Auskunftspflicht des Vermieters

Auskunftspflicht des Vermieters; Fotokopiekosten für Belegkopien

Der Anspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn er für die Übersendung von Fotokopien der Berechnungsunterlagen pro Seite 1 DM verlangt.

Die Betriebskostennachforderungen sind nicht fällig, weil die Kl. die Übersendung der Unterlagen von einer Zahlung von 1 DM pro Kopie abhängig gemacht hat, die überhöht erscheint (i. Erg. ebenso Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 940 a. E.; LG Landshut, WuM 1987, 389; AG Oldenburg, WuM 1993, 412; AG Ahaus, WuM 1997, 696; AG Wuppertal, WuM 1983, 208; AG Langenfeld, WuM 1996, 426). Lediglich ergänzend ist auszuführen, daß dem Vermieter nach dem eindeutigen Wortlaut des § 29 Abs. 2 NMVO lediglich ein Anspruch auf den Ersatz der "Auslagen" zusteht. Der Rechtsbegriff der Auslagen umfaßt grundsätzlich nur den Ersatz der tatsächlich aufgewendeten Kosten; eine Pauschalierung findet nur in den gesetzlich besonders bestimmten Fällen statt. Eine analoge Anwendung der Vorschriften des Gerichtskosten- und Anwaltsgebührenrechtes kommt entgegen der Ansicht der Kl. nicht in Betracht. Es fehlt bereits eine analogiefähige Gesetzeslücke. Allein die Tatsache, daß der Gesetzgeber in der Neubaumietenverordnung keine dem Gerichtskostengesetz und der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung entsprechende Regelung getroffen hat, läßt nicht die Annahme zu, daß es sich um eine verdeckte Gesetzeslücke handelt, bei der der Gesetzgeber nur versehentlich von einer Festlegung der Höhe nach abgesehen hat. Denn die Pauschalierung des Kostenersatzes im Gerichtswesen beruht ersichtlich auf dem Umstand, daß es sich bei der Anfertigung von Abschriften sowohl im Gerichtswesen als auch in der Anwaltschaft um ein Massengeschäft handelt, bei dem eine Auseinandersetzung über die Kosten einzelner Kopien nicht praktikabel wäre. Eine vergleichbare Interessenlage besteht bei Vermietern, gegen die nur im preisgebundenen Wohnraum ein gesetzlicher Anspruch besteht und die regelmäßig allein aufgrund nur jährlicher Abrechnungen und im Einzelfall von wenigen Mietern auf die Übersendung von Kopien in Anspruch genommen werden, ersichtlich nicht. Mag demnach die Auseinandersetzung über die Kosten einer Kopie auch wenig wünschenswert sein, ist nicht zu unterstellen, daß der Gesetzgeber die Problemlage nicht erkannt hat und, hätte er sie erkannt, in gleicher Weise wie im Gerichtskostengesetz gelöst hätte.

Einen Anspruch auf den Ersatz der gesetzlich anfallenden Auslagen hat die Kl. auch nicht unter Hinweis darauf, einen Rechtsanwalt für die Besorgung der Übersendung der Unterlagen beauftragt zu haben. Es blieb der Kl. unbenommen, die Rechnungskopien der Bekl. im direkten Schriftverkehr, über den das Mietverhältnis auch ansonsten abgewickelt wurde, zuzusenden und ihrem Prozeßbevollmächtigten hiervon lediglich Nachricht zu geben. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 NMVO, wenn der Vermieter Aufgaben, die er im Rahmen seiner Wohnungsverwaltung regelmäßig kostengünstiger ausführen kann, an üblicherweise nicht mit der Hausverwaltung beauftragte Dritte vergibt und die sich daraus ergebenden erhöhten Kosten gegen den Mieter geltend macht. Allein die Tatsache, daß es praktikabler wäre, mit einem Betrag von 1 DM je Kopie zu rechnen (so Schmid, WuM 1984, 67, 68), veranlassen die Kammer nicht, von der geltenden Gesetzeslage abzuweichen.

Zudem hätte die Kl. selbst für den Fall, daß eine Analogie in Betracht zu ziehen wäre, keinen Anspruch auf die Zahlung eines Betrages von 140 DM, von der sie die fälligkeitsbegründende Übersendung abhängig gemacht hat. Denn gemäß § 27 Abs. 2 BRAGO i. V. m. Nr. 9000 Kostenverzeichnis zum GKG beträgt der gesetzliche Kostenersatz lediglich für die ersten 50 Seiten je 1 DM, für jede weitere Kopie hingegen 0,30 DM.

Die Kammer folgt auch nicht der Ansicht der Kl. (ebenso LG Berlin [ZK 62 ] GE 1991, 151), nach der die Kosten einer Kopie gemäß § 287 ZPO jedenfalls auf 1 DM zu schätzen seien. Tatsachen, nach der Kosten in dieser Höhe marktüblich sind oder als tatsächlicher Aufwand in der Verwaltung der Kl. anfallen würden, hätte die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kl. darzutun. Es ist auch nicht gerichtsbekannt, daß für die Anfertigung von Kopien ein solcher Kostenaufwand anfällt.

