Auslegung von mietvertraglichen Vereinbarungen

1. Der Wortlaut des Mietvertrags schließt Beweisaufnahme über Vortrag zu ergänzendem Inhalt nicht aus.

2. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisantrags aufgrund vorweggenommener tatrichterlicher Beweiswürdigung verstößt gegen den verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf rechtliches Gehör.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Parteien streiten über Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis.

2 Die Rechtsvorgängerin der Bekl. mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 23. Oktober 2010 für die Zeit von Januar 2011 bis einschließlich Januar 2022 vom Kl. Gewerberäumlichkeiten „zum Betrieb von mindestens 3 Spielstätten mit je zwölf Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit“. Nach Ablauf des Mietverhältnisses wurden die Räumlichkeiten geräumt und herausgegeben.

3 Der Kl. hat vorgetragen, die Parteien hätten im Einzelnen vereinbart, dass nach der Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung fünf Konzessionen mit je zwölf Plätzen eingerichtet werden sollten. Hierauf sei der Mietpreis ausgerichtet worden. Zudem habe sich die Mieterin zu Ausbauarbeiten für den Betrieb von fünf Spielstätten verpflichtet (Sanitäranlagen, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Schallschutz, Brand-/Feuerschutz, Lüftung/Klimatisierung, Notausgang und Decke). Diesen Verpflichtungen sei die Bekl. lediglich teilweise nachgekommen, da sie trotz Erteilung der entsprechenden Baugenehmigung nur drei Spielstätten betrieben habe. Dadurch entstünden dem Kl. nicht nur Kosten für den von der Bekl. vertragswidrig unterlassenen Ausbau, sondern auch Mietausfälle ab Februar 2022, da die Räumlichkeiten nach der Kündigung des Glücksspielstaatsvertrags nur noch mit drei Konzessionen weitervermietet werden könnten. Hätte die Bekl. dagegen vertragsgemäß fünf Konzessionen beantragt, hätten diese nach Auffassung des Kl. weiterbestanden.

4 Der Kl. hat beantragt, die Bekl. zur Zahlung von Ausbaukosten i.H.v. 190.000 € sowie Mietausfall i.H.v. 28.200 € für den Zeitraum von Februar bis August 2022 zu verurteilen und festzustellen, dass die Bekl. ab September 2022 dem Kl. die Mietdifferenz von monatlich 4.700 € (einschließlich der im Mietvertrag vereinbarten Indexierung) zu erstatten habe.

5 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Kl. hat das Oberlandesgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl.

II. 6 Die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl. ist begründet. Die zuzulassende Revision führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

7 1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Soweit der Kl. vortrage, die Parteien hätten bei Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung die Errichtung von fünf Spielstätten mit je zwölf Plätzen vereinbart, finde dies im Mietvertrag keine Grundlage. Dort sei ausdrücklich offengelassen worden, wie viele Spielstätten letztlich errichtet werden sollten. Hätten die Parteien eine derart weitreichende Ausbauverpflichtung auf fünf Spielstätten treffen wollen, wäre zu erwarten gewesen, dass sie den Umfang der Ausbauverpflichtung näher festgelegt hätten. Zudem sei es fernliegend, dass eine solche Verpflichtung nur mündlich getroffen worden sein sollte. Letztlich liege eher eine Auslegung des Vertrags dahingehend auf der Hand, dass die Parteien die Anzahl der Konzessionen und Spielgeräte der Interessensphäre des Mieters als Spielstättenbetreiber zugeordnet hätten und daher keine verbindliche Verpflichtung der Bekl. hierzu hätten regeln wollen.

8 2. Zu Recht beanstandet der Kl., dass das Berufungsgericht seine Feststellungen zum Inhalt des schriftlichen Mietvertrags vom 23. Oktober 2010 unter Verletzung des Anspruchs des Kl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) getroffen hat.

9 a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Dabei soll das Gebot des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in unterlassener Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG i.V.m. den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisantrags verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet. Dies gilt auch und insbesondere dann, wenn diese Nichtberücksichtigung auf vorweggenommener tatrichterlicher Beweiswürdigung beruht, also der von einer Partei angebotene Beweis nicht erhoben wird, weil das Gericht dem unter Beweis gestellten Vorbringen wegen seiner bereits gewonnenen Überzeugung kein Gewicht mehr beimisst (vgl. Senatsbeschluss vom 27. September 2017 - XII ZR 54/16 - NZM 2017, 812 Rn. 7 m.w.N.).

