Auslegung eines Vertrags als Rechtsfrage: Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Warmmiete

Ist im Mietvertrag als Mietzins vorbehaltlos ein Bruttobetrag vereinbart, durch den die nicht bezifferten Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollen, so ist hierin im Zweifel eine Vereinbarung zu sehen, durch die das Recht des Vermieters, wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorzunehmen ausgeschlossen ist (§ 1 Satz 3 MHG).

Der Kl. hat mit den Bekl. am 18. August 1975 einen Mietvertrag geschlossen. Dieser sollte zunächst für ein Jahr gelten und sich mangels Kündigung um ein weiteres Jahr bei gleicher Kündigungsfrist verlängern (§ 2 des Vertrags). Nach § 3 des Mietvertrags beträgt die Miete, inkl. Möblierung und Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr usw. 330 DM monatlich. Für den Fall, daß das Appartement über einen längeren Zeitraum unbewohnt sei, ist bestimmt, daß für jeden vollen Kalendermonat ein Betrag von jeweils 40 DM für jeden vollen Kalendermonat für nicht angefallene Nebenkosten von der Miete in Abzug gebracht werden dürfe. Der Kl. verlangt wegen der zwischenzeitlich gestiegenen allgemeinen Kosten, insbesondere der Energiekosten, nach § 4 Abs. 2 MHG einen um 50 DM monatlich höheren Mietzins. Die Bekl. halten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG bei der gegebenen Vertragsgestaltung für unzulässig. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen weil der Kl. bei der Vereinbarung einer Pauschalmiete das Kalkulationsrisiko trage und die gestiegenen Betriebskosten nicht über § 4 Abs. 2 MHG auf die Mieter abwälzen könne. Mit seiner hiergegen eingelegten Berufung begehrt der Kl. weiter die Verurteilung zur Zahlung von 50 DM zusätzlicher Monatsmiete wegen der gestiegenen Betriebskosten. Die Bekl. sind der Berufung entgegengetreten. Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Landau i. d. Pfalz, die über die Berufung zu entscheiden hat, sieht in der Vereinbarung einer Bruttomiete den vertraglichen Ausschluß einer Mietzinserhöhung nach § 1 Satz 3 MHG. Da die Frage in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet wird, hat sie am 24 März 1981 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu der Frage herbeizuführen ob wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorgenommen werden kann, wenn als Mietzins vorbehaltlos ein Bruttobetrag vereinbart ist, durch den die nichtbezifferten Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollen. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt). Die angesprochene Rechtsfrage ist für die Entscheidung erheblich, obwohl in dem Mietvertrag ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins vereinbart worden ist und schon deshalb eine Erhöhung der Miete nach § 4 MHG nicht in Betracht kommen könnte (§ 1 Satz 3 MHG). Die gesetzliche Vermutung für den Ausschluß des Erhöhungsrechts gilt aber nicht für den hier vorliegenden Fall, daß die ursprünglich vereinbarte Mietzeit abgelaufen und das Mietverhältnis mangels rechtzeitiger Kündigung fortgesetzt wird (AG Köln WuM 1979, 53; Voelskow in MünchKomm, BGB. § 1 MHG Randnr. 6, Derleder in AK BGB, § 1 MHG Randnr. 3). Die von der Zivilkammer vorgelegte Frage bleibt auch entscheidungserheblich, obwohl nach § 3 des Mietvertrags für jeden vollen Kalendermonat, an dem das Appartement nicht benutzt wird, ein Betrag von 40 DM für nicht angefallene Nebenkosten abgesetzt werden kann. Die Zivilkammer legt diese Vorschrift ersichtlich nicht dahin aus, daß damit für die Nebenkosten eine Pauschale in Höhe von 40 DM monatlich vereinbart worden sei. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Bei der vorgelegten Frage handelt es sich schließlich auch um eine Rechtsfrage. Die Auslegung von Rechtsgeschäften ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und damit einem Rechtsentscheid nicht zugänglich. Bei häufig wiederkehrenden, gleichlautenden Klauseln - zu denen auch die Vereinbarung einer Warmmiete gehört - obliegt es jedoch den für den Rechtsentscheid zuständigen Gerichten,

