Auskunftsanspruch und Einsicht in Verwalterunterlagen, Informationsrechte des Wohnungseigentümers

Zwar kann neben § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen. Dieser setzt aber voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann.

Die Kl. sind Mitglieder der beklagten WEG und begehren von dieser Schadensersatz und Auskunft. [Anmerkung: Die Kl. begehren die Bekanntgabe von Name und Anschrift, gegebenenfalls Firma des Unternehmens, welches die Bekl. mit der Durchführung einer Dachsanierung beauftragt hatte und Auskunft darüber, welches Unternehmen mit dem Verschließen der in der Wohnung der Kl. entstandenen Risse beauftragt worden sei.]

Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihr erstinstanzliches Begehren uneingeschränkt weiter.

II. 2. Hingegen findet auf die Auskunftsbegehren das ab dem 1.12.2020 geltende Recht Anwendung. Nach dem danach geltenden Primat der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG bleibt die Berufung auch insoweit ohne Erfolg.

§ 18 Abs. 4 WEG gibt dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, welches kein besonderes Interesse an der Einsichtnahme verlangt; ein solches darf auch nicht als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal hineingelesen werden (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 5 Rn. 22). Seine Grenzen findet das Einsichtsrecht im Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und im Schikaneverbot (§ 226 BGB) (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 5 Rn. 22; BeckOGK/Skauradszun, 1.6.2021, WEG § 18 Rn. 69; BT-Drs. 19/19369, 6).

Anders als manche Informationsansprüche im Gesellschaftsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG aber auf ein bloßes Einsichtsrecht beschränkt (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 5 Rn. 23; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 5 Rn. 374); Auskunft kann hierauf gestützt, nicht verlangt werden (BeckOGK/Skauradszun, 1.6.2021, WEG § 18 Rn. 68, 78). Soweit vereinzelt ein Auskunftsanspruch entsprechend § 18 Abs. 4 WEG angedacht wird (BeckOK WEG/Elzer, 45. Ed. 1.7.2021, WEG § 18 Rn. 180), kann die Kammer dem angesichts des klaren Wortlauts nicht folgen. In § 18 Abs. 4 WEG hat der Gesetzgeber nur das Einsichtsrecht als Kern der Informationsrechte geregelt.

Damit ist § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers aber nicht abschließend (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 5 Rn. 374).

Auch nach neuem Recht bestehen weitergehende Auskunftsansprüche, die auch mit dem Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG nicht erschöpfend geregelt sind. Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft kann zwar nicht mehr - wie vormals der Anspruch gegen den Verwalter - seine Grundlage in §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag finden. In Betracht kommt aber ein Auskunftsanspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis an sich oder auf Grundlage von § 242 BGB.

Dabei kann für den hier zu entscheidenden Fall offenbleiben, ob ein solcher nach wie vor grundsätzlich nur in der Versammlung geltend gemacht werden kann (zur früheren Rechtslage BGH, Urteil vom 11.2.2011 - V ZR 66/10 = ZWE 2011, 212; ebenso Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 5 Rn. 23; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 5 Rn. 375; dagegen BeckOK WEG/Elzer, 45. Ed. 1.7.2021, WEG § 18 Rn. 182) oder auch außerhalb der Versammlung an den Verwalter als insoweit zuständiges Erfüllungsorgan der WEG gerichtet werden kann, oder ob es ggf. auf den Grund und den Inhalt des konkreten Auskunftsbegehrens ankommt.

Ein Auskunftsanspruch setzt jedenfalls voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann.

Stellt man zur Begründung des Auskunftsanspruchs auf das Gemeinschaftsverhältnis ab, so folgt dies bereits aus der Regelung des § 18 Abs. 4 WEG. Denn dessen Existenz spricht dafür, „dass ein Auskunftsanspruch, den jeder Wohnungseigentümer direkt und zu jeder Zeit gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen könnte, nicht anzuerkennen ist. Denn das jederzeitige Informationsinteresse wird nach dem gesetzlichen Konzept durch das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG befriedigt“ (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 5 Rn. 375).

