Auskunftspflicht des Verwalters

Auskunftspflicht des Verwalters; Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz

1. Zu den Verwalterpflichten gehört es, einzelnen Wohnungseigentümern Auskunft über Namen und aktuelle Anschriften aller Miteigentümer zu erteilen.

2. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten können als Schadensersatz nur dann geltend gemacht werden, wenn die Kostenrechnung des Rechtsanwalts beglichen wurde und die Gegenseite sich zum Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts im Verzug befand. (Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Auskunftserteilung.

Die Kl. sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in Rostock; der Bekl. ist Verwalter der Gemeinschaft.

Die Kl., die ihrerseits einen Rechtsstreit gegen die finanzierende Bausparkasse anderen Orts führen, begehrten mit anwaltlichem Schreiben vom 10.4.2007, die Übermittlung der Eigentümerliste mit den aktuellen Einzelanschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Nach ablehnender Reaktion des Bekl. vom 17.4.2007 forderte der klägerische Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 15.6.2007 Auskunftserteilung bis zum 30.6.2007 unter gleichzeitiger Geltendmachung einer nach einem Gegenstandswert von 1.500 € bemessenen Geschäftsgebühr nebst Post- und Telekommunikationsentgelten und 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 273,72 €. [...]

Der Bekl. ist der Auffassung, zur Auskunft nicht verpflichtet zu sein. Dies sei nur bei einem berechtigten Interesse der Fall, was hier nicht vorliege. Im Übrigen hätten die auf der Eigentümerversammlung am 22.7.2006 befragten anwesenden Eigentümer erklärt, dass ohne Geltendmachung eines berechtigten Interesses Auskunft nicht zu erteilen sei. Dies sei durch Mitglieder des Verwaltungsbeirates bekräftigt worden. [...]

Die Klage ist zulässig.

Der in Ermangelung der Bezeichnung eines Stichtages, zu dem die Eigentümerliste zu erstellen ist, nicht hinreichend bestimmte Klageantrag ist auslegungsfähig. Die Kl. fordern eine "aktuelle" Anschriftenliste. Das Gericht hat, da verzugsbegründend der Bekl. mit identischem Wortlaut zur Übermittlung einer derartigen Liste aufgefordert wurde, als Stichtag den 30.6.2007 gewählt.

Der Antrag Ziff. 1. ist begründet. Zu den Verwalterpflichten gemäß §§ 20, 27 WEG i. V. mit dem Verwaltervertrag (§ 666 BGB) gehört es, einzelnen Wohnungseigentümern auf Verlangen darüber Auskunft zu geben, wer außer ihnen noch zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, wobei wiederum das Vorhalten und Aktualisieren dieser Eigentümerliste zum Aufgabenbereich eines Verwalters gehört. Eines darüber hinaus von dem Bekl. für erforderlich gehaltenen berechtigten Interesses bedarf es nicht (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht vom 29.8.2006, ZMR 2007, 141). Diese Voraussetzung wäre gegebenenfalls dann einschlägig, wenn es an einer vertraglichen Sonderbeziehung des Auskunftsbegehrenden fehlen würde, etwa wenn ein x‑beliebiger Dritter Auskunft gegenüber dem Verwalter verlangt. Diese Situation wurde offensichtlich auch auf der Eigentümerversammlung am 22.7.2006 diskutiert. In dem Schreiben der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates vom 31.8.2006 wird ausgeführt, dass hinsichtlich der "Problematik bezüglich der Nachfrage mehrerer Rechtsanwaltsbüros oder ähnlicher Interessenten" ... "einhellig die Auffassung vertreten werde, dass die Adressen nicht irgendwo in Deutschland oder der Welt herumschwirren sollten". Damit steht in keinerlei Zusammenhang das Begehren eines Mitgliedes der Eigentümergemeinschaft bezüglich ihrer Zusammensetzung.

Ein Schadensersatzanspruch im Hinblick auf die an hiesiger Kostenfestsetzung nicht teilhabende Rechtsanwaltsgebühr besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Voraussetzung eines derartigen Schadensersatzanspruches wäre es - neben der zumindest vorzutragenden Begleichung der Honorarnote -, dass der Bekl. sich zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Prozessbevollmächtigten der Kl. im Verzug befunden hätte. Daran mangelt es.

Mit dem Auskunftsbegehren ist der Bekl. mit Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 15.6.2007 in Verzug gesetzt. Erst mit diesem Schreiben wurde eine Frist (30.6.2007) zur Vornahme der begehrten Handlung gesetzt. Vorheriger Verzugsbeginn ist nicht ersichtlich. Insbesondere liegt in der Ablehnung des Bekl. vom 17.4.2007 noch keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung.

Zudem ergibt sich aus dem klägerischen Schreiben vom 10.4.2007, dass die klägerischen Prozessbevollmächtigten bereits zu diesem Zeitpunkt von den Kl. beauftragt waren, die Miteigentümer zu ermitteln, was wiederum im klägerischen Schreiben vom 15.6.2007 dadurch verdeutlicht wird, dass auf eine bereits abgereichte Vollmacht Bezug genommen wird. [...]

Der Wohnungseigentumsverwalter wird von den Eigentümern bestellt, die seine Dienstherren sind. Da er seine Tätigkeit im Interesse der Wohnungseigentümer auszuführen hat, haben diese gegen ihn ein umfassendes Auskunftsrecht.

Für einen Rechtsstreit gegen die Bausparkasse verlangte der Wohnungseigentümer vom Verwalter eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer mit Namen und Anschriften. Nachdem der Verwalter das abgelehnt hatte, weil ein berechtigtes Interesse fehle und die Eigentümergemeinschaft dies ausdrücklich in der Eigentümerversammlung bestätigt habe, beauftragte der Kläger einen Rechtsanwalt und erhob Klage auf Auskunft und Schadensersatz hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Mit Urteil vom 30. Mai 2008 gab das Amtsgericht Rostock der Auskunftsklage statt und verwies auf ein Urteil des OLG Saarbrücken, wonach ein berechtigtes Interesse nicht zusätzlich gefordert werden könne. Die Auskunftspflicht gehöre zu den Verwalterpflichten. Schadensersatz hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten könne jedoch nicht verlangt werden, da hierfür erforderlich gewesen wäre, dass die Gegenseite in Verzug war und eine Kostenrechnung vom Kläger beglichen worden wäre.

Die Ausführungen des Gerichts zur Auskunftspflicht des Verwalters entsprechen, soweit ersichtlich, der einhelligen Auffassung in der Rechtsprechung hinsichtlich der vorgerichtlichen Kosten, die vielfach von den Gerichten ohne weitere Prüfung zugesprochen werden. Zu Recht hält das Amtsgericht Rostock einen Schadensersatzanspruch auch nur dann für begründet, wenn die Miete im Verzug war, ehe der Rechtsanwalt beauftragt wurde und dazu eine Kostenrechnung nach § 10 RVG des Rechtsanwalts an den Mandanten von diesem ausgeglichen worden wäre (vgl. GE 2003, 321; Bischof, ZZP 2007, 251).