Auskunftsanspruch bei Share Deal und gemeindliches Vorkaufsrecht

Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an Grundstücksgesellschaften löst keinen Vorkaufsfall aus, stellt potentiell aber eine Umgehung eines Grundstückskaufvertrages dar, weshalb die Behörde regelmäßig einen Auskunftsanspruch zur Erforschung des Sachverhalts hat, um beurteilen zu können, ob die Transaktion möglicherweise als eine Umgehung des Vorkaufsrechts einzuordnen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, die den Umfang der Überprüfung im Beschwerdeverfahren bestimmen (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen keine Änderung der angegriffenen Entscheidung.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Beschwerde gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, es könne entscheiden, ohne die Verkäufer beizuladen.

a. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, ein Fall einer notwendigen Beiladung liege nicht vor (§ 65 Abs. 2 VwGO).

Die Beschwerde macht geltend, die Verkäufer und auch die Minderheitskäuferin seien von einer eventuellen Vorlagepflicht der Antragstellerin ebenso betroffen wie diese selbst, denn deren Interesse, die bereits vollständig durchgeführte Transaktion von dem Antragsgegner unbehelligt zu belassen, sei dasselbe wie das der Antragstellerin. Damit zeigt sie nicht auf, dass eine Entscheidung über die Verpflichtung zur Vorlage der Urkunden - entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts - Rechte der Verkäufer (oder der Minderheitskäuferin) berühren würde. Mit dem angefochtenen Bescheid hat der Antragsgegner nur der Antragstellerin aufgegeben, die näher bezeichneten Unterlagen vorzulegen. Die Verkäufer und/oder die Minderheitskäuferin werden durch diesen Bescheid nicht verpflichtet. Durch die Vorlage der Urkunden als solche, die der (ergebnisoffenen) Erforschung des Sachverhalts dient, bleibt die nach dem Vorbringen der Antragstellerin bereits vollständig durchgeführte Transaktion unberührt. Ob im Falle der Ausübung eines eventuell bestehenden Vorkaufsrechts durch den Antragsgegner eine Beiladung notwendig wäre, bedarf keiner Entscheidung. Eine Vorkaufsrechtsausübung steht hier nicht inmitten.

b. Mit dem Vorbringen, bei seinen Ausführungen zur sogenannten einfachen Beiladung übersehe das Verwaltungsgericht, dass zuvor gemachte Fehler (nämlich die angezeigte Beiladung der Verkäufer) durch die Ablehnung einer einfachen Beiladung im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur noch perpetuiert würden, dringt die Beschwerde nicht durch. Damit stellt sie weder den rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts, wonach die Entscheidung über die einfache Beiladung im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts stehe und ermessensleitend im Wesentlichen Gesichtspunkte der Prozessökonomie seien, in Frage, noch zeigt sie substantiiert auf, dass das Verwaltungsgericht das ihm insoweit zukommende Ermessen fehlerhaft ausgeübt hätte und insbesondere die Überlegungen zur Prozessökonomie nicht zuträfen.

2. Das Vorbringen, die Erfüllung der Vorlagepflicht sei der Antragstellerin unmöglich, die Vorlageanordnung spreche eindeutig von Urkunden und meine damit entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts die Originale, die bei der Antragstellerin jedoch nicht vorlägen, verhilft der Beschwerde nicht zum Erfolg. Insoweit übersieht die Beschwerde, dass der Antragsgegner in dem Bescheid vom 18. Oktober 2019 ausgeführt hat, dass es dem Verpflichteten dieser Anordnung überlassen bleibe, ob er ein Original, eine beglaubigte Abschrift oder eine vollständige Kopie der Urkunden vorlege (vgl. Ziffer 4.3, S. 12 des Bescheides). Dass die Antragstellerin der so zu verstehenden Anordnung nicht nachkommen kann, wird nicht substantiiert dargelegt. Auch der Einwand, die Anordnung müsse aus sich heraus verständlich sein, ohne die Rechtsgedanken des Bürgerlichen Gesetzbuches oder sonstige Methoden des juristischen Auslegungskanons zu Hilfe zu nehmen, greift nicht durch. Die vorstehend aufgezeigte Formulierung des Antragsgegners ist eindeutig.

