Auskunftsanspruch des Mieters gegen Hausverwalter über Namen des Vermieters nach Verkauf einer Eigentumswohnung

Auskunftsanspruch des Mieters gegen Hausverwalter über Namen des Vermieters nach Verkauf einer Eigentumswohnung; keine Auskunft über Anschrift; rechtliche Sonderverbindung zwischen Mieter und Mietsonderverwalter; Anspruch auf Identifizierung des Vermieters; anonymer Vermieter; unbekannter Vermieter; Auskunftspflicht des Verwalters

1. Der Mieter kann nach Verkauf seiner Wohnung vom neuen Sondereigentumsverwalter Auskunft über den Namen des Eigentümers verlangen.

2. Ein Auskunftsanspruch über die Anschrift besteht nicht, da diese dem Wohnungsgrundbuch zu entnehmen ist. (Leitsätze der Redaktion)

Der ursprüngliche Klageantrag der Kl. auf Auskunftserteilung dahin, wer der Eigentümer und Vermieter ihrer Wohnung ist, war begründet, so dass die Bekl. die Kosten des Rechtsstreits insoweit gem. § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen hat. Der weitergehende Anspruch, der erhoben wurde, nachdem der ursprüngliche Klageanspruch bereits erfüllt worden war, ist unbegründet, da die Kl. insoweit kein Rechtsschutzbedürfnis hat. Da ihr im Zeitpunkt der Einreichung dieses Antrags bereits der Vor- und Zuname des Vermieters und auch die Wohnungsnummer bekannt war, kann sie die Adresse des Vermieters dem Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg entnehmen. Da die Kl. in zumutbarer Weise die Adresse des Vermieters ermitteln kann, mangelt es an einem Rechtsschutzbedürfnis für einen separaten Auskunftsanspruch auf Mitteilung der Adresse des Vermieters.

Der ursprüngliche klägerische Auskunftsanspruch auf Mitteilung dahin, wer der Eigentümer und Vermieter ihrer Wohnung ist, war jedoch begründet. Zwar folgt das Gericht den Darlegungen der Bekl., wonach die von der Kl. herangezogene Rechtsprechung einen anderen Sachverhalt schildert, da die Bekl. den Wohnungseigentümer und jetzigen Vermieter bei Mietvertragsabschluss nicht vertrat, vielmehr der Mietvertragsabschluss zwischen der Kl. und der ehemaligen Vermieterin, der B. GmbH & Co. KG, geschlossen worden ist und die seitens der Kl. zitierten Entscheidungen als Anspruchsgrundlage für den dortigen Auskunftsanspruch eine Sonderverbindung zwischen dem Hausverwalter und dem Mieter sehen, die bei Vertragsschluss entstanden ist. Insoweit weist die Bekl. grundsätzlich zu Recht darauf hin, dass im vorliegenden Rechtsstreit der jetzige Wohnungseigentümer nach Mietvertragsabschluss erst in die Vermieterstellung eingetreten und die hiesige Bekl. anschließend mit der Mietsonderverwaltung beauftragt hat.

Die hier vorliegende Fallkonstellation wurde von den Gerichten bisher noch nicht entschieden.

Das erkennende Gericht ist der Ansicht, dass die erforderliche rechtliche Sonderverbindung zwischen der Kl. als Mieterin und der Bekl. als Mietsonderverwalterin des Vermieters zu bejahen ist, und zwar ist sie kraft Gesetzes gem. § 566 BGB entstanden. Eine Auskunftspflicht gem. § 242 BGB nach dem Grundsatz von Treu und Glauben liegt vor, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang eines Rechtes im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer erteilen kann. Diese Grundsätze gelten, da die Auskunftspflicht nicht gegenüber jedermann durchsetzbar ist, nur dann, wenn zwischen den Parteien eine Sonderverbindung besteht. Diese ist im vorliegenden Fall gegeben, da der Vertragsschluss hier kraft Gesetzes gem. § 566 BGB zustande kommt und ebenfalls, wie bei einem ursprünglichen Vertragsschluss, ein sozialer und geschäftlicher Kontakt zwischen der Bekl. als Vertreterin des Eigentümers und der Kl. als Vertragspartner des Vertretenen und damit verbundener Inanspruchnahme von Vertrauen eine besonders enge Beziehung entsteht, d. h. sämtliche Grundsätze der Rechtsprechung, die sich auf ein personenrechtliches Vertrauensverhältnis im Sinne des § 242 BGB beziehen, sind auch in einem Fall wie hier vorliegend anzuwenden, wo der neue Vermieter kraft Gesetzes Vertragspartner wird. Die Kl. hatte einen Anspruch auf Identifizierung des Vermieters. [...]

