Auskunftsanspruch

Auskunftsanspruch; Verwalter; Verjährung

Zum Auskunftsanspruch des Eigentümers eines von einer früheren VEB Kommunale Wohnungsverwaltung privat verwalteten Grundstücks.

Vgl. zum Sachverhalt die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 2. Juli 1991, abgedruckt in diesem Heft Seite 302 f.

Die Berufung der Bekl. ist begründet, weil die von ihr erhobene Einrede der Verjährung durchgreift.

Soweit die Bekl. die Unzulässigkeit des Rechtswegs zu den ordentlichen Gerichten rügt, kann sie damit nicht gehört werden. Nach § 17 a Abs. 5 GVG prüft das Gericht, das über ein Rechtsmittel gegen eine Entscheidung in der Hauptsache entscheidet, nicht, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist. Wenn das Gericht des ersten Rechtszuges (nach dem 1. Ja-nuar 1991) ausdrücklich oder unausgesprochen die Zulässigkeit des Rechtsweges bejaht hat, muß das Berufungsgericht das hinnehmen (vgl. BGH, NJW 1991, 1686).

Da zwischen den Parteien unstreitig ist, daß der Vollmacht vom 15. No-vember 1966 ein zivilrechtlicher Verwaltervertrag mit dem Inhalt, wie er in der Vollmachtsurkunde niedergelegt ist, zugrunde gelegen hat, ist auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien Zivilrecht anzuwenden, und zwar nach Artikel 232 § 1 EGBGB des ZGB-DDR. Das Berufungsverfahren betrifft Zeiträume, die vor dem 3. Oktober 1990 liegen. In diesen Zeiträumen bestand zwischen der Kl. und dem Rechtsvorgänger der Bekl. ein Vertrag nach § 197 ZGB-DDR.

Für diese Verträge bestimmte § 199 Abs. 2 ZGB-DDR, daß der Auftragnehmer verpflichtet ist, dem Auftraggeber auf dessen Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand der Dienstleistung zu erteilen und nach deren Beendigung Rechenschaft zu legen. Im vorliegenden Fall haben die Vertragspartner aber etwas anderes vereinbart. Denn in dem - nach dem Vortrag beider Parteien - mit der Vollmacht vom 15. November 1966 gleichlautenden Verwaltervertrag ist vereinbart, daß die Kl. jährliche Abrechnungen gemäß dem vorgelegten Muster erhält. Das bedeutet, daß abweichend von § 199 Abs. 2 ZGB-DDR die Kl. Rechenschaft nicht erst nach Beendigung des Vertrages, sondern jährlich verlangen konnte. Diese vertragliche Regelung geht der gesetzlichen Regelung vor. Der Anspruch auf Rechnungslegung (Abrechnung) entstand also nicht erst nach der Beendigung des Vertrages, sondern jeweils nach dem Ende des Kalenderjahres, d. h. im Januar des folgenden Jahres.

Der Anspruch verjährte nach § 474 Abs. 1 Nr. 2 ZGB-DDR in zwei Jahren. Die Frist begann nach § 475 Nr. 3 ZGB-DDR an dem ersten Tag des Monats, der auf den Tag folgte, an dem der Anspruch geltend gemacht werden konnte. Das war, da der Anspruch auf Abrechnung jeweils im Januar des folgenden Jahres entstand, jeweils der nachfolgende 1. Februar. Das angefochtene Teilurteil und damit das Berufungsverfahren betrifft die Abrechnung für die Jahre 1966 bis 1975 und 1985 bis 1987. Der Anspruch auf Abrechnung für das letzte Jahr 1987 ist im Januar 1988 entstanden, so daß die Verjährungsfrist am 1. Februar 1988 begann und gemäß § 471 Abs. 1 Nr. 4 ZGB-DDR am 1. Februar 1990 endete. Der Anspruch auf Auskunft und Abrechnung für das Jahr 1987 ist somit seit dem 1. Februar 1990 verjährt, der entsprechende Anspruch für die Vorjahre schon entsprechend früher. Die Klageschrift datiert vom 20. Mai 1990 und ist am 5. Juni 1990 beim Stadtbezirksgericht Berlin-Mitte ein-gegangen. Zu diesem Zeitpunkt war die Verjährungsfrist für 1987 und dementsprechend auch für die davorliegenden Jahre bereits abgelaufen, so daß die Verjährung nicht mehr nach § 477 Abs. 1 Nr. 2 ZGB-DDR durch Klageerhebung unterbrochen werden konnte.

Damit konnten die Ansprüche nach § 472 Abs. 1 Satz 2 ZGB-DDR nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden. Schwerwiegende Gründe im Sinne von § 472 Abs. 2 ZGB-DDR dafür, auch nach eingetretener Verjährung für einen geltend gemachten Anspruch Rechtsschutz zu gewähren, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Damit erweist sich die Berufung der Bekl. als begründet. Der Auskunftsanspruch war, soweit ihn das Landgericht nicht als erfüllt angesehen hat, in vollem Umfange zurückzuweisen.

Im Zuge der Aufhebung der staatlichen Verwaltung von Grundstücken wie auch bei der Kündigung von Verwalterverträgen über Grundstücke, die entweder von den früheren VEB Kommunale Wohnungsverwaltung/Gebäudewirtschaften oder von den wenigen privaten Verwaltern in der früheren DDR aufgrund privatrechtlicher Verträge verwaltet wurden, kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen darüber, wo die Mieten geblieben sind, welche Aufwendungen getätigt wurden, warum Grundstücksbelastungen so sehr angewachsen sind etc. Es stellt sich dann die Frage, inwieweit der Eigentümer des Grundstücks einen Anspruch auf Auskunft oder Rechnungslegung hat.