3. Erfolglos wendet sich die Beschwerde gegen die Würdigung des Verwaltungsgerichts, die Antragstellerin sei ihrer Vorlageverpflichtung nicht dadurch nachgekommen, dass sie bei dem Antragsgegner einen Auszug aus der Urkunde UR-Nr. S. eingereicht habe. Die Antragstellerin hat die sich aus dem angefochtenen Bescheid ergebende Vorlageverpflichtung nicht erfüllt, weil sie dieser Bescheid verpflichtet, die vollständige Urkunde UR-Nr. S. des Notars D. vom 30.4.2019 (als Anteilskaufvertrag bezeichnet) und die vollständige Urkunde UR- Nr. S. des Notars D. vom 29./30.04.2019 (als Bezugsurkunde bezeichnet) - jeweils im Original, als beglaubigte Abschrift oder als vollständige Kopie der Urkunde - vorzulegen und sie dies bisher nicht getan hat. Darauf, welchen Erkenntnisgewinn sich der Antragsgegner im Einzelnen erhofft und in welchem Umfang die Vorlage in der Sache erforderlich sein mag, kommt es an dieser Stelle nicht an.

4. Weiterhin wendet sich die Beschwerde gegen die unter Bezugnahme auf den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2019 (VG 19 L 566.19) erfolgte Annahme des Verwaltungsgerichts, die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 208 Satz 1 Nr. 2 BauGB seien erfüllt. Damit dringt sie nicht durch.

a. Das Vorbringen, ein Umgehungsgeschäft sei von vornherein ausgeschlossen, denn der Erwerb von 89,9 % der Geschäftsanteile an den Grundstücksgesellschaften könne schon wegen des Bruchteils nicht mit einem Grundstückserwerb gleichgesetzt werden, erschüttert zunächst nicht die Würdigung des Verwaltungsgerichts, hier gehe es um eine Ausführung des Baugesetzbuchs, wie § 208 BauGB sie im Blick habe. Für die Frage, ob die Behörde zur Ausführung des Baugesetzbuches tätig wird, kommt es nicht darauf an, ob im zu prüfenden Fall das gemeindliche Vorkaufsrecht letztlich ausgelöst wird.

b. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, die Antragstellerin sei auch Beteiligte i.S.d. § 208 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Das Beschwerdevorbringen, dies möge formal zutreffen, sei jedoch bedenklich, denn der Antragsgegner habe das Verwaltungsverfahren gegenüber der Antragstellerin eigenständig ausgelöst, ohne dass die Antragstellerin dem Antragsgegner gegenübergetreten sei, und es sei fraglich, warum der Antragsgegner nicht (zumindest auch) gegenüber den sonstigen Beteiligten des Anteilskaufvertrages ähnliche Verfahren eingeleitet habe, enthält keine Auseinandersetzung mit der angefochtenen Entscheidung. Die Beschwerde begründet nicht, warum die Beteiligteneigenschaft dadurch ausgeschlossen sein sollte, dass die Behörde die Initiative ergriffen hat und nicht die Betroffene. Sie zeigt auch nicht substantiiert auf, warum der Umstand, dass der Antragsgegner nicht zumindest auch weitere Beteiligte des Anteilskaufvertrages in Anspruch genommen hat, Auswirkungen auf die Beteiligteneigenschaft der Antragstellerin haben sollte.

c. Die Würdigung des Verwaltungsgerichts, bei den notariellen Unterlagen, die Gegenstand der Vorlageanordnung des Antragsgegners sind, handele es sich unzweifelhaft auch um „Urkunden“ oder zumindest um „sonstige Unterlagen“ i.S.d. § 208 Satz 1 Nr. 2 BauGB, greift die Beschwerde zwar auf. Sie legt aber nichts dazu dar, warum diese Ansicht nicht zutreffen sollte.