10 b) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen der Parteien auf eine Auslegung des Wortlauts des schriftlichen Mietvertrags gestützt. Zwar gehört es zu den anerkannten Grundsätzen der für die - an sich dem Tatrichter vorbehaltene - Auslegung einer Individualvereinbarung, dass der Wortlaut der Vereinbarung den Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet. Jedoch geht der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. Senatsbeschluss vom 27. September 2017 - XII ZR 54/16 - NZM 2017, 812 Rn. 8 m.w.N.). Vorliegend hat der Kl. durchgehend - zuletzt mit der Gegenvorstellung zu dem der Entscheidung vorausgehenden Hinweisbeschluss des Berufungsgerichts - vorgetragen und durch die Vernehmung des Zeugen Sch. unter Beweis gestellt, dass die Mieterin sich zum Betrieb von fünf Spielstätten nebst entsprechendem Ausbau verpflichtet habe. Da sich aus der Erhebung des vom Kl. angebotenen Beweises wesentliche Erkenntnisse für die Auslegung des Mietvertrags hätten ergeben können, konnte das Berufungsgericht diesen Beweisantrag nicht unter Verweis auf einen vermeintlich eindeutigen Vertragswortlaut übergehen, ohne dadurch den Anspruch des Kl. auf rechtliches Gehör zu verletzen. Die vom Berufungsgericht zur Stützung seines Auslegungsergebnisses angestellten Erwägungen zum Inhalt des Mietvertrags stellen insoweit lediglich eine - unzulässige - vorweggenommene Beweiswürdigung dar, für die es im Übrigen an einer belastbaren tatsächlichen Grundlage fehlt (vgl. Senatsbeschluss vom 27. September 2017 - XII ZR 54/16 - NZM 2017, 812 Rn. 8 m.w.N.). Denn insbesondere steht der Wortlaut des schriftlichen Mietvertrages einer Vereinbarung des vom Kl. behaupteten Inhalts nicht entgegen.

11 3. Der vom Kl. gerügte Gehörsverstoß ist auch entscheidungserheblich, nachdem nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht bei Erhebung des gebotenen Beweises zu einem abweichenden Verständnis vom Inhalt des Mietvertrags gelangt wäre, und die angefochtene Entscheidung sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig erweist.

Das Gebot rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG soll sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in einer unterlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. Zum Sachvortrag gehören auch Beweisanträge.

Durch Mietvertrag von Oktober 2010 mietete die Rechtsvorgängerin der Beklagten vom Kläger für die Zeit von Januar 2011 bis einschließlich Januar 2022 Räumlichkeiten „zum Betrieb von mindestens drei Spielstätten mit je zwölf Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit“. Nach Rückgabe der Räume verlangte der Kläger von der Beklagten wegen Vertragsverstößen Schadensersatz und Mietausfall. Bei Abschluss des Mietvertrages sei zwischen den Parteien unter Zeugen vereinbart worden, dass nach Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung fünf Konzessionen mit je zwölf Spielgeräten eingerichtet werden sollten und die Beklagte sich zu deren Ausbau (Sanitäranlagen, Fliesen- und Malerarbeiten, Bodenbeläge, Schallschutz, Brand-/Feuerschutz, Lüftung/Klimatisierung, Notausgang und Decke) verpflichtet habe; hieran sei auch der Mietpreis ausgerichtet worden. Die Beklagte sei diesen Verpflichtungen nur teilweise nachgekommen und habe trotz Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung nur drei Spielstätten betrieben. Wenn die Beklagte die zulässigen fünf Konzessionen beantragt hätte, würden diese auch unter Geltung des neuen Glücksspielstaatsvertrags von 2021 weitergelten, sodass er eine entsprechend höhere Miete für die Räume, für die jetzt nur noch drei Konzessionen erlaubt seien, verlangen könnte.

Das LG wies die Klage ab, das OLG die Berufung des Klägers durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO mit der Begründung zurück, dass der Vortrag des Klägers hinsichtlich der Anzahl von fünf Spielstätten keine Grundlage im Vertrag finde, zumal dort ausdrücklich deren Anzahl offengelassen worden sei. Wenn die Parteien eine Vereinbarung wie vom Kläger behauptet getroffen hätten, wäre zu erwarten gewesen, dass sie diese näher festgelegt und nicht nur mündlich getroffen hätten. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hob der BGH den Beschluss des OLG auf und verwies die Sache zurück. Zwar sei der Wortlaut einer Individualvereinbarung maßgeblich für dessen Auslegung, die grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten sei. Jedoch gehe der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und der Interpretation selbst dann vor, wenn er im Vertrag keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden habe. Hier habe der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, dass sich die Mieterin zum Betrieb von fünf Spielstätten nebst entsprechendem Ausbau verpflichtet habe. Diesen Vortrag hätte das Berufungsgericht nicht unter Verweis auf den eindeutigen Vertragswortlaut übergehen dürfen, ohne hierdurch dessen Anspruch auf rechtliches Gehör zu verletzen. Insoweit stellten die Erwägungen des OLG eine unzulässige vorweggenommene Beweisaufnahme dar, für die es an einer belastbaren tatsächlichen Grundlage fehle, sodass eine Zurückverweisung erfolgen müsse.

Soweit in der Vergangenheit noch angenommen worden ist, dass die Mietvertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich habe, und deshalb ein in sich schlüssiger Vortrag dazu erforderlich sei, weshalb bestimmte Abreden nicht in den Vertrag aufgenommen worden seien (so z. B. KG, Urteil vom 27. Mai 2002 - 8 U 2074/00 -, GE 2002, 930), ist diese Rechtsauffassung durch Beschluss des BGH vom 11. November 2014 (VIII ZR 302/13 -, juris) verworfen und dem Bereich der Beweiswürdigung zugewiesen worden:

„Ein Sachvortrag ist zur Begründung eines Anspruchs bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die i.V.m. einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen, wobei unerheblich ist, wie wahrscheinlich diese Darstellung ist. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei ggf. die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen.“