Üblicherweise korrespondiert der Mieter während des Mietverhältnisses mit der Hausverwaltung und nicht mit dem Vermieter, zumal dieser auch oft (weil es zulässig ist) im Mietvertrag nicht mit Namen oder Anschrift angegeben ist. So reicht etwa die Bezeichnung "der Eigentümer" aus. Wenn aber der Mieter Ansprüche klageweise geltend machen will, muss er Namen und Anschrift des Vermieters ermitteln, wobei die Schwierigkeit darin besteht, dass vertragliche Ansprüche gegen den Verwalter nicht bestehen.

Die Eigentumswohnung war verkauft worden und der Mieter verlangte vom neuen Sondereigentumsverwalter Mitteilung von Namen und Anschrift des Käufers. Der Verwalter weigerte sich.

Mit Urteil vom 8. November 2007 gab das AG Tempelhof-Kreuzberg dem Mieter z. T. Recht und meinte, nach Treu und Glauben sei der Verwalter verpflichtet, den Namen des Käufers anzugeben. Die Anschrift brauche er dagegen nicht mitzuteilen, weil diese sich aus dem Wohnungsgrundbuch ergebe.

Der Mieter, der seinen Vermieter etwa auf Beseitigung von Mängeln verklagen will, muss dessen Namen und Anschrift in der Klageschrift nach § 253 ZPO angeben. Nach Treu und Glauben ist in einem Dauerschuldverhältnis jeder Vertragspartner verpflichtet, diese Daten mitzuteilen. Dieser Anspruch kann auch gegenüber dem Hausverwalter geltend gemacht werden, da auch zu ihm eine vertragsähnliche Beziehung besteht (vgl. § 311 Abs. 3 BGB), die eine Auskunftspflicht des Verwalters begründet (AG Hamburg, NJW-RR 1989, 166; AG Köln, NJW-RR 1989, 269). Aus dem Umstand, dass der Mietvertrag ursprünglich mit einem anderen Vermieter, vertreten durch einen anderen Verwalter, abgeschlossen wurde, ergibt sich nichts anderes. Nach § 566 BGB wird Kraft Gesetzes mit der Eigentumsumschreibung ein neues Mietverhältnis mit dem Erwerber zu den bisherigen Bedingungen begründet. Der neue Verwalter hat daher dieselben Auskunftspflichten wie sein Vorgänger.

Nach Auffassung des Amtsgerichts steht kein Auskunftsanspruch hinsichtlich der Anschrift des Vermieters, da dieser aus dem Grundbuch zu ersehen sei. Diese Auffassung ist zweifelhaft, denn die aktuelle Anschrift des Vermieters ergibt sich nicht aus dem Grundbuch. Das Urteil ist auch inkonsequent, denn jedenfalls der Name des Eigentümers ist dem Grundbuch zu entnehmen. Warum hier das Amtsgericht nicht ebenfalls den Mieter auf sein Einsichtsrecht in das Grundbuch verweist, ist nicht ersichtlich. Es sollte daher auch hinsichtlich der Anschrift dabei bleiben, dass gerade in einem Dauerschuldverhältnis niemand inkognito auftreten und seine Anschrift verschweigen darf. Geschäftspraktiken wie bei Veranstaltungen von Kaffeefahrten mit windigen Gewinnzusagen, bei denen sich der Veranstalter hinter einem Postfach versteckt, sind im Mietrecht nicht angebracht.