d. Im Weiteren wendet sich die Beschwerde gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Antragstellerin habe sich i.S.d. § 208 Satz 1 Nr. 2 BauGB auf die von dem Antragsgegner herausverlangten Unterlagen bezogen. Dazu bringt sie vor, das Verwaltungsgericht verkenne, dass die Verfahrensbevollmächtigten in den Einlassungen auf das Anhörungsschreiben ausdrücklich keinen Bezug auf die Urkunden genommen hätten, die Urkunden seien in den Einlassungen mit keinem Wort erwähnt. Vielmehr hätten die Verfahrensbevollmächtigten ausschließlich Ausführungen dazu gemacht, warum eine Umgehung des Vorkaufsrechtes unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht kommen könne und dieses Ergebnis sich aus der Anwendung des Rechts außerhalb der Urkunden ergebe. Das verhilft der Beschwerde nicht zum Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat nämlich angenommen, § 208 Abs. 1 Nr. 2 BauGB verlange nicht, dass die betreffenden Urkunden oder sonstigen Unterlagen im Verfahren erstmals von dem jeweiligen Beteiligten erwähnt worden seien. Vielmehr hat es insoweit ausreichen lassen, dass die Behörde - wie der Antragsgegner hier im Anhörungsschreiben vom 6. September 2019 - zunächst auf die in Rede stehenden Unterlagen hingewiesen und sich der Betroffene - wie die Antragstellerin mit dem Schreiben ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 3. Oktober 2019 - daraufhin ausführlich dazu eingelassen habe. Dahinter steht der Ansatz, dass für die Erfüllung dieses Tatbestandsmerkmals des § 208 Satz 1 Nr. 2 BauGB bereits ausreiche, wenn eine bestimmte Unterlage in beliebiger Form von einem Beteiligten im Verfahren jedenfalls der Sache nach erwähnt werde. Warum dieser Ansatz und die darauf fußende Würdigung des Verwaltungsgerichts nicht zutreffen sollten, legt die Beschwerde nicht substantiiert dar. Dem Beschwerdevorbringen lässt sich insbesondere nicht entnehmen, warum erforderlich sein sollte, dass der Betroffene die in Rede stehende Urkunde oder Unterlage ausdrücklich benennt.

5. Ohne Erfolg macht die Beschwerde geltend, das Verwaltungsgericht gehe unzutreffend davon aus, die Vorlageanordnung sei geeignet und erforderlich, die Tatsachengrundlagen für eine mögliche Umgehung des Vorkaufsrechtes zu ermitteln.

Anders als die Beschwerde, die wohl meint, diese Themen beträfen den Tatbestand des § 208 BauGB, hat das Verwaltungsgericht dies bei der Überprüfung der Ermessensausübung durch den Antragsgegner erörtert. Das Verwaltungsgericht, das Ermessensfehler nicht hat erkennen können, hat angenommen, die Vorlageanordnung sei durch den Ermittlungs- bzw. Untersuchungszweck gedeckt. Dieser bestehe darin, die Tatsachengrundlage für die verfahrensabschließende Entscheidung - hier letztlich einer möglichen Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts - zu gewinnen. Die in Rede stehenden Unterlagen seien als Erkenntnismittel zur Erforschung des Sachverhalts geeignet und erforderlich. Bei summarischer Prüfung sei der Antragsgegner mit der Vorlageanordnung nur insoweit in eine Aufklärung des Sachverhalts eingetreten, als dies für die Entscheidung Bedeutung habe.

Dem tritt die Beschwerde nicht erfolgreich entgegen.

a. Das gilt zunächst, soweit sie unter Bezugnahme auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltend macht, außerhalb des Ermittlungszweckes des § 208 BauGB lägen Anordnungen, denen - wie hier - eine auf die maßgebliche Entscheidung in der Hauptsache bezogene Bedeutung für die Sachverhaltsaufklärung völlig abgehe. Soweit sie zur Stützung ihrer Ansicht, bereits unter rechtlichen Gesichtspunkten sei bei dem hiesigen Anteilskaufvertrag die Umgehung des Vorkaufsrechts einfach unmöglich, auf das Vorbringen der Antragstellerin und ihrer Verfahrensbevollmächtigten im Anhörungsschreiben, im Widerspruchsschreiben sowie in den bisherigen gerichtlichen Schriftsätzen verweist, entspricht dies nicht den Darlegungsanforderungen aus § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO.

b. Soweit sie im Übrigen geltend macht, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehe die Möglichkeit der Umgehung des Vorkaufsrechts, verhilft ihr das nicht zum Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat mit Blick auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 463 BGB (bzw. § 504 BGB a. F.) und zur Anwendung dieser Norm auf Vertragsgestaltungen, die bei materieller Betrachtung einem Kauf i.S.d. Vorkaufsrechts so nahe kommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses „eintreten“ könne, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen, angenommen, auch bei einem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB erscheine es möglich, dass sog. Umgehungsgeschäfte, die kaufähnlich seien, den Vorkaufsfall auslösen. Das gelte insbesondere in Fällen eines „Share Deals“, wie er auch hier vorliege. Ein möglicher Umgehungstatbestand sei der Verkauf von Anteilen an der Gesellschaft, der ein Grundstück gehöre, anstelle des Verkaufs des Grundstücks selbst.

