Auslegung einer Mietpreisgleitklausel

Auslegung einer Mietpreisgleitklausel; Mieterhöhung, Wertsicherungsklausel, Gleitklausel, Vertragsauslegung, Vertragsauslegung, ergänzende

Zur Auslegung einer Mietpreisgleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag, in der auf eine gesetzlicher Anordnung folgende allgemeine Mieterhöhung abgestellt wird.

Die Kl. vermietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 8. Dezember 1964 an die Bekl. Gewerberäume. Der Mietvertrag enthält u. a. folgende Klausel: "Der Mietzins beträgt monatlich DM ... /m 2 kalt ... Falls durch gesetzliche Anordnung eine allgemeine Mieterhöhung für die den Mieträumen entsprechenden Räume in Berlin erfolgt, wird diese ohne besondere Erklärung der Vermieterin ab 1. des dem Inkrafttreten der gesetzlichen Anordnung folgenden Monats wirksam." Die Bekl. zahlt seit Abschluß des Mietvertrages eine unveränderte Miete, die Kl. hat in den vergangenen Jahren verschiedentlich außergerichtlich, jedoch erfolglos, eine Erhöhung der Miete zu erreichen versucht. Mit ihrer Klage hat die Kl. die Feststellung einer erhöhten Miete zu erreichen versucht. Sie räumt ein, daß die Mietanpassungsklausel im Mietvertrag zwar unklar, aber einer - ergänzenden - Auslegung fähig sei. Diese Auslegung ergäbe, daß nach den Vorstellungen der Parteien eine Erhöhung der Miete entsprechend den gesetzlichen Mieterhöhungen im Bereich des preisgebundenen Altbauwohnraums habe erfolgen sollen. Dieser Auffassung folgte das Kammergericht nicht.

Auch eine Auslegung des § 5 des Mietvertrages der Parteien führt nicht zu dem von der Kl. gewünschten Ergebnis. Es ist bereits nicht möglich, die Vertragsregelung überhaupt als eine Wertsicherungsklausel, die eine fortgesetzte Anpassung der Miete an geänderte Verhältnisse sicherstellen soll, anzusehen. Die Regelung gibt dafür nichts her. Die Fassung der Bestimmung stellt vielmehr allein auf eine nicht einmal für wahrscheinlich gehaltene, aber im Falle ihres Eintritts für regelungsbedürftig gehaltene Möglichkeit einer allgemeinen Mieterhöhung ab ("falls"). Allein für den Eintritt dieser Möglichkeit sollte nach der vertraglichen Regelung eine sofortige Geltung der in jedem Falle verbindlichen Mieterhöhung vereinbart werden. Die Regelung ist damit allein als sogenannte Gleitklausel gedacht und formuliert, nämlich dahingehend, daß sich die Miete automatisch erhöhen sollte, sobald aufgrund einer gesetzlichen oder behördlichen Regelung eine Erhöhung der frei vereinbarten Miete zulässig würde. Nur falls diese Voraussetzungen einträten, sollte von dem Zeitpunkt der mietrechtlichen Zulässigkeit an an die Stelle der bisherigen Miete die erhöhte Miete treten, ohne Abhängigkeit des Anspruchs des Vermieters auf die erhöhte Miete von einer besonderen zusätzlichen Erhöhungserklärung (vgl. etwa § 18 l.BMietG, § 10 WoBindG). Die Voraussetzungen dieser Gleitklausel liegen ersichtlich nicht vor, so daß die Klägerin Rechte daraus nicht herleiten kann (vgl. auch KG MDR 1970, 595). Es besteht keine Möglichkeit, im Wege der Auslegung diese Gleitklausel in eine Wertsicherungsklausel umzudeuten. Ein dahingehender Wille der Parteien ist schlechterdings nicht zum Ausdruck gekommen.

Hier gibt der Vertragsinhalt nichts dafür her, daß die Parteien überhaupt an eine kontinuierliche Erhöhung der Miete im Wege einer Wertsicherungsklausel gedacht hätten. Dann fehlt es aber an jedem Anknüpfungspunkt für eine insoweit ergänzende Vertragsauslegung.