Auslegung lückenhaft ausgefüllter Mietvertragsvertragsformulare, Erklärungsinhalt von abweichend ausgefüllten Formularen

1. Ist eine Mietvertragsklausel von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung des Formulars hierfür eine noch auszufüllende Lücke vorgesehen ist, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages.

2. Auch wenn im beim Vermieter und in dem beim Mieter verbleibenden Mietvertragsformular die hierfür vorgesehenen Freifelder teilweise unterschiedlich ausgefüllt sind, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter eindeutiger Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen ermitteln lassen.

Die Kl. verlangen von der Bekl. Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung. Das bei Mietvertragsabschluss verwendete Mietvertragsformular ist zweifach ausgefüllt worden. Ein Exemplar verblieb bei den Kl., eines bei der Bekl. In dem von den Kl. in Kopie vorgelegten Formular, welches die Unterschrift beider Seiten trägt, findet sich die Eintragung, dass das Mietverhältnis am 1.4.2013 beginnt und auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Variante 1); die folgende Variante 2 - „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ - ist nicht ausgefüllt, dafür ist die Variante 2 in der von der Bekl. vorgelegten Fassung, welche nur von den Kl. unterzeichnet wurde, (teilweise) ausgefüllt mit dem Mietbeginn ab 1.4.2013; der anschließende Freiraum, in dem eingetragen werden konnte, bis wann die Mietvertragsparteien beiderseits auf die ordentliche Kündigung verzichten, ist dagegen nicht ausgefüllt. Am 1.9.2017 kündigten die Kl. das Mietverhältnis und machten Eigenbedarf für ihren frisch verheirateten Sohn geltend, der mit seiner Ehefrau bei den Kl. wohnt. Als die Ehefrau des Sohnes schwanger wurde, kündigten die Kl. erneut wegen Eigenbedarfs am 20.10.2018 zum 28.2.2019. Mit Schreiben vom 20.2.2019 hat die Bekl. Sozialwiderspruch erhoben, weil es ihr nicht möglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Den Kl. steht der klageweise geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietvertrag mit der Bekl. ist durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 20.10.2018 beendet worden.

1. Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass das Schreiben der Kl. vom 20.10.2018 den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung namentlich voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind (BGH, Urt. v. 30.4.2014, VIII ZR 284/13, GE 2014, 866, Rn. 7).

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Personen bezeichnen, für die die Wohnung benötigt wird. Lässt sich die Bedarfsperson aus der Kündigungserklärung selbst nicht auch nur annähernd ermitteln, ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. Die namentliche Nennung der Bedarfsperson wird man allerdings nur dann fordern können, wenn keine eindeutige Kenntnis auf Seiten des Mieters anzunehmen ist oder die Bedarfsperson nicht sonst näher bezeichnet ist (vgl. zu den Einzelheiten: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rn. 224).

Im Streitfall findet sich in der Kündigung vom 20.10.2018 derjenige Sohn als Bedarfsperson bezeichnet, der im September des Jahres 2017 frisch verheiratet war und sowohl zuvor als auch in der Folge mit den Kl. in einer Wohnung lebte. Dies ist eindeutig der Zeuge L. G., der damit jedenfalls identifizierbar ist, obwohl er nicht namentlich genannt wird.

2. Die Parteien haben keinen Kündigungsausschluss vereinbart, der zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 20.10.2018 führt.

a) Das Recht zur Kündigung wurde insbesondere nicht durch die im Mietvertragsformular in § 2 Nr. 2 Satz 2 enthaltene Regelung ausgeschlossen.

Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden (§ 305 Abs. 2 BGB). Ist eine Klausel von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages (Hannemann, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 10 Rn. 48 m.w.N.).

Im Streitfall ist der im Formular zum Kündigungsverzicht enthaltene Satz in § 2 Nr. 2 Satz 2 sowohl in dem von den Kl. als auch in dem von der Bekl. vorgelegten Exemplar nicht ausgefüllt, obwohl ein zum Ausfüllen vorgesehenes Feld über die Befristung des Kündigungsverzichts vorhanden ist und der einschlägige Satz ohne eine Eintragung unvollständig bleibt. Bereits durch diese Auslassung haben sich die Parteien isoliert betrachtet dazu entschieden, die genannten Kündigungsmöglichkeiten überhaupt nicht einzuschränken.

b) Aber auch mit Augenmerk auf die weiteren Textteile ergibt sich aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Dritten bei vernünftiger Beurteilung nicht die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts.

Zwar ist der Beginn des Mietverhältnisses mit der Datumsangabe „1.4.2013“ in der von der Bekl. vorgelegten Fassung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ anders als in dem bei den Kl. verbliebenen Exemplar unter der darüber befindlichen Variante „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“ eingetragen. Dies genügt angesichts der im zu entscheidenden Einzelfall gegebenen Umstände aber entgegen der Berufung nicht dafür, von der Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsverzichts auszugehen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. nur: BGH, Urt. v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, GE 2006, 247 = juris Rn. 16 m.w.N.).