Das Verwaltungsgericht hat im Weiteren angenommen, die Frage, ob ein Umgehungsgeschäft nach den insoweit als maßgeblich anzusehenden Kriterien tatsächlich vorliege, könne dabei selbstredend nicht auf die Ebene der Entscheidung darüber (vor-) verlagert werden, ob eine Anordnung zur Erforschung des Sachverhalts auf der Grundlage von § 208 BauGB ergehe. Lasse sich nicht von vornherein und schlechterdings ohne vernünftige Zweifel ausschließen, dass sich die jeweilige Übertragung der Gesellschaftsanteile als ein Umgehungsgeschäft darstellen könnte, das die Befugnis zur Ausübung des Vorkaufsrechts auslöse, könne der Behörde eine Berufung auf die Befugnisnorm des § 208 BauGB zur Erforschung des Sachverhalts regelmäßig nicht verwehrt werden. Die zuletzt dargestellte Würdigung des Verwaltungsgerichts spricht die Beschwerde zwar an, sie setzt sich damit aber nicht auseinander.

aa. Das Vorbringen, der Erwerb von 89,9 % der Geschäftsanteile könne schon wegen des Bruchteils nicht mit einem Grundstückserwerb gleichgesetzt werden, zeigt nicht auf, dass ein Umgehungsgeschäft von vornherein ausgeschlossen wäre. Vielmehr kann auch ein „Share Deal“, der gerade einen Anteilsübergang beinhaltet, ein Umgehungsgeschäft sein (vgl. Beckmann/Ellner, Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen, NVwZ 2018, 1187, 1189 f.; Wissenschaftlicher Dienst des Deutschen Bundestages, Das gemeindliche Vorkaufsrecht beim Share Deal, WD 7 - 3000 - 177/18; Dyroff/Pfisterer, Auskunftsanspruch der Gemeinde zur Ausübung des Vorkaufsrechts auch beim Share Deal bejaht, GE 2020, 300, 304).

bb. Unter Bezugnahme auf eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt die Beschwerde weiterhin aus, das Vorkaufsrecht sei nur vorsichtig auf kaufähnliche Verträge auszudehnen, die einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seiner Erwerbs- und Abwehrinteressen eintreten könne, ohne die von dem Verpflichteten ausgehandelten Konditionen der Veräußerung zu beeinträchtigen. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Um dies aufzuzeigen, geht die Beschwerde verschiedene Varianten aus ihrer Sicht denkbaren zukünftigen Verhaltens des Antragsgegners durch. Auch damit zeigt sie nicht auf, dass sich von vornherein und schlechterdings ohne vernünftige Zweifel ausschließen lässt, dass hier ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Ihrem Vorbringen lässt sich im Gegenteil vielmehr entnehmen, dass eine eingehende einzelfallbezogene Prüfung der Vertragsgestaltung auch unter Heranziehung einschlägiger Rechtsprechung erforderlich sein wird, um festzustellen, ob ein Umgehungsgeschäft gegeben ist. Dafür aber muss sich - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - die Behörde zumindest in einem ersten Schritt anhand der (vollständigen) notariellen Unterlagen über den Unternehmenskauf zunächst einmal einen eigenen, genauen Überblick über die Transaktion verschaffen. Allein auf Erklärungen des Betroffenen zur Transaktionsstruktur und zur Frage, ob ein Umgehungstatbestand gegeben ist, muss sich die Behörde an dieser Stelle - wie vom Verwaltungsgericht angenommen - nicht verweisen lassen. Das gilt schon deshalb, weil Regelungen in einem Vertrag unter Umständen unterschiedlich verstanden und bewertet werden können und abweichende Rechtsansichten zur Frage eines Umgehungstatbestandes denkbar sind.