h schließlich auch um eine Rechtsfrage. Die Auslegung von Rechtsgeschäften ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und damit einem Rechtsentscheid nicht zugänglich. Bei häufig wiederkehrenden, gleichlautenden Klauseln - zu denen auch die Vereinbarung einer Warmmiete gehört - obliegt es jedoch den für den Rechtsentscheid zuständigen Gerichten, Auslegungsregeln zu finden, die dem Richter angeben, was im Zweifel gewollt ist. Bei einer engeren Auslegung des Begriffs "Rechtsfrage" in Art. Ill Abs 1 Satz 1 MRÄndG müßte man es hinnehmen. daß häufig wiederkehrenden typischen Abreden in der Gerichtspraxis eine verschiedene Bedeutung beigelegt würde. Das widerspräche dem Ziel der Vorschrift, zu einer Vereinheitlichung der Rechtsprechung in Mietsachen beizutragen. Aus ähnlichen Erwägungen nimmt es der Bundesgerichtshof für sich in Anspruch, allgemeine Auslegungsregeln zu finden, obwohl die Revision nur darauf gestützt werden kann, daß eine Entscheidung auf einer Gesetzesverletzung beruht (§ 549 ZPO; vgl. BGHZ 53, 315, 319 ff. m. w. N.). Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da zu erwarten ist, daß sie künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird. Bislang ist die Frage, ob die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale oder einer Warmmiete eine Erhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG (oder § 3 Abs 2 WKSchG) ausschließt, unterschiedlich beantwortet worden, wobei nicht stets zwischen beiden Fällen unterschieden wurde. Die wohl herrschende Meinung schließt schon aus der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale, daß der Vermieter gestiegene Gebühren nur auf Grund einer besonderen Vereinbarung durch einseitige Erklärung auf die Mieter umlegen könne (LG Köln WuM 1974, 10, 12 ff.: AG Aachen WuM 1975, 76; AG Coesfeld WuM 1975, 189; LG Hanau WuM 1976, 121; AG Köln WuM 1979, 53; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl.. § 4 MHG Randnr. 14: Schmidt-Futterer/ Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., C 283; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl.. Ill 272 und 276). Dagegen meint das Amtsgericht Michelstadt WuM 1978, 110), daß die Vereinbarung einer Pauschale eine Erhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG nicht ausschließe; jedoch dürfe das Erhöhungsverlangen nicht auf den Mehrverbrauch, sondern nur auf eine Erhöhung der Gebührensätze gestützt werden. Das LG Landshut (MDR 1979, 584 = ZMR 1979, 142) hat entschieden, daß die gesetzliche Regelung des § 4 Abs. 2 MHG nicht dadurch ausgeschlossen werde, daß eine Nebenkostenpauschale oder eine Warmmiete vereinbart worden sei. Ihm folgen Barthelmess (2. WRKSchG, 2. Auflage. § 4 MHG Randnr, 23) und Palandt/Putzo (BGB, 40. Auflage, § 4 MHG Anm. 1d). Dieselbe Ansicht vertritt Korff (DWW 1977, 149). Vermittelnd meint Sonnenschein (in Staudinger, BGB, 12. Aufl. §§ 535, 536 Randnr. 8a), daß eine Pauschalierung das Recht des Vermieters nach § 4 Abs 2 MHG vorzugehen, nur dann berühre, wenn sie einen Ausschluß dieses Rechts bedeuten solle. Der Senat steht auf dem Standpunkt, daß jedenfalls dann, wenn die Vertragsparteien eine einheitliche Warmmiete vereinbart haben ohne anzugeben, welcher Teil der Miete auf die Nebenkosten fällt, hierin im Zweifel ein Ausschluß des Rechts des Vermieters zu sehen ist. nach § 4 Abs. 2 MHG die Erhöhung der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Schon durch die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale nimmt der Vermieter das Risiko auf sich, daß er die von ihm aufzuwendenden Nebenkosten nicht voll ersetzt bekommt. Dafür braucht er dem Mieter auch nichts zurückzuzahlen, wenn

. nach § 4 Abs. 2 MHG die Erhöhung der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Schon durch die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale nimmt der Vermieter das Risiko auf sich, daß er die von ihm aufzuwendenden Nebenkosten nicht voll ersetzt bekommt. Dafür braucht er dem Mieter auch nichts zurückzuzahlen, wenn die Abrechnung ergeben sollte, daß dieser zuviel für die Nebenkosten gezahlt hat. Ob daraus allein schon geschlossen werden kann, die Parteien wollten auch für die Zukunft eine Erhöhung entsprechend § 4 Abs. 2 MHG ausschließen, mag offenbleiben. Eine derartige Erhöhung wird aber im Zweifel nicht mehr gewollt sein, wenn die Parteien noch nicht einmal vereinbart haben, welcher Teil der Warmmiete auf die Nebenkosten entfällt. Dann haben sie gerade davon abgesehen, die Betriebskosten rechtlich anders zu behandeln als den übrigen Mietzins. Damit kann aber auch § 4 MHG, der eine Sonderbehandlung der Nebenkosten vorsieht, nicht mehr angewendet werden. Der Vermieter wird hierdurch nicht rechtlos gestellt. Er kann die Miete unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 MHG erhöhen. Unhaltbare Ergebnisse werden durch die Grundsätze über den Fortfall der Geschäftsgrundlage vermieden (vgl. hierzu BGH NJW 1976, 142 ff.). Der Ausschluß des Rechts des Vermieters, gestiegene Nebenkosten nach § 4 Abs. 2 MHG auf die Mieter abzuwälzen, ergibt sich sonach aus einer Auslegung des Mietvertrags (§ 1 Satz 3 MHG). Weist der Einzelfall Besonderheiten auf, so ist der Tatrichter an einer abweichenden Auslegung nicht gehindert (vgl. den Fall LG München DWW 1978, 246) Es ist jedoch nicht Aufgabe des Senats, im Rahmen eines Verfahrens nach Art. 3 des 2. MRÄndG hierzu Stellung zu nehmen.