Schon unter Berücksichtigung des im Formular direkt an den unvollständig gebliebenen Satz angeschlossenen, fett gesetzten Hinweises - solcher Fettsatz findet sich im Fließtext des Formulars nur an wenigen Stellen -, dass der einzutragende Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten dürfe, spricht der objektive Inhalt der in Rede stehenden Textpassage bei der gebotenen verständigen Würdigung gegen die Vereinbarung eines dieser Anweisung zuwiderlaufenden unbefristeten Kündigungsverzichts. Es ist fernliegend, davon auszugehen, dass die Parteien in einem Satz etwas vereinbaren wollen, was im nächsten Satz für rechtlich unmöglich erklärt wird.

Zudem stehen die jeweils tatsächlich ausgefüllten Sätze des Formulars der beiden Exemplare nicht einmal in inhaltlichem Widerspruch zueinander. So heißt es bei den Kl.:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.2013. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich (vgl. § 17 Ziff. 1) gekündigt werden.“

Bei den Bekl. lautet der mit demselben Datum versehene Satz:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.2013 und läuft auf unbestimmte Zeit.“

So ist der nach den vorhandenen Eintragungen übereinstimmend gewollte Erklärungsgehalt seinem objektiv ermittelbaren Sinn folgend dahin auszulegen, dass die Parteien sich schlicht über einen am 1. 4.2013 beginnenden Mietvertrag auf unbestimmte Zeit einig wurden. Anders sind die Erklärungen im zu entscheidenden Einzelfall von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise nicht zu verstehen.

c) Nichts anderes ergibt sich vor dem Hintergrund der sogenannten Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift betrifft allein die im Streitfall nach dem Vorstehenden nicht gegebene Situation eines offenen Ergebnisses, bei der sich durch Auslegung kein eindeutiger Erklärungsgehalt einer Klausel ermitteln lässt. Nur für diesen hier nicht vorliegenden Fall einer Unklarheit enthält der § 305c Abs. 2 BGB dann eine Entscheidung zu Lasten des Verwenders. […] Ob es sich, was nach den äußeren Umständen naheliegt, bei der Eintragung im Formular der Bekl. um einen bloßen Fehler beim Übertragen vom beiderseits unterzeichneten Exemplar der Kl. handelt, kann nach dem Vorstehenden

offenbleiben.

[…] Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Bekl. auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nicht zu beschaffenden angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB) verneint. […] Die Anstrengungen, welche die Bekl. unternahm, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, sind in der eingereichten, handschriftlich kommentierten Zusammenstellung von Annoncen dokumentiert. Dass die Bekl. in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen hätte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, lässt sich allein anhand dieser Auflistung allerdings nicht feststellen. Hierin ist dem Amtsgericht zuzustimmen. Nur ganz vereinzelt lässt sich der Auflistung entnehmen, warum die Wohnungssuche jeweils erfolglos blieb. Auch mit der Berufung führt die Bekl. nicht näher aus, inwiefern sie sich überhaupt um die aufgelisteten Wohnungen bemühte und woran ihre Bewerbungen scheiterten und ob sie überdies einen Makler eingeschaltet, den Radius ihrer Suche geographisch erweitert oder auch auf ausreichend großzügig geschnittene Einzimmerwohnungen erstreckt hätte, oder was sie hieran jeweils hinderte.

Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO war der Bekl. eine Räumungsfrist bis zum 31.8.2020 zu gewähren. Mit der Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist mildert der § 721 ZPO die Schwierigkeiten des Übergangs aus dem beendeten Mietverhältnis, insbesondere bei der Wohnungssuche. In der Corona-Krise hat diese Intention besondere Bedeutung, da es eine Vielzahl von Berichten gibt, wonach der Wohnungsmarkt jedenfalls in der Zeit des mittlerweile beendeten sog. Shutdowns weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Die Chance, Ersatzwohnraum zu finden, ist bei ohnehin vielfach angespannten Wohnungsmärkten nochmals gesunken (vgl. zum Ganzen näher: Streyl, in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Aufl. 2020, Rn. 112-119). Bei der Entscheidung über die Räumungsfrist hat eine Abwägung der Gläubiger- und Schuldnerinteressen im Einzelfall zu erfolgen (vgl. nur: Herget, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rn. 6).

Vorliegend war dabei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Bekl. ihren Zahlungspflichten, soweit ersichtlich, stets nachkommt. Das Mietverhältnis bestand immerhin über einen Zeitraum von über fünf Jahren. Andererseits bestehen bei den Kl. beengte räumliche Verhältnisse. Für einen begrenzten Zeitraum von noch 2 Monaten kann den Kl. das Verbleiben der Bekl. vor diesem Hintergrund gleichwohl noch zugemutet werden. Eine weitergehende Räumungsfrist wäre den Kl. allerdings nicht mehr zumutbar.

Ist eine Mietvertragsklausel von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung des Formulars hierfür eine noch auszufüllende Lücke vorgesehen ist, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages. Aber auch wenn im beim Vermieter und in dem beim Mieter verbleibenden Mietvertragsformular die hierfür vorgesehenen Freifelder teilweise unterschiedlich ausgefüllt sind, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter eindeutiger Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen ermitteln lassen.

