Auslegung von Wohnwertmerkmalen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005

Auslegung von Wohnwertmerkmalen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005; Holzverbundfenster; Breitbandkabelanschluß; Nische als Abstellraum; geräumiger Balkon; moderne Einbauküche; Elektroninstallation; nicht stellbare Wachmaschine; Belichtung; abschließbare Hauseingangstür; unzureichende Wärmedämmung; moderne Heizungsanlage; Lärm durch S-Bahn

Holzverbundfenster stellen keine Einfachverglasung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar, ein Breitbandkabelanschluß besteht nicht, wenn der Mieter zur Nutzung einen Vertrag mit einem Kabelbetreiber abschließen muß, eine 1 m² große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum und ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann.

(Leitsatz des Einsenders)

Die Kl. ist Eigentümerin einer an die Bekl. vermieteten Wohnung. Die Kl. begehrt Zustimmung zur Mieterhöhung für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung.

Die Klage ist zum Teil begründet.

In der Küche ist eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken vorhanden, so daß die Merkmalgruppe positiv besetzt ist. Wohnwertmindernde Merkmale sind seitens des Bekl. nicht vorgetragen. Das Sondermerkmal "Moderne Einbauküche" liegt nicht vor, denn insoweit sind Bodenfliesen nicht vorhanden.

Die Merkmalgruppe "Wohnung" ist als neutral zu bewerten. Eine Einfachverglasung liegt nicht vor, denn durch Augenschein des Gerichts wurde festgestellt, daß sich Holzverbundfenster in der Wohnung befinden. Diese sind aus doppeltem Glas und haben insoweit entscheidend höheren Schall- und Wärmeschutz gegenüber Einfachfenstern. Von einer unzureichenden Elektroinstallation kann auch nicht ausgegangen werden, denn der Bekl. hat nicht dargelegt, welche einzelnen elektrischen Geräte er nicht betreiben kann. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Elektroinstallation mit einer Zwei- oder Dreidrahttechnik ausgelegt ist. Auch liegt das wohnwertmindernde Merkmal einer nicht stellbaren Waschmaschine in Bad oder Küche nicht vor.

Zwar kann der Bekl. im Bad nach der Augenscheinseinnahme eine Waschmaschine nicht stellen und auch in der Küche im Moment nicht mehr. Allerdings hatte der Bekl. bei Einrichtung der Einbauküche durchaus die Möglichkeit, eine Waschmaschine im Unterbau im Rahmen der Küchenzeile zu stellen. Er hat dann jedoch einen Geschirrspüler vorgezogen, so daß er sich selbst die Stellmöglichkeit genommen hat. Allerdings liegen zwei wohnwertmindernde Merkmale dadurch vor, daß unstreitig die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz gelegt ist und daß ein Breitbandkabelanschluß nicht besteht. Zwar ist die Möglichkeit des Kabelanschlusses in der Wohnung angelegt, diese Möglichkeit ist aber nur nutzbar, wenn ein separater Vertrag mit einem Kabelbetreiber geschlossen wird. Damit liegt keine Vermieterleistung vor, so daß insoweit von einer Wohnwertminderung auszugehen ist. Diese beiden mindernden Merkmale werden jedoch aufgehoben durch die positiven Merkmale dergestalt, daß die Wohnräume überwiegend gut belichtet und besonnt sind und ein Abstellraum in der Wohnung vorhanden ist. Von der guten Belichtung hat sich das Gericht anläßlich der Augenscheinseinnahme überzeugt. Insoweit war sowohl das Wohnzimmer wie auch das Schlafzimmer gut belichtet, so daß in der Mitte des jeweiligen Zimmers ohne Beleuchtung ein Zeitungslesen möglich gewesen wäre. Auch ist ersichtlich gewesen, daß bei den nach Süden gerichteten Fenstern bereits ab mittags eine Sonneneinstrahlung stattfinden kann. Durch die Augenscheinseinnahme ist auch festgestellt worden, daß sich ein Abstellraum innerhalb der Wohnung befindet. Dabei kommt es nicht auf die Größe an, denn auch die vorhandene Nische von ca. 1 m2 stellt einen derartigen Abstellraum dar. Er ist von drei Wänden umgeben, wobei auch unbeachtlich ist, ob der Abschluß durch eine Tür, durch einen Vorhang oder durch eine Jalousie erfolgt. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht vorhanden, denn der Balkon hat sich nach Augenscheinseinnahme nicht als geräumig erwiesen. Zwar sind dort ein kleiner Tisch und drei Stühle stellbar; das Heraustreten auf den Balkon und das Hereintreten in die Wohnung werde aber dadurch erschwert, daß bei einer derartigen Stellung von Gegenständen die Tür versperrt ist. Insofern können höchstens zwei Personen den Balkon ungehindert benutzen, so daß von einer Geräumigkeit nicht ausgegangen werden kann.

