an den Kl. zu zahlen. Nach Mietvertragsabschluß verweigert der Bekl. die Zahlung der 2.000 DM.

Der Kl. meint, ihm stehe ein entsprechender Zahlungsanspruch aus Auslobung wegen der Annonce und aus der Vereinbarung v. 25.9.1989 zu.

Der Bekl. trägt vor, seine Anzeige sei keine Auslobung gewesen, sondern das Angebot auf Abschluß eines Maklervertrages. Gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG stehe dem Kl. als Eigentümer der Wohnung kein Entgelt zu, die abweichende Vereinbarung der Parteien sei gem. § 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam.

Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht weder auf Grund der Zeitungsannonce des Bekl. noch auf Grund der schriftlichen Vereinbarung v. 25.9.1989 ein Anspruch auf Zahlung von 2.000 DM zu.

Zwar handelt es sich bei der Annonce des Bekl. um eine Auslobung i. S. d. § 657 BGB. Auf diese ist jedoch das WoVermittG anwendbar, dessen § 2 Abs. 2 Nr. 2 einen Anspruch ausschließt, da der Kl. Eigentümer der vermieteten Wohnung ist. Die entsprechende Auslegung der Vorschriften des WoVermittG führt zu der Feststellung, daß der Kl. als "Wohnungsvermittler" i. S. d. § 1 WoVermittG und die versprochene Belohnung ein "Entgelt" i. S. d. § 2 Abs. 1 WoVermittG anzusehen ist.

II. Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 1 Abs. 1 WoVermittG ist "Wohnungsvermittler", wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über solche nachweist. Das hat der Kl. getan, indem er dem Bekl. die Wohnung angeboten hat, worauf ein Mietvertrag zustande kam. Hinsichtlich der Vermittlungstätigkeit des Kl. ist insofern unbeachtlich, daß er dazu durch die Auslobung in der Zeitungsannonce veranlaßt wurde. Das Vermitteln i. S. der genannten Bestimmung ist nicht einschränkend als vertragliches Vermitteln zu verstehen.

a. Bereits der Wortlaut der Bestimmung deckt eine solche Auslegung nicht. Zwar wird der Begriff des "Wohnungsvermittlers" in Anlehnung an die Bestimmung des § 652 BGB über den Maklervertrag definiert, jedoch lediglich hinsichtlich der Tätigkeitsmerkmale (vgl. BT-Drs. IV/1549, "Gesetzentwurf über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs", Begr. zu Art. 5 § 1). Die sonstigen Voraussetzungen für das Vorliegen eines Maklervertrages, insbesondere das Versprechen des Maklerlohnes, sind in § 1 Abs. 1 WoVermittG nicht erwähnt. Seine neutrale Definition ohne Beschränkung auf vertragliche Vermittlung entspricht auch dem allgemeinen Sprachgebrauch, der ebenfalls keine derartige Einschränkung macht, sondern Vermitteln gleichsetzt mit "jemandem zu etwas verhelfen", "jemandem etwas verschaffen" (vgl. Wahrig, Das Große Deutsche Wörterbuch, 1966, Stichwort "Vermitteln").

b. Zu dem gleichen Ergebnis führt die Auslegung nach Sinn und Zweck. Ziel des Gesetzes ist es, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen bei der Wohnungsvermittlung zu schützen (vgl. BT-Drs. a. a. O. Begr. zu Art. 5. 1.). Dieser Schutz soll nach Sinn und Zweck des Gesetzes umfassend sein. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

- § 2 Abs. 2 Nr. 2 bis 3 WoVermittG wollen Umgehungsgeschäfte verhindern (Lau, WM 1976, 173, 174).

- Durch § 2 Abs. 5 WoVermittG, wonach abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, wird die sonst geltende Parteiautonomie weitgehend eingeschränkt.

- In § 5 WoVermittG wird nicht nur das eigentliche Vermittlungsentgelt, sondern auch "Vergütungen anderer Art" erfaßt.

- Einem Umkehrschluß aus § 7 WoVermittG ist zu entnehmen, daß das Gesetz sowohl gewerbliche als auch private Vermittler erfassen soll und zwar "im Interesse eines umfassenden Schutzes des Wohnungssuchenden" (BT-Drs. a. a. O. Begr. zu Art. 5, § 7).

Dieser umfassend gewollte Schutz läßt sich jedoch nur erreichen, wenn der Begriff des "Wohnungsvermittlers" nicht auf vertragliche Vermittlung beschränkt wird. Verdeutlichen läßt sich dies ferner durch Berücksichtigung der praktischen Konsequenzen (vgl. zu diesem Auslegungskriterium Palandt, BGB, 48. Aufl., Einleitung VI, Anm. 3 c), die sich bei einer einschränkenden Auslegung ergäben: Einer Umgehung des WoVermittG wären sodann Tür und Tor geöffnet, und es bliebe nur noch eine Frage der Zeit, bis Vermieter und gewerbliche Makler eigene Objekte nicht mehr zur Vermietung anbieten würden, um dann aber auf Belohnungsanzeigen von Wohnungssuchenden zu reagieren und sich mit der Belohnung eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen, die ihnen bei einer vertraglichen Vermittlung nicht zustünde.

c. Die Rechtfertigung für eine Beschränkung auf vertragliche Vermittlung läßt sich schließlich auch nicht aus dem rechtsdogmatischen Unterschied zwischen Auslobung und Maklervertrag herleiten, daß die Auslobung ein einseitiges Rechtsgeschäft ist. Aus der Einseitigkeit des Rechtsgeschäftes läßt sich nicht auf eine fehlende Schutzbedürftigkeit des Wohnungssuchenden schließen. Denn das Argument, daß der Auslobende von sich aus, d. h. ohne Zwang im Rechtssinne, die Anspruchsvoraussetzungen vorgibt, ließe sich genauso für ein vom Wohnungssuchenden ausgehendes Angebot auf Abschluß eines Maklervertrages vorbringen, aus dem der Wohnungsvermittler in den Fällen des § 2 Abs. 2 Nr. 2 und 3 WoVermittG keinen Entgeltsanspruch hat. Auf diese Freiwilligkeit des Wohnungssuchenden stellt das WoVermittG deshalb nicht ab, weil es generell bestimmte Ansprüche von Wohnungsvermittlern ausschließt und die Voraussetzungen von diesem Ausschluß allein in der Sphäre des Vermittlers liegen. Dem liegt letztlich die Erkenntnis zugrunde, daß der freie Markt kein Regulator sein kann, solange zu wenig erschwingliche Wohnungen vorhanden sind, so daß ein Mieter, der Zugang, Orientierung und Chancen auf diesem Markt sucht, bereit ist, auch hohe Vermittlerhonorare zu zahlen.

III. Die in der Annonce versprochene Belohnung ist auch ein "Entgelt" i. S. des § 2 Abs. 1 WoVermittG. Auch hinsichtlich der Auslegung dieses Begriffes spricht nichts dafür, ihn auf ein vertragliches Entgelt zu beschränken.

Der Wortlaut des § 2 Abs. 1 WoVermittG spricht gegen eine solche Einschränkung. Das Gesetz hat den neutralen Begriff des Entgeltes gewählt, damit bewußt auf eine Anlehnung an die Bestimmung über die Entstehung des Maklerlohnes (§ 652 BGB) verzichtet, der ein vertragliches Entgelt meint. Aus § 5 WoVermittG, der auch "Vergütungen anderer Art" mit einbezieht, ergibt sich, daß durch das WoVermittG alle finanziellen Zuwendungen, die im Zusammenhang mit einer Wohnunsvermittlung stehen, erfaßt werden sollen.

Zu demselben Ergebnis führt die Auslegung nach Sinn und Zweck, da ansonsten der Gesetzeszweck eines umfassenden Schutzes des Wohnungssuchenden, der insbesondere durch § 2 WoVermittG erreicht werden soll, verfehlt würde.

IV. Dem Kl. steht der Klageanspruch nicht auf Grund der Vereinbarung der Parteien v. 25.9.1989 zu. Es handelt sich bei dieser Vereinbarung nicht um ein Schuldversprechen gem. § 780 BGB, da in der Vereinbarung der Verpflichtungsgrund bestimmt und genau bezeichnet wird und der Kl. keine Umstände vorgetragen hat, die den Schluß auf ein selbständiges Schuldversprechen zulassen (vgl. Palandt a .

a. O., § 780 Anm. 2 a). Ein Anspruch des Kl. entfällt gem. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG, da er Eigentümer der Wohnung ist und eine abweichende Vereinbarung gem. § 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam ist. Im übrigen könnte der Kl. aus der Vereinbarung seinen Anspruch nicht herleiten, selbst wenn sie als Schuldversprechen anzusehen wäre, da ihr dann die Bereicherungseinrede entgegenstünde (vgl. Palandt a. a. O., § 780 Anm. 5 d aa).