Auskunftsanspruch

Auskunftsanspruch; Stichtagsmiete; preisgebundene Altbauwohnung; Beweislastklausel; Abflussrohr

1. Der Mieter einer früher preisgebundenen Altbauwohnung in Berlin hat gegen seinen Vermieter auch dann einen Anspruch auf Auskunft über die Stichtagsmiete und die nachfolgende Mietzinsentwicklung bis zum Vertragsabschluß, wenn letzterer erst nach dem 31. Dezember 1987 erfolgte.

2. Auch bei einer Verstopfung des Abflußrohres von der Badewanne bis zum Hauptfallstrang hat sich zunächst der Vermieter zu entlasten, daß die Ursache dafür nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Eine darüber hinausgehende Beweislastregelung zu Ungunsten des Mieters ist formularmäßig nicht zulässig.

I. Das Amtsgericht hat den Auskunftsanspruch in dem Umfang, in dem er von der Kl. im zweiten Rechtszug noch aufrechterhalten wurde, zu Recht zuerkannt. Die Kl. ist darauf angewiesen, die Stichtagsmiete, deren Zusammensetzung und die nachfolgende Mietzinsentwicklung bis zum Mietvertragsbeginn zu erfahren, um die Miete, die die Bekl. von ihr verlangen kann, berechnen zu können. Denn gemäß dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 8. Oktober 1990 - 8 RE Miet 4484/90 (GE 1990, 1193) gilt als bisheriger Mietzins im Sinne des § 3 GVW der zuletzt rechtlich geschuldete Mietzins, d. h. der vereinbarte Mietzins einschließlich späterer Mieterhöhungen, soweit diese preisrechtlich zulässig waren. Die preisrechtliche Zulässigkeit des nach dem 1.1.1988 vereinbarten Zinses kann daher nur unter Zugrundelegung der Mietzinsentwicklung seit der Stichtagsmiete festgestellt werden (vgl. dazu auch LG Berlin GE 1989, 411, GE 1990, 257).

Die Bekl. als Vermieterin ist in der Lage, die Auskunft zu erteilen, wobei sie sich die nötigen Auskünfte von früheren Vermietern bzw. Hausverwaltern verschaffen kann und dies notfalls tun muß.

II. Auch betreffend die Widerklage ist die Berufung unbegründet, denn die Widerklage ist in dem von dem Amtsgericht entschiedenen Umfang unbe-gründet.

Die Bekl. stützt den Widerklageanspruch auf eine Pflichtverletzung der Kl., die die Verstopfung der Fußbodenentwässerung im Bad verursacht haben soll. Es handelt sich demgemäß um einen Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung, deren Voraussetzungen die Bekl. darlegen und beweisen muß. Dazu gehört auch die Darlegung, daß die Kl. den Schaden verursacht hat. Dem genügt nicht der Vor-trag, die Verstopfung sei im Abflußrohr von der Badewanne zum Hauptstrang eingetreten. Denn für eine Verstopfung im Abflußbereich, auch in dem Bereich, der zwischen der einzelnen Wohnung und dem Hauptstrang liegt, kommen verschiedene Ursachen in Betracht, die sowohl aus der Sphäre des Mieters herrühren können, etwa durch eingeführte feste Ge-genstände, Seifenreste o. ä., aber auch aus der Sphäre des Vermieters, etwa indem es zu einem Rückstau vom Hauptabflußrohr gekommen ist. Ei-ne tatsächliche Vermutung, daß der Mieter für die Verstopfung des Rohres verantwortlich sein müßte, kann angesichts dessen nicht gelten. Ebenso gilt nicht die Beweisregelung des § 548 BGB, da diese voraussetzt, daß die beschädigte Sache dem unmittelbaren und alleinigen Zugriff des Mieters unterlag, also eine Ursache aus der Sphäre des Vermieters ausschied (vgl. betr. Abflußschaden OLG Hamm, NJW 1982, 2005, 2007; vgl. auch OLG Karlsruhe, WM 1984, 267). Demgemäß bezieht sich auch die Beweislast-regelung in § 12 Ziff. 7 des Mietvertrages nur auf die in dem ausschließlichen Gefahrenbereich des Mieters entstandenen Schäden. Eine darüber hinausgehende Beweislastregelung zu Lasten des Mieters wäre unzulässig (vgl. OLG Hamm, a.a.O.). Die Beweislast wird auch nicht dadurch umgekehrt, daß dem Mieter ausdrücklich im Mietvertrag aufgegeben wird, die Badewannenabflüsse regelmäßig zu reinigen (Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Ziffer 9), denn diese Vereinbarung berührt nicht die Frage, wer die Verletzung dieser Pflicht zu beweisen hat.

Der Mieter einer früher preisgebundenen Altbauwohnung in Berlin hat nach Auffassung der 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 5. Februar 1991) gegen seinen Vermieter auch dann einen Anspruch auf Auskunft über die Stichtagsmiete und die nachfolgende Mietzinsentwicklung bis zum Vertragsabschluß, wenn der Vertragsabschluß nach dem 31. Dezember 1987 (Außerkrafttreten der Mietpreisbindung) erfolgte. Als Grund führte die Kammer den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 8. Oktober 1990 (GE 1990, 1193) an, wonach "bisheriger Mietzins" im Sinne von § 3 des Berliner Übergangsgesetzes (GVW) der zuletzt rechtlich geschuldete Mietzins war, aber nur, soweit er preisrechtlich zulässig gewesen war.

Zu einem weiteren für die Praxis bedeutsamen Punkt nahm die Kammer Stellung: Sie meinte, daß bei einer Verstopfung des Abflußrohres zwischen Badewanne und Hauptfallstrang nicht der Mieter beweisen müsse, daß er die Verstopfung nicht verursacht habe, sondern zunächst einmal der Vermieter beweisen müsse, daß er nicht verantwortlich sei (etwa durch stark inkrustierte Rohre). Erst wenn dieser Beweis geführt sei, müsse der Mieter nachweisen, daß die Verstopfung nicht durch ihn verursacht worden sei. Formularmäßige andere Beweislastregelungen im Mietvertrag seien nicht zulässig, meinte die Kammer.