Auch die Merkmalgruppe 4 des Gebäudes ist als ausgeglichen anzusehen. Unstreitig ist als wohnwertminderndes Merkmal die fehlende moderne Gegensprechanlage anzusehen. Ein weiteres wohnwertminderndes Merkmal findet sich nicht. Die Hauseingangstür ist zwar nicht durch einen Schlüssel abschließbar, sie ist jedoch als verschlossen zu betrachten, so daß dem Schutzbedürfnis der Mieter genauso Rechnung getragen wird wie bei einer abschließbaren Hauseingangstür. Da die Hauseingangstür erst auf Anforderung durch einen elektrischen Türöffner zu öffnen ist, liegt die gleiche Schutzvorrichtung vor, als wenn die Hauseingangstür zuvor verschlossen und dann mit einem Schlüssel geöffnet werden kann. Ein Verschließen dieser elektrischen Türöffnung mittels eines Schlüssels aber würde den Komfort einer elektrischen Türöffnung wieder zunichte machen. Eine unzureichende Wärmedämmung vermochte das Gericht nicht festzustellen, denn der Bekl. hat insoweit hierzu nicht substantiiert vorgetragen. Daß der Putz dem entspricht, wie er bei Errichtung des Hauses war, stellt allein keine unzureichende Wärmdämmaßnahme dar. Darüber hinaus liegt auch keine Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad vor, denn der Einbau der Heizanlage erfolgte unstreitig im Jahre 2004. Hieraus aber ergibt sich sogar das wohnwerterhöhende Merkmal des Einbaus einer modernen Heizanlage nach 1994. Damit aber ist die Merkmalgruppe ausgeglichen. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes vermochte das Gericht im Termin vom 7. Dezember 2006 nicht festzustellen, da die Fassade dem Erhaltungszustand der umliegenden Gebäude entspricht.

Auch die Merkmalgruppe des Wohnumfeldes ist als ausgeglichen anzusehen. Die Wohnung liegt nicht an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrsbelastung, denn im Straßenverzeichnis ist die T.straße nicht aufgeführt. Das Gericht vermochte auch keine besondere Beeinträchtigung durch Geräusche festzustellen. Zwar sind vom Balkon aus die Geräusche der Bahn in der Nähe des S‑Bahnhofes Bellevue feststellbar. Diese Geräusche können aber in der Wohnung nicht weiter vernommen werden, so daß keine übermäßige Geräuschentwicklung konstatiert werden kann. Im übrigen würde jedes durchfahrende Auto auf der Straße mehr Lärm machen als Geräusche von der Bahnstrecke, so daß von einer ortsüblichen Belastung auszugehen ist. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche vermochte das Gericht anläßlich des Ortstermins auch nicht festzustellen.

Holzverbundfenster stellen keine Einfachverglasung im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar, ein Kabelanschluß zählt nur, wenn kein gesonderter Vertrag abzuschließen ist, eine Nische gilt als Abstellraum und ein Balkon für zwei Personen ist nicht geräumig - diese und weitere Feststellungen zur Orientierungshilfe traf das AG Tiergarten.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Höhe der ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe war im einzelnen streitig.

Das AG Tiergarten verurteilte die Mieterin zu einer Teilzustimmung, wobei an der Entscheidung in erster Linie die Bewertung verschiedener Merkmale der Orientierungshilfe von Bedeutung ist. Im einzelnen sind an der Entscheidung folgende Punkte interessant:

• Das Sondermerkmal "moderne Einbauküche" liegt nicht vor, wenn keine Bodenfliesen vorhanden sind.

• Holzverbundfenster gelten nicht als Einfachverglasung.

• Eine Elektroinstallation ist nicht deshalb unzureichend, weil sie in Zwei- statt Dreidrahttechnik ausgelegt ist.

• Stellt der Mieter einen Geschirrspüler auf, kann er sich nicht auf das Negativmerkmal einer nicht stellbaren Waschmaschine berufen.

• Ein Kabelanschluß gilt als nicht vorhanden, wenn zwar körperlich ein Anschluß gelegt worden, aber der nur nutzbar ist, wenn ein separater Vertrag mit einem Kabelbetreiber geschlossen wird.

• Eine gute Belichtung liegt vor, wenn in der Mitte des jeweiligen Zimmers tagsüber ein Zeitungslesen ohne Beleuchtung möglich ist.

• Auch eine dreiseitig begrenzte Nische von ca. 1 m2 gilt als Abstellraum.

• Ein Balkon gilt als nicht nutzbar, wenn dort zwar ein kleiner Tisch und drei Stühle stellbar sind, er aber letztlich nur von zwei Personen ungehindert genutzt werden kann.

• Eine abschließbare Hauseingangstür muß nicht unbedingt durch Schlüssel abschließbar sein; ein elektrischer Türöffner reicht.

• Eine nach 1994 eingebaute Heizungsanlage gilt als "modern".

• Auch wenn vom Balkon die Geräusche der S-Bahn zu hören sind, führt das nicht zu dem Schluß einer besonderen Beeinträchtigung durch Geräusche.

Die Ausführungen des Gerichts zum Kabelanschluß sind nicht nachvollziehbar. Nach der Logik des Gerichts müßte dann auch bei einer Wohnung mit Gasetagenheizung von einer Wohnung ohne Sammelheizung ausgegangen werden, denn auch in diesem Falle muß der Mieter einen Vertrag mit einem Dritten schließen, damit er die Heizung nutzen kann. Gleiches gilt für die Elektroinstallation und alles, was dahinter hängt - auch hier muß der Mieter einen Vertrag mit einem Stromversorger abschließen.