Ist man der Auffassung, den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB herleiten zu müssen, so ergibt sich dies aus der anerkannten Anspruchsvoraussetzung, dass der Anspruchsteller über Bestehen und Umfang eines Rechts in entschuldbarer Weise im Unklaren sein muss (BeckOGK/Kähler, 15.7.2020, BGB § 242 Rn. 648). Entschuldigt im Unklaren ist ein Anspruchsteller aber nur, wenn er zuvor erfolglos Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat.

Vorliegend ist nicht erkennbar, dass die Kl. die hier gewünschten Informationen nicht durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen beschaffen könnten. Denn schließlich erstreckt sich das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG u. a. auf die Beschlusssammlung, die Versammlungsprotokolle und Verträge mit Handwerkern (BeckOGK/Skauradszun, 1.6.2021, WEG § 18 Rn. 71 f.; BeckOK WEG/Elzer, 45. Ed. 1.7.2021, WEG § 18 Rn. 158; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 18 Rn. 155). Es gibt keinen Grund zur Annahme, dass die Kl. dort die gewünschten Informationen nicht fänden.

[…]

Die Berufung ist auf den Hinweis zurückgenommen worden.

Das Recht auf Auskunft aus den Verwalterunterlagen setzt vorherige Einsichtnahme voraus.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten WEG und begehren von dieser Schadensersatz und Auskunft. Insbesondere geht es den Klägern um die Bekanntgabe von Namen und Anschrift, gegebenenfalls Firma des Unternehmens, welches die Beklagte mit der Durchführung einer Dachsanierung beauftragt hatte, und Auskunft darüber, welches Unternehmen mit dem Verschließen der in der Wohnung der Kläger entstandenen Risse beauftragt worden sei. Das AG hat die Klage insgesamt abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Die Kläger haben die Berufung zurückgenommen, nachdem das LG mit dem Beschluss auf die Aussichtslosigkeit des Rechtsmittels hingewiesen hat. Zwar findet auf das Auskunftsbegehren das ab dem 1. Dezember 2020 geltende Recht Anwendung. Nach deshalb geltendem Primat der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG musste der Hinweisbeschluss ergehen. Die genannte Vorschrift gibt dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, gerichteten Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, was kein besonderes Interesse an der Einsichtnahme verlangt. Eine Grenze besteht durch das Verbot des Rechtsmissbrauchs und des Schikaneverbots (§§ 242, 226 BGB). Anders als manche Informationsansprüche im Gesellschaftsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG allerdings auf ein bloßes Einsichtsrecht beschränkt. Ein Anspruch auf Auskunft kann hierauf nicht gestützt werden. Entgegen vereinzelter Äußerungen im Schrifttum kann das LG dem jedoch nicht folgen, weil der Gesetzgeber nur das Einsichtsrecht als Kern der Informationsrechte geregelt hat. In Betracht kommt allenfalls ein Auskunftsanspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis an sich oder auf Grundlage von Treu und Glauben. Dabei kann hier offenbleiben, ob ein solcher Auskunftsanspruch nach wie vor grundsätzlich nur in der Versammlung geltend gemacht werden kann oder auch außerhalb der Versammlung gegenüber dem Verwalter als insoweit zuständiges Erfüllungsortorgan der WEG gerichtet werden kann. Ein Auskunftsanspruch setzt jedenfalls voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann. Ist man dagegen der Auffassung, den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB herleiten zu müssen, so wäre erforderlich, dass der Anspruchsteller über Bestehen und Umfang eines Rechts in entschuldbarer Weise im Unklaren sein muss. Entschuldigt ist der Anspruchsteller somit nur dann, wenn er zuvor erfolglos Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat. Dieses Einsichtsrecht erstreckt sich u. a. auf die Beschlusssammlung, die Versammlungsprotokolle und insbesondere auch auf Verträge mit Handwerkern. Es besteht kein Grund zu der Annahme, dass die Kläger dort die gewünschten Informationen nicht finden würden.

Dezidiert anderer Auffassung beispielsweise Hügel/Elzer in WEG, 3. Aufl., § 18 Rn. 178, gegen die sich vorstehende LG-Entscheidung auch ausspricht.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister