Auslegung einer vertraglichen Selbstverpflichtung des Mieters zur Durchführung von Bauarbeiten

Die in einem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter die Durchführung bestimmter Arbeiten in der Wohnung übernimmt, gibt dem Vermieter keinen klagbaren Anspruch.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über diverse restliche Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis. Das Amtsgericht Königstein hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage unter Abweisung im Übrigen teilweise stattgegeben, weil die Bekl. als Gesamtschuldner die Mieten für November und Dezember 2006 nicht entrichtet haben, dagegen jedoch nicht mit der vom Kl. einbehaltenen Kaution aufrechnen könnten. Diese sei verbraucht worden aufgrund begründeter Inanspruchnahme durch den Kl., weil die Bekl. Arbeiten, die sie nach § 27 des Mietvertrags zwischen den Parteien übernommen hätten, nicht ausgeführt hätten. Nach erfolgter Beweisaufnahme über Umfang und Qualität der ausgeführten Arbeiten kam das Amtsgericht zu dem Ergebnis, der Kl. könne Schadensersatz in Höhe von 6.050 € beanspruchen, der lediglich in Höhe von 3.000 € durch die Kautionsleistung befriedigt werde. Weitere 3.050 €, insgesamt mithin 6.010 € sind neben den ausstehenden Mieten in Höhe von 2.960 € zugesprochen worden.

Dagegen richtet sich die Berufung der Bekl. Sie sind der Meinung, in § 27 des Mietvertrags seien die vom Kl. verlangten Renovierungsarbeiten nicht wirksam vereinbart, und halten darüber hinaus auch die Höhe des Schadensersatzes nicht als hinreichend dargelegt.

" § 27 Sonstige Vereinbarungen" lautet:

"Der Mieter führt auf eigene Kosten folgende Änderungen in der Wohnung durch.

- Verlegung von Laminat im DG (Buche) ca. 70 m2 à 15 €/m2

- Verlegung von Echtholzparkettboden im 1. OG in den Räumen Schlafzimmer & Kinderzimmer

- Sicherheitsschließsystem an Haustür mit Zargenriegel (Kosten Mieter)

- Trennwand (Ständerwandbau mit Dämmung) und Tapete mit Abschlussleisten im Dachgeschosszimmer (rechts). Verlegung von Stromkabel in Trennwand mit Schalter.

- Weiterhin ein Durchbruch zum Dachgeschosszimmer (rechts) mit T‑Träger und ein Einbau einer Innentür mit Zargen von der Flurseite.

- Komplettrenovierung der Decken und Wände in RAL-Farbtönen

- Küchenherd mit Grill und Ceranfeld, neue Arbeitsplatte mit Umlaufbar und Spülbecken

- Renovierungskosten mit Arbeitsleistungen insgesamt: 7.000 €

Der Vermieter garantiert im Gegenzug:

- Zahlung des Echtholzparketts im 1. Geschoss im Schlaf- und Kinderzimmer.

Die Wohnung wird unrenoviert vom Mieter übernommen und wird besenrein bei der Beendigung des Mietvertrags dem Vermieter übergeben. Der Mieter verpflichtet sich bei Einzug die Wohnung zu renovieren. Weitere laufende Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten sind nicht erforderlich und werden vom Vermieter nicht geschuldet.

Somit wird § 16 c dieses Vertrages durch diese Bestimmung korrigiert.

Der Mieter erhält den uneingeschränkten Zugang zur Wohnung mit Unterzeichnung des Mietvertrags und Eingang der Kaution.

Der Mietzins von 1.480 € wird für drei Jahre durch den Vermieter garantiert.

Der Vermieter verzichtet 48 Monate auf das Recht der ordentlichen Kündigung.

Der Vermieter genehmigt dem Mieter das Halten eines Labradorrüden im Mietobjekt.

Alle weiteren Vereinbarungen bedürfen der Schriftform.

Der Vertrag beinhaltet die von beiden Parteien abgezeichneten Seiten."

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Dabei kann dahinstehen, welche Arbeiten die Bekl. durchgeführt haben und welchen Wert die in Aussicht gestellten Arbeiten wirklich haben. Denn es fehlt bereits an einem rechtlich bindenden Durchführungsversprechen.