Gleiches gilt, soweit die Beschwerde meint, die offengelegten Auszüge aus dem Anteilskaufvertrag würden ausreichen, um prüfen zu können, ob ein Umgehungstatbestand vorliegt. Der Antragsgegner muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass in dem auszugsweise vorgelegten Anteilskaufvertrag die Überschriften kenntlich gemacht seien, dass nicht sämtliche Regelungen zur Prüfung erforderlich seien, und dass sich aus der Kaufvertragsurkunde und aus der Bezugsurkunde keinerlei Beziehungen zwischen den beiden „Kaufparteien“ ergäben. Darauf, ob - wie die Beschwerde meint - kein Anteilskaufvertrag die Rechtsbeziehungen zwischen den Käufern regelt, kommt es nicht an. Es ist jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass sich aus den angeforderten Unterlagen auch zu den Rechtsbeziehungen zwischen den Käufern Erkenntnisse gewinnen lassen.

Soweit sich die Beschwerde dagegen wendet, dass auch die sogenannte Bezugsurkunde vorzulegen ist, dringt sie nicht durch. Die Bezugsurkunde (UR-Nr. S. des Notars D. vom 29./30.4.2019) wird in der Urkunde UR-Nr. S. des Notars D. vom 30.4.2019 (dem Anteilskaufvertrag) ausdrücklich „in Bezug genommen“ (jedenfalls soweit in dem Anteilskaufvertrag auf bezifferte Anlagen verwiesen wird) und gehört damit zu den notariellen Urkunden, die Aufschluss über die hiesige Vertragsgestaltung geben können. Sie zur Kenntnis zu nehmen, ist erforderlich, um das Vertragswerk in seiner Gesamtheit erfassen und verstehen zu können. Wählen die Beteiligten eine Vertragsgestaltung, die mehrere Verträge umfasst, sind diese in ihrem Zusammenhang zu betrachten (vgl. auch BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10 -, juris Rn. 9).

cc. Auch die Ausführungen der Beschwerde zu steuerrechtlichen Gesichtspunkten führen nicht zu der Annahme, dass hier ein Umgehungsgeschäft von vornherein ausgeschlossen wäre. Vielmehr sind steuerliche Erwägungen der Beteiligten Umstände, die - neben anderen Umständen - bei der vorzunehmenden, umfassenden Betrachtung der im Einzelfall vorliegenden Vertragsgestaltung zu berücksichtigen sein können (vgl. Beckmann/Ellner, Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen, NVwZ 2018, 1187, 1189 f.).

6. Schließlich dringt die Beschwerde nicht durch, soweit sie sich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts wendet, es sei nicht zu beanstanden, dass sich der Antragsgegner im Rahmen der Ausübung seines Auswahlermessens gerade an die Antragstellerin gewandt habe. Es erscheine im Gegenteil durchaus naheliegend, die Antragstellerin als (mutmaßliche) „Erstkäuferin“ in Anspruch zu nehmen. Insbesondere zeigt die Beschwerde nicht substantiiert auf, weshalb es viel näher liegen sollte, den Verkäufer in Anspruch zu nehmen. Allein der Hinweis, dass der Verkäufer aus dem mutmaßlichen Vorkaufsrecht verpflichtet wäre, genügt - da es hier ausschließlich um die Vorlage von Urkunden zur Erforschung des Sachverhalts geht - insoweit nicht, zumal der Antragsgegner seine Auswahl damit begründet hat, die Antragstellerin mit Sitz im Inland sei der örtlich am besten erreichbare Beteiligte, der gleichzeitig die deutlich überwiegende Mehrheit der Gesellschaftsanteile an den Gesellschaften, die Grundstückseigentümer seien, erworben habe und der insgesamt an dem Veräußerungsvorgang zu beiden Grundstücken beteiligt sei. Auch warum ein Vorgehen zumindest auch gegen die sonstigen Beteiligten des Anteilskaufvertrages (namentlich die Verkäufer) erforderlich sein sollte, führt die Beschwerde nicht weiter aus.

7. Soweit die Beschwerde wiederholt lediglich auf erstinstanzliches Vorbringen oder Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren verweist, wird dies den Darlegungsanforderungen aus § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO nicht gerecht.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Siehe Aufsatz von Dr. Cornelius Pfisterer in GE 2021 [14], 868 ff.