Mit einem Teilbereich des gesamten Problemkreises hatte sich das LG Berlin und als Berufungsinstanz das Kammergericht zu beschäftigen.

Es war dabei um ein Mietwohngrundstück in Berlin gegangen, das nicht zwangsverwaltet wurde, sondern seit 1966 aufgrund eines entsprechenden Verwaltervertrages von einem volkseigenen Betrieb Kommunale Wohnungsverwaltung verwaltet wurde.

Die Grundstückseigentümerin, die den Verwaltervertrag Anfang 1990 zum Ende des Jahres gekündigt hatte, hatte nun behauptet, die VEB Kommunale Wohnungsverwaltung habe das Grundstück schlecht verwaltet, nie abgerechnet und zu Unrecht Grundstücksbelastungen vorgenommen. Deshalb verklagte sie den Rechtsnachfolger der KWV, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft (WBG).

Umfassend wollte die Eigentümerin Auskunft über die Verwaltertätigkeit seit 1966 bis Ende 1990.

Die Wohnungsbaugesellschaft sollte ein vollständiges und systematisches Verzeichnis sämtlicher Einnahmen und Ausgaben vorlegen, sie sollte sämtliche Jahresabrechnungen für die streitige Zeit vorlegen, sie sollte entsprechende Belege für sämtliche Einnahmen und Ausgaben, Kontoauszüge, Rechnungen und Quittungen vorlegen, sie sollte Verwendungsnachweise vorlegen für die Überschüsse aus dem Miethaus, die nicht an sie, die Eigentümerin, abgeführt worden waren und schließlich sollte sie auch das Buchwerk der damaligen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, soweit es ihr Grundstück betraf, auf den Tisch packen.

Die KWV bzw. die jetzige WBG rechnete für die Jahre 1988 und 1989 ab und legte auch die Unterlagen vor, für 1990 noch nicht, weil es da noch zu früh war. Außerdem legte sie die Abrechnungen für die Jahre 1976 bis 1984 vor, weiter allerdings nichts, insbesondere seien keine Belege mehr vorhanden, da diese nur zwei Jahre hätten aufbewahrt werden müssen.

Das Landgericht hielt den Auskunftsanspruch der Eigentümerin in erster Instanz für begründet (Urteil vom 2. Juli 1991, ZOV 5/1992 Seite 302).

Das Landgericht meinte, daß für die noch offenen Jahre 1966 bis 1975 und 1985 bis 1987 noch ein Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung bestehe. Die Eigentümerin habe Anspruch auf eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben.

Den Einwand der Wohnungsbaugesellschaft, Belege seien nur zwei Jahre aufzubewahren gewesen, schmetterte das Landgericht mit Hinweis auf die damalige Rechtsgrundlage ab: Entsprechend der "Anordnung für die Ordnungsmäßigkeit und den Datenschutz in Rechnungsführung und Statistik" vom 6. August 1985 (GBl. I Nr. 23) seien Belege zwar nur zwei Jahre, jedoch Jahresberichte, Jahresgesamtübersichten und Jahresanalysen unbefristet aufzubewahren.

Belege müßten allerdings nicht vorgelegt werden, weil sie eben nur zwei Jahre aufzubewahren gewesen seien. Aber Auskunft und Rechenschaft werde geschuldet.

Allerdings hatte sich die Eigentümerin ein wenig zu früh gefreut. Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hob nämlich die Entscheidung des Landgerichts durch Urteil vom 2. Juli 1992 auf. Begründung des Kammergerichts: Es liege ein zivilrechtlicher Verwaltervertrag mit dem Inhalt vor, wie er in der Vollmachtsurkunde niedergelegt sei. Anzuwenden auf das Rechtsverhältnis sei das Zivilgesetzbuch der DDR (der Streit betraf Zeiträume, die vor dem 3. Oktober 1990 lagen). Zwischen der Eigentümerin und der früheren VEB Kommunale Wohnungsverwaltung habe ein Vertrag nach § 197 ZGB-DDR vorgelegen. Für diese Verträge habe § 199 Abs. 2 ZGB bestimmt, daß der Auftragnehmer (VEB Kommunale Wohnungsverwaltung) verpflichtet sei, dem Auftraggeber auf dessen Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand der Dienstleistungen zu erteilen und nach der Beendigung Rechenschaft zu legen. Allerdings - und das war entscheidend für die andere Auffassung des Kammergerichts - hatten die Vertragsparteien eine Vereinbarung getroffen, die vom ZGB abwich. Denn sowohl in der Hausverwaltungsvollmacht als auch im gleichlautenden Verwaltervertrag war vereinbart, daß die Eigentümerin jährliche Abrechnungen nach einem bestimmten Muster erhalten solle.

Abweichend vom ZGB sei also Rechenschaft nicht erst nach Beendigung des Vertrages, sondern jährlich vereinbart worden. Diese vertragliche Regelung aber gehe der gesetzlichen Regelung vor. Der Anspruch sei also jeweils nach Ende des Kalenderjahres, d. h. im Januar des Folgejahres entstanden.

Dieser vertragliche Anspruch verjähre nach § 474 Abs. 1 Nr. 2 ZGB-DDR aber in zwei Jahren, damit jeweils am 1. Februar des nach-nachfolgenden Jahres. Somit war die Verjährungsfrist für 1987 und dementsprechend auch für die davorliegenden Jahre am 1. Februar 1990 verjährt.

Die Wohnungsbaugesellschaften werden sich freuen.

Allerdings: Das Urteil des Kammergerichts gilt eben nur für die Fälle, in denen der Verwaltervertrag einen vom ZGB abweichenden Auskunftsanspruch enthält.