Ein solches Durchführungsversprechen ist nicht aus § 27 zu entnehmen. Das ergibt nicht nur dessen Wortlaut, sondern vor allem Sinn und Zweck vergleichbarer Zusätze zu Mietverträgen. Zwar gibt § 27 des abgeschlossenen Mietvertrags der Mieterseite das Recht, Laminat im Dachgeschoss und Echtholzparkett im 1. OG zu verlegen, ferner ein Sicherheitsschließsystem einzurichten, Trennwände zu ziehen und Durchbrüche vorzunehmen, schließlich auch eine Einbauküche zu montieren, und überlässt es ihr, die Wohnung zu renovieren. Aber selbst wenn dabei für Renovierungskosten mit Arbeitsleistungen ein Betrag von 7.000 € genannt ist, erwächst daraus weder die Pflicht des Mieters, die Arbeiten durchzuführen, noch das Recht des Vermieters, bei Nichtdurchführung Schadensersatz verlangen zu können. § 27 wandelt den abgeschlossenen Mietvertrag nicht in einen Werkvertrag, in dessen Rahmen die Nichterbringung des Werks Schadensersatzfolgen zeitigt. Vielmehr hat die Erwähnung solcher Leistungen im Mietvertrag lediglich die Aufgabe, einerseits eine Zustimmung des Vermieters zur Durchführung solcher baulichen und insofern genehmigungspflichtigen Arbeiten auszudrücken und zum anderen den Zustand der Sache festzustellen und Minderungsansprüche der Mieterseite auszuschließen, weil ein bestimmter Zustand nicht hergestellt ist. Weder die Erwähnung eines Betrags für die Arbeiten noch die Übernahme von Materialkosten für einen Parketteinbau verändern den Charakter des Mietvertragszusatzes. Vielmehr ist die Übernahme von Materialkosten eine durchaus übliche Begleitfolge der Vermieterzustimmung für Arbeiten, mit denen - führt der Mieter sie wirklich durch - der Wert der Mietsache erhöht würde. Daraus folgt keine zwingende Verpflichtung, die Arbeiten auch zu erledigen.

Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter auf eigene Kosten bestimmte Änderungen in der Wohnung durchführt, beinhaltet keinen klagbaren Anspruch des Vermieters.

Der Wohnungsmietvertrag enthielt eine Regelung, wonach von den Mietern zahlreiche Arbeiten bzw. Einbauten "durchgeführt" werden sollten wie z. B. die Errichtung von Trennwänden, die Verlegung von Echtholzparkettboden und die Komplettrenovierung der Decken und Wände. In derselben Regelung "garantierte" der Vermieter für die Dauer von drei Jahren eine bestimmte Miethöhe und genehmigte das Halten eines Labradorrüden. Die Regelung endete mit folgender Passage:

"Der Vertrag beinhaltet die von beiden Parteien abgezeichneten Seiten."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses behielt der Vermieter die Kaution ein, weil die Mieter die übernommenen Arbeiten nicht ausgeführt hatten.

Das Amtsgericht Königstein hielt den Einbehalt zum Teil für gerechtfertigt und verurteilte die Mieter zur Zahlung restlicher Miete. Auf deren Berufung wies das LG Frankfurt die Klage mit der Begründung ab, dass die Regelung im Mietvertrag zwar ein Recht, aber keine Verpflichtung der Mieter zur Durchführung der aufgeführten Maßnahmen enthalte.

Im BGB findet sich keine Definition des Vertragsbegriffes. Andere Rechtsordnungen wie z. B. Art. 1378 des Code civil von Québec beschreiben einen "Vertrag" folgendermaßen: "Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation." Diese Definition entspricht dem Verständnis vom deutschen Vertragsbegriff in §§ 145 ff. BGB (MünchKommBGB/Kramer, 5. Aufl., Vor § 145 Rn. 26). Entscheidend ist danach die Übernahme einer Verpflichtung zu einer bestimmten Leistung, also Konsens über die rechtliche Verbindlichkeit einer Abrede. Ein bloßes "meeting of the minds" genügt für die Annahme eines Vertrages dagegen nicht. Betrachtet man die Regelungen im Zusammenhang, dürfte kein Zweifel daran bestehen, dass sowohl Mieter als auch Vermieter bestimmte Leistungen verbindlich übernommen haben und diese Leistungen auch in einem gewollten Gegenseitigkeitsverhältnis stehen sollten. Zwar kann auch bei Verträgen eine Auslegung nach § 133 BGB erfolgen. Das kann aber nicht dazu führen, dass der Parteiwille durch eine mit keinem Zitat belegte Betrachtungsweise eines Gerichts ersetzt wird.