Entgegen der Ansicht der Kl. handelt die Bekl. auch nicht treuwidrig, indem sie sich darauf beruft, daß Kosten in dieser Höhe nicht angefallen sein können. Der Vermieter trägt die Personal- und Verwaltungskosten für eine Nebenkostenabrechnung, so daß im Zweifelsfall ihn und nicht den Mieter die anteiligen Kosten des Personalaufwandes für die Erstellung und Übersendung der Ablichtungen treffen. Der durch die Kl. geforderte Betrag von 140 DM ist auch nicht so geringfügig, daß sich daraus eine Treuwidrigkeit ergäbe. Insbesondere jedoch ist es nicht ersichtlich, daß der Mieter, der sich auf eine Überhöhung der nicht näher berechneten Kosten beruft, in höherem Maße treuwidrig handeln soll als der Vermieter, der nicht bereit ist, einen Abschlag von seiner Forderung hinzunehmen, um seine Ansprüche im übrigen durchzusetzen.

Vor allem bei Betriebskostenabrechnungen kommt es immer wieder vor, daß der Mieter vom Vermieter verlangt, er solle ihm von bestimmten Unterlagen Fotokopien überlassen. Bisher "stand" eine zehn Jahre alte Entscheidung des Landgerichts Berlin (ZK 62), die besagte: 1 DM je Fotokopie ist nicht unbillig. Einer anderen Kammer (ZK 65) ist das zuviel. Sie bewegt sich mit ihrer neuen Entscheidung aber auf einer Linie mit aktueller amtsrichterlicher Rechtsprechung.

Einen Rechtsanspruch darauf, daß der Vermieter dem Mieter anstelle des Rechts auf Einsichtnahme Kopien überläßt, aus denen sich die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete ergibt, hat eigentlich nur der Mieter einer preisgebundenen Neubauwohnung. Er kann nach § 29 Abs. 2 NMV statt der Einsicht in die Berechnungsunterlagen auch die Übersendung von Fotokopien gegen Erstattung der Auslagen verlangen. Allerding wird diese Vorschrift durchgängig auch bei preisfreiem Wohnraum entsprechend angewandt.

Über die Höhe der Auslagenerstattung schweigt das Gesetz jedoch, so daß die Frage in der Rechtsprechung streitig ist. In einer älteren Entscheidung hatte das Landgericht Berlin (GE 1991, 151) einen Pauschalbetrag von 1 DM pro Seite für angemessen erachtet (ebenso Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, B Rdn. 58). Nun sind allerdings in den letzten zehn Jahren die Preise für High-Tech-Bürogeräte (einschließlich Fotokopierer) ständig gesunken, so daß neuere amtsgerichtliche Entscheidungen häufig von einem geringeren Pauschalsatz ausgehen (0,20 bis 0,50 DM).

Dieser amtsgerichtlichen Tendenz hat sich jetzt die 65. Kammer des Landgerichts Berlin durch Urteil vom 25. Januar 2000 angeschlossen, die Entscheidung ausführlich begründet und gemeint, der Anspruch des Vermieters aus einer Betriebkostenabrechnung sei deshalb nicht fällig, weil er 1 DM pro Kopie für die vom Mieter verlangte Übersendung von Belegkopien gefordert hatte.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter seinen Anwalt beauftragt, die Sache abzuwickeln - möglicherweise mit dem Hintergedanken, das Grundproblem über die Angemessenheit der Kopiekosten dadurch zu vermeiden, denn die Gebührenordnung für Rechtsanwälte (BRAGO) enthält eine Position für Kopierkostenersatz. Das sah das Landgericht als Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit an. Der Vermieter dürfe Aufgaben, die er im Rahmen seiner Wohnungsverwaltung kostengünstiger ausführen könne, nicht an üblicherweise mit der Hausverwaltung nicht beauftragte Dritte vergeben mit der Folge, daß die so erhöhten Kosten gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden könnten.

In welcher Höhe der Auslagenersatz des Vermieters je Seite angemessen ist, hat das Landgericht nicht entschieden. Es sei Aufgabe des Vermieters, den tatsächlichen Aufwand oder marktübliche Kosten nachzuweisen. Die wohl herrschende Auffassung geht derzeit von einem angemessenen Satz von 0,50 DM pro Seite aus (Langenberg, Betriebskostenrecht, Seite 210). Die zuweilen vertretene Auffassung, es könnten nur 0,10 DM oder 0,20 DM pro Seite verlangt werden, berücksichtigt nicht, daß neben den reinen Materialkosten auch die zusätzlichen Personalkosten für den Mehraufwand (Heraussuchen, Kopieren, Eintüten) berechnet werden können. Weitere Personalkosten können allerdings nicht geltend gemacht werden, da es sich hierbei um Verwaltungskosten handelt (ausführlich Langenberg, a. a. O.). Im übrigen darf natürlich auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die dem Mieter zustehende Belegeinsicht anstelle der Übersendung von Belegkopien auch Verwaltungsaufwand verursacht, der dem Mieter überhaupt nicht in Rechnung gestellt werden darf.