Auskunftsanspruch des Mieters

Auskunftsanspruch des Mieters; Altbauwohnraum, Mietpreisbindung, Altbau, Mietpreisrecht, Aufhebung, Auskunftsanspruch des Mieters, Treu und Glauben, Verwirkung, Einsichtsrecht in Unterlagen, Berechnungsunterlagen, Mietzinsberechnung

1. Der Mieter einer Altbauwohnung, für die die Preisbindung bis zum 31.12.1987 bestand, hat weiterhin einen Auskunftsanspruch über die Zusammensetzung der preisrechtlich zulässigen Miete.

2. Zur Frage, ob ein solcher Anspruch nach 1 verwirken kann.

Der Bekl. hat über die Höhe der letzten vor dem 1.1.1979 vereinbarten Kaltmiete (Stichtagsmiete), aufgeschlüsselt nach Grundmiete, Mehrbelastungs- und Wertverbesserungszuschlägen und über die danach bis zum 14.3.1984 erhobenen Zuschläge für Mehrbelastung, Wertverbesserung, Wohnwert und Instandsetzung sowie über die erhobenen linearen Mieterhöhungen Auskunft zu erteilen.

a) Gemäß § 5 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) werden Vereinbarungen, die nach dem bisherigen Mietpreisrecht für Altbauwohnungen teilweise unwirksam waren, im Rahmen des § 3 GVW, d. h. in Höhe der bisherigen Miete + 10%, zulässig. Als bisheriger Mietzins in § 5 GVW ist der preisrechtlich zulässige Mietzins zu verstehen; denn wäre unter dem bisherigen Mietzins die tatsächlich gezahlte Miete zu verstehen, würde das dazu führen, daß ein bisher nicht gesetzestreuer Vermieter gem. § 5 GVW noch einen 10%igen Aufschlag auf die unzulässige Miete verlangen könnte.

Die Klage ist auch deshalb nicht unbegründet, weil § 30 I. BMG, der ein Nachforderungsrecht des Mieters betr. preisrechtlich überhöhten Mietzins regelt, am 1.1.1988 außer Kraft getreten ist, denn auf Tatbestände, die in der Zeit davor abgeschlossen worden sind, ist § 30 I. BMG weiter anwendbar (vgl. LG Berlin, GE 88, 465).

Überzahlte Beträge aus der Zeit vor dem 1.1.1988 kann der Bekl. gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB, § 30 I. BMG zurückverlangen, soweit sie noch nicht verjährt sind. Daraus folgt, daß der Mieter einer Altbauwohnung, für die die Preisbindung bis zum 31.12.1987 bestand, weiterhin einen Auskunftsanspruch über die Zusammensetzung der preisrechtlich zulässigen Miete hat.

Auch wenn ein solcher Auskunftsanspruch für den Mieter nicht gesetzlich normiert ist, so folgt aus dem auch im Mietvertrag geltenden Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB, daß dem Mieter ein Anspruch auf eine Auskunft zusteht, die ihm ermöglicht, die Zulässigkeit der vom Vermieter geforderten Miete zu überprüfen. Der Anspruch ist auch nicht gem. § 242 BGB verwirkt. Dafür wäre erforderlich, daß der Berechtigte ein Recht über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich die Geltendmachung jetzt als unzumutbar erweist. Dazu ist neben dem Zeitmoment auch erforderlich, daß der Vermieter davon ausgehen konnte, der Rückforderungsanspruch werde nicht mehr geltend gemacht (Umstandsmoment). Zwar haben die Kl. die Mietzinsen seit Vertragsschluß unbeanstandet bezahlt, so daß ein Zeitmoment vorliegt. Da aber keine Umstände ersichtlich sind, die eine Rückforderung als unredlich erscheinen lassen, reicht die bloße Zahlung über einen langen Zeitraum für die Verwirkung des Anspruches nicht aus.

Dem Auskunftsbegehren der Kl. war daher stattzugeben.

b) Der Bekl. hat den Kl. gemäß § 242 BGB Einsicht in die den Berechnungen der Mehrbelastungs- bzw. Betriebskostenzuschläge zugrundeliegenden Unterlagen zu gewähren. Die Vorschriften, die ein derartiges Einsichtsrecht des Mieters regelten (§ 2 Abs. 2 VI. MehrbelastungsVO und § 25 a AMVOB) sind zum 1. Januar 1988 zwar außer Kraft getreten. Aus dem den Kl. zustehenden Auskunftsanspruch folgt jedoch, daß den Kl. auch weiterhin das Recht zuzubilligen ist, Einsicht in die Berechnungsunterlagen zu verlangen, damit die Kl. die sachliche Richtigkeit der Auskünfte im einzelnen nachprüfen können, zumal der Bekl. nicht verpflichtet ist, im Rahmen der verlangten Auskunft auch eine Berechnung der einzelnen in der Miete enthaltenen Zuschläge mitzuteilen. Weitergehende Ansprüche auf Einsicht bestehen nicht. Zweifel über die Richtigkeit der Angaben des Bekl. können nur im Wege der eidesstattlichen Versicherung ausgeräumt werden.