Auskunftsanspruch/Stichtagsmiete

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Der Vermieter genügt seiner Auskunftspflicht bezüglich der Zusammensetzung der preisrechtlich zulässigen Miete nicht bereits dadurch, daß er die Zusammensetzung der Stichtagsmiete zum 31.12.1978 (vgl. § 5 AMVOB) mitteilt. Vielmehr hat er auch über die nach dem 1.1.79 erhobenen Zuschläge für Betriebs- und Modernisierungskosten Auskunft zu erteilen.

... Die Bekl. ist der Kl. aus § 242 BGB verpflichtet, Auskunft über alle seit dem 1. Januar 1979 erhobenen Mehrbelastungs-, Modernisierungs- und Betriebskostenzuschläge zu erteilen, wobei (selbstverständlich) deren jeweilige Höhe mitzuteilen ist. Die Bekl. ist weiter verpflichtet, etwa geforderte Mehrbelastungs-, Modernisierungs- und Betriebskostenzuschläge der Art nach kenntlich zu machen und bezüglich der auf die Wohnung der Kl. entfallenden Mieterhöhung deren Umlegungsmaßstab mitzuteilen. Diese Verpflichtung der Bekl. ergibt sich aus § 242 BGB, denn nach der herrschenden Rechtsprechung ist auch ohne eine besondere gesetzliche Regelung ein Auskunftsanspruch dann gegeben, wenn die zwischen den Parteien bestehende Rechtsbeziehung es mit sich bringt, daß der Berechtigte in entschuldbarer Weise über das Bestehen und den Umfang seines Rechts im Ungewissen und der Verpflichtete in der Lage ist, die zur Beseitigung der Ungewißheit erforderliche Auskunft unschwer zu erteilen (vgl. BGH in NJW 1957 Seite 1026). Diese Voraussetzungen sind im Verhältnis Mieter/Vermieter bei Mietverhältnissen von Wohnraum, die den preisrechtlichen Bestimmungen für Altbauten unterliegen, gegeben. Der Mieter ist nur zur Zahlung der gesetzlich zulässigen Miete verpflichtet. Er hat daher einen Anspruch, von dem Vermieter zu erfahren, wie sich die von diesem verlangte Miete nach Grundmiete, Mehrbelastungszuschlägen (bzw. Betriebskostenzuschlägen) und Wertverbesserungszuschlägen zusammensetzt. Erst nach Kenntnis dieser Beträge weiß der Mieter, ob die von ihm verlangte Miete preisrechtlich zulässig ist oder ob er wegen möglicherweise preisrechtlich überzahlter Mietbeträge nach § 30 Abs. 1 I. BMG einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter hat.

Entgegen der von der Bekl. geäußerten Rechtsauffassung hat diese ihrer Auskunftspflicht nicht bereits dadurch vollständig entsprochen, daß sie im Schriftsatz vom 24. März 1986 die Zusammensetzung der Stichtagsmiete zum 31. Dezember 1978 (vgl. § 5 AMVOB) mitgeteilt hat. Nur wenn die Bekl. auch über die nach dem 1. Januar 1979 erhobenen Zuschläge für Betriebs- und Modernisierungskosten Auskunft erteilt, kann die Kl. sachgerecht überprüfen, ob der von ihr verlangte Mietzins in preisrechtlich zulässiger Weise auf der mitgeteilten Stichtagsmiete aufbaut.

Modernisierungs- und Betriebs- bzw. Mehrbelastungskosten (letztere nach der VI. Mehrbelastungsverordnung) werden nicht nach einem feststehenden Prozentsatz bezogen auf eine bestimmte Grundmiete auf die einzelnen Mieter umgelegt (vgl. etwa § 1 XII. BMG für die Grundmieterhöhung), sondern werden gemessen an der Höhe der jeweils aufgewendeten Kosten mietwirksam.

Mithin muß der Mieter zur Überprüfung der preisrechtlichen Zulässigkeit der verlangten Miete die in der Miete enthaltenen Zuschläge zunächst in ihren Endbeträgen kennen.

Kennen muß der Mieter aber auch die Art der etwa nach dem 1. Januar 1979 erhobenen Modernisierungszuschläge, denn hier kann für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme ein gesonderter Zuschlag gefordert werden.

Gleiches gilt für die Art der Betriebskosten (bzw. Mehrbelastungen), die aufgrund von Kostenveränderungen zu einer Erhöhung der preisrechtlich zulässigen Miete geführt haben, denn nur so wird die Kl. in die Lage versetzt, zielgerichtet und sachgerecht von ihrem Einsichtsrecht nach § 25 a AMVOB Gebrauch zu machen. Es ist dem durchschnittlichen Mieter nämlich praktisch unmöglich, durch Einsichtnahme in Rechnungsbelege erst selbst zu ermitteln, welche einzelnen Kosten in welcher Höhe für die entsprechenden Zuschläge maßgebend waren.

Darüber hinaus muß die Bekl. der Kl. schließlich auch mitteilen, nach welchem konkreten Maßstab der Mietzuschlag letztlich berechnet worden ist, denn dieser Umlegungsmaßstab ergibt sich nicht bereits aus den vorhandenen Rechnungen.

Weitere Auskünfte braucht die Bekl. dagegen nicht zu erteilen, denn sie ist nicht verpflichtet, im Rahmen der hier geforderten Auskunft auch eine Berechnung der einzelnen in der Miete enthaltenen Zuschläge mitzuteilen.

Hier ist die Kl. vielmehr auf das bereits erörterte Einsichtsrecht (vgl. § 2 Abs. 2 VI. MehrbelastungsVO; § 25 a AMVOB) in die beim Vermieter vorhandenen Berechnungsunterlagen zu verweisen. Nachdem die Bekl. die vorgenannten Mitteilungen gemacht hat, ist es Sache der Kl., durch Einsichtnahme die sachliche Richtigkeit dieser Auskunft im einzelnen nachzuprüfen.