Die Kläger verlangen von der Beklagten Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung aufgrund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte beruft sich auf den mietvertraglich vereinbarten beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Das verwendete Mietvertragsformular ist zweifach ausgefüllt worden. Ein Exemplar verblieb bei den Klägern, eines bei der Beklagten. Im von beiden Vertragsparteien unterschriebenen Exemplar der Kläger findet sich (nur) die Eintragung, dass das am 1. April 2013 beginnende Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Variante 1); die im Formular folgende Variante 2 – „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ – ist nicht ausgefüllt. Dafür ist diese Variante 2 in der von der Beklagten vorgelegten Fassung, welche nur von den Klägern unterzeichnet wurde, (teilweise) ausgefüllt mit dem Mietbeginn ab 1. April 2013; der anschließende Freiraum, in dem eingetragen werden konnte, bis wann die Mietvertragsparteien beiderseits auf die ordentliche Kündigung verzichten, ist dagegen nicht ausgefüllt. Das Amtsgericht verurteilte die Beklagte auf Räumung und Herausgabe. Die Berufung der Beklagten wies das LG zurück.

Die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung war nach Ansicht des Landgerichts berechtigt, die Berufung der Mieterin auf die Sozialklausel dagegen nicht und auch nicht die Berufung darauf, dass mietvertraglich ein beiderseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart worden sei.

Vorformulierte Mietvertragsbestandteile würden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden. Sei eine Klausel von den Mietvertragsparteien, obwohl nach der Gestaltung hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so werde die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages.

Vorliegend sei der im Formular zum temporären Kündigungsverzicht enthaltene Satz sowohl in dem von den Klägern als auch in dem von der Beklagten vorgelegten Exemplar nicht ausgefüllt worden, obwohl ein zum Ausfüllen vorgesehenes Feld über die Befristung des Kündigungsverzichts vorhanden war und der einschlägige Satz ohne eine Eintragung des Befristungsdatums unvollständig bleibe. Bereits durch diese Auslassung hätten sich die Parteien isoliert betrachtet dazu entschieden, die genannten Kündigungsmöglichkeiten überhaupt nicht einzuschränken.

Aber auch die maßgebliche Sicht eines objektiven Dritten bei vernünftiger Beurteilung erlaube nicht die Annahme, dass ein Kündigungsverzicht vereinbart worden sei. Zwar sei der Beginn des Mietverhältnisses mit der Datumsangabe „1. April 2013“ in der von der Beklagten vorgelegten Fassung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ anders als in dem bei den Klägern verbliebenen Exemplar unter der darüber befindlichen Variante „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“ eingetragen. Dies genüge nicht dafür, von der Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsverzichts auszugehen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen seien nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden würden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen seien.

Schon unter Berücksichtigung des im Formular direkt an den unvollständig gebliebenen Satz angeschlossenen, fett gesetzten Hinweises – solcher Fettsatz findet sich im Fließtext des Formulars nur an wenigen Stellen –, dass der einzutragende Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten dürfe, spreche gegen die Vereinbarung eines dieser Anweisung zuwiderlaufenden unbefristeten Kündigungsverzichts. Es sei fernliegend, davon auszugehen, dass die Parteien in einem Satz etwas vereinbaren wollten, was im nächsten Satz für rechtlich unmöglich erklärt werde.

Die jeweils tatsächlich ausgefüllten Sätze des Formulars der beiden Exemplare stünden auch nicht in inhaltlichem Widerspruch zueinander, sondern beinhalteten schlicht den Abschluss eines am 1. April 2013 beginnenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit.

Aus der sogenannten Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB ergebe sich nichts anderes. Diese Vorschrift betreffe allein die vorliegend nicht gegebene Situation eines offenen Ergebnisses, bei der sich durch Auslegung kein eindeutiger Erklärungsgehalt einer Klausel ermitteln lasse. Nur für diesen hier nicht vorliegenden Fall einer Unklarheit enthalte der § 305c Abs. 2 BGB dann eine Entscheidung zu Lasten des Verwenders.

Das Amtsgericht habe zutreffend auch einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nicht zu beschaffenden angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen verneint. Die Beklagte habe zwar eine handschriftlich kommentierte Zusammenstellung von Annoncen eingereicht, aus der aber nicht hervorgehe, dass sie hinreichende Anstrengungen unternommen hätte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, denn nur ganz vereinzelt lasse sich der Auflistung entnehmen, warum die Wohnungssuche jeweils erfolglos geblieben und woran ihre Bewerbungen gescheitert seien. Außerdem habe die Beklagte auch nicht dargelegt, dass sie einen Makler eingeschaltet und/oder den Radius ihrer Suche geografisch erweitert habe.

Amtsgericht und Landgericht gewährten unter Berücksichtigung der durch Corona und den engen Wohnungsmarkt schwieriger gewordenen Wohnungssuche und der siebenjährigen, von keinem Zahlungsversäumnis getrübten Mietdauer eine (nur) zweimonatige Räumungsfrist. Von solchen Räumungsfristen können Berliner Vermieter nur träumen.