Auskunftsanspruch

Auskunftsanspruch; Grundstücksverwaltung; Hausverwaltungsvertrag; Rechenschaftslegung; Rechtsnachfolger; VEB-KWV; Rechtswegzuständigkeit

Zum Auskunftsanspruch eines Eigentümers gegen den Rechtsnachfolger eines VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, der als privater Verwalter für den Eigentümer tätig geworden ist.

Die Kl. ist seit 1951 Eigentümerin eines Miethauses in Berlin-Mitte. 1966 erteilte sie schriftlich dem Rechtsvorgänger der Bekl., dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin, Vollmacht zur Verwaltung des Grundstücks. 1990 kündigte die Kl. den Verwaltervertrag zum Jahresende. Die Kl. behauptet, die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgänger habe das Grundstück schlecht verwaltet und nie abgerechnet sowie zu Unrecht Grundstücksbelastungen vorgenommen. Die von der Bekl. vorprozessual erteilten Auskünfte bezüglich der Jahre 1976 bis 1984 sowie 1988 und 1989 seien nicht ausreichend. Sie begehrt vorliegend die Verurteilung der Bekl., Auskunft zu erteilen über ihre Verwaltertätigkeit in der Zeit vom 18. November 1966 bis zum 31. Dezember 1990. Sie möchte die Vorlage eines vollständigen und systematischen Verzeichnisses sämtlicher Einnahmen und Ausgaben durchsetzen, die Vorlage sämtlicher Jahresabrechnungen, die Vorlage entsprechender Belege für Einnahmen, Ausgaben etc., Verwendungsnachweis für nicht übergeführte Überschüsse sowie die Vorlage des Buchwerkes des damaligen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, betreffend ihr Objekt. Das LG Berlin hielt die Klage für teilweise begründet. Das Kammergericht dagegen hob die Entscheidung durch Urteil vom 2. Juli 1992 (abgedruckt Seite 296) auf, allerdings nicht aufgrund grundsätzlicher Erwägungen, sondern wegen abweichender Vereinbarungen der Parteien. Insofern halten wir auch den Abdruck der erstinstanzlichen Entscheidung für bedeutsam.

Die Zivilgerichte sind zuständig; es liegt eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit vor (§ 13 GVG). Die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgänger übten die Hausverwaltung nicht aufgrund behördlicher Verfügung oder gesetzlicher Anordnung aus, sondern hier auf der Grundlage eines Verwaltervertrages, der in der Vollmacht von 1966 liegt. Soweit der Rechtsvorgänger der Bekl. durch behördliche Verfügung oder durch gesetzliche Vorschrift zum Verkehr eines Grundstücks bestimmt worden ist, mag eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit vorliegen bzw. die Sache nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (BGBl. II 1990, Nr. 35) für die Zivilgerichte nicht justitiabel sein. Der Rechtsvorgänger der Bekl. ist jedoch wie ein privater Hausverwalter bevollmächtigt worden. Die Kl. macht auch keinen Anspruch aus Staatshaftung geltend, für den eine Spezialkammer des Landgerichts zuständig wäre, sondern Ansprüche aus bürgerlichem Vertrag.

Die Klage ist teilweise begründet. Auf das Vertragsverhältnis sind die Vorschriften des BGB anwendbar. Gemäß dem Einigungsvertrag Anlage I, Kapitel III, Sachgebiet B, Abschnitt II, Artikel 232 § 6 gelten für am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts bestehende Verträge über wiederkehrende persönliche Dienstleistungen von dieser Zeit an die Vorschriften des BGB. Bei einem Hausverwaltungsvertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. v. § 675 BGB, der vergleichbar ist mit einem Vertrag über wiederkehrende persönliche Dienstleistungen gemäß den §§ 197 ff. Zivilgesetzbuch der DDR.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Auskunft und Rechenschaftslegung aus dem beendeten Hausverwaltungsvertrag gemäß den §§ 675, 666, 259 ff. BGB für die Jahre 1966 bis 1975 und 1985 bis 1987. Die Bekl. ist verpflichtet, nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft zu legen (§ 666 BGB). Sie hat der Kl. eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Jahresabrechnung mitzuteilen (§ 259 BGB). Der Einwand der Bekl., Belege seien nur zwei Jahre aufbewahrt worden, geht fehl. Entsprechend der Anordnung für die Ordnungsmäßigkeit und den Datenschutz in Rechnungsführung und Statistik vom 6. August 1985 Anlage 3 Ziff. 2.1 (GBl. Teil I Nr. 23) sind zwar Belege nur zwei Jahre, jedoch Jahresberichte, -gesamtübersichten und -analysen unbefristet aufzubewahren.

Eine Verjährung der Ansprüche ist nicht gegeben, denn es handelt sich hier nicht um "unerlaubte Handlungen" (§ 852 BGB), sondern um Haftung bei zu vertretender Unmöglichkeit (§ 280 BGB), die eine 10jährige Verjährungsfrist begründet.

Der darüber hinausgehende Auskunftsanspruch ist unbegründet. Die Vorlage von Belegen ist der Bekl. unverschuldet unmöglich geworden (§ 275 BGB). Belege sind gemäß vorstehender Anordnung nur zwei Jahre aufzubewahren gewesen. Die Klageforderung zu d) und e) wird nicht von der Rechenschaftspflicht erfaßt, sie geht zu weit. Die Bekl. schuldet nur Auskunft oder Rechenschaft, nicht Vorlage der Bücher.

Die Klage ist ebenfalls für den Auskunftsanspruch für die Jahre 1976 bis 1984, 1988 bis 1990 unbegründet.

Für 1990 ist der Auskunftsanspruch verfrüht. Die Bekl. hat bisher eine Grundstücksabrechnung zusammengestellt und wird ebenfalls Auskunft erteilen. Für die Jahre 1976 bis 1984 und 1988 bis 1989 hat die Bekl. umfassend Auskunft erteilt. Die Kl. hat nicht dargelegt, inwieweit diese Abrechnungen unzulänglich oder falsch sind.