Auslegung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens

Auslegung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens; freistehende Badewanne in nicht modernisiertem Bad; Einhebelmischbatterie an allen Zapfstellen

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einhebelmischbatterie" in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel trifft nur zu, wenn alle im Bad vorhandenen Zapfstellen damit ausgestattet sind.

2. Zum Merkmal „Bad" ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt vom Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete bereits überschreitet. Zwei Merkmalgruppen waren unstrittig als ausgeglichen, zwei Merkmalgruppen als unstrittig wohnwerterhöhend einzustufen. Strittig war die Merkmalgruppe 1 („Bad"), die das Gericht als wohnwertmindernd einstufte.

In der Merkmalgruppe 1 („Bad") überwiegen hingegen die wohnwertmindernden Merkmale. Es liegt ein wohnwertminderndes Merkmal darin begründet, dass das Bad nicht über eine separate Dusche verfügt und nur mit einer freistehenden Wanne mit Verblendung ausgestattet ist. Sofern der Kl. bestreitet, dass die Wanne frei steht, lässt sich den - auch von der Kl.seite selbst - eingereichten Bildern ein anderes entnehmen. Die Wanne ist lediglich verblendet worden, was aber für die Begründung des Negativmerkmals genügt. Die freistehende Wanne mit Verblendung und ohne separate Dusche befindet sich auch in einem nicht modernisierten Bad. Dass das Bad in den 90er Jahren modernisiert wurde, rechtfertigt nicht die Annahme, dass es sich um ein modernisiertes Bad handelt. Abgesehen davon, dass der Vortrag der Kl.seite, dass die „Modernisierung" des Bades in den 90er Jahren stattgefunden habe, unsubstantiiert ist, worauf die Bekl.seite zutreffend hinweist, ist anzumerken, dass selbst wenn die „Modernisierung" Ende der 90er Jahre stattgefunden hat, nunmehr 15 Jahre verstrichen sind und von einem modernisierten Bad nicht mehr die Rede sein kann. Die im oberen Bereich des Bades erkennbaren, nicht verkleideten Rohre, der freihängende Spülkasten, die Art und insbesondere Größe der Fliesen, aber auch etwa der fehlende Strukturheizkörper verbieten es, das Bad als „modernisiert" einzustufen. Wohnwerterhöhende· Merkmale liegen in dieser Merkmalgruppe hingegen nicht vor. Dass das Waschbecken mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet ist, genügt nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Denn die Wanne ist mit einer Zweigriffarmatur ausgestattet. Zwar heißt es in dem Mietspiegel lediglich ohne weitere Erläuterung „Einhebelmischbatterie". Da sich dieser Begriff aber auf das gesamte Bad bezieht, müssen damit sämtliche Wasserentnahmestellen und damit sowohl das Waschbecken als auch die Badewanne damit ausgestattet sein, woran es hier fehlt.

Eine Einhebelmischbatterie zählt in der Merkmalgruppe „Bad/WC" in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nur als wohnwerterhöhendes Merkmal, wenn sich an allen Zapfstellen im Bad eine Einhebelmischbatterie befindet. Nicht verkleidete Rohre, ein freihängender Spülkasten, Art und Größe der Fliesen und ein fehlender Strukturheizkörper wirken auch in einem vor 15 Jahren modernisierten Bad, wenn keine separate Dusche vorhanden ist und die Wanne freisteht, wohnwertmindernd.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zwischen den Parteien war unstreitig, dass nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zwei Merkmalgruppen ausgeglichen und zwei wohnwerterhöhend zu bewerten waren. Die Merkmalgruppe 1 („Bad") war strittig. Das Bad verfügte nur über eine freistehende Wanne mit Verblendung. Eine separate Dusche war nicht vorhanden, wohl aber eine Einhebelmischbatterie am Waschbecken. Fraglich war, ob es sich um ein „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Wanne mit oder ohne Verblendung im nicht modernisierten Bad" (wohnwertmindernd) handelte, und ob die Einhebelmischbatterie nur am Waschbecken, aber nicht an der Wanne ausreicht, um als wohnwerterhöhendes Merkmal zu gelten.

Das wohnwertmindernde Merkmal liege vor. Die Wanne stehe frei und sei lediglich verblendet, eine separate Dusche gebe es nicht, ansonsten sprächen nicht verkleidete Rohre, der freihängende Spülkasten, die Art und insbesondere Größe der Fliesen und dass auch ein Strukturheizkörper fehle, dafür, das Bad als „nicht modernisiert" einzustufen, auch wenn es nach Angaben des Vermieters vor 15 Jahren modernisiert worden sei.

Die Einhebelmischbatterie, die dieses wohnwertmindernde Merkmal als wohnwerterhöhend hätte ausgleichen können, liege nicht vor, denn nur das Waschbecken sei damit ausgestattet, wogegen sich an der Wanne eine Zweigriffarmatur befinde.

Zwar treffe die Orientierungshilfe zum Mietspiegel keine weitere Erläuterung zur Einhebelmischbatterie, doch beziehe sich der Begriff auf das gesamte Bad, so dass sämtliche Wasserentnahmestellen damit ausgestattet sein müssten.