Auskunftsanspruch

Auskunftsanspruch; preisrechtlich zulässige Miete; Preisbindung; Stichtag; benutzbar; Dauerhaft zu Wohnzwecken nicht benutzbar

Zum Auskunftsanspruch des Mieters über die preisrechtlich vor Vertragsabschluß zulässige Miete bei Benutzbarkeit der Wohnung zum Stichtag 3. Oktober 1990.

Zur Frage, unter welchen Umständen Räume auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren.

Der Kl. begehrt im Wege der Stufenklage Auskunft. Am 9.1.1996 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung; monatliche Kaltmiete: 874,18 DM, Wohnungsgröße: 51,3 qm = Quadratmeterpreis 17,04 DM. Der Wohnraum hat bereits vor dem 3. Oktober 1990 bestanden und war zu diesem Zeitpunkt auch bereits bewohnt. 1992 erwarb der Bekl. das zu diesem Zeitpunkt leerstehende Haus käuflich.

Der Kl. ist der Ansicht, es bestehe vorliegend ein Auskunftsanspruch hinsichtlich der Zusammensetzung der Miete, da die streitgegenständliche Wohnung der gesetzlichen Mietpreisbindung unterliege.

Der Bekl. meint, eine Mietpreisgebundenheit sei nicht gegeben, da die Räume wegen Mängeln unbewohnbar waren. Das Amtsgericht Jena hat den Auskunftsanspruch zugesprochen. Der Altbauwohnraum unterliege der Preisbindung, da er erst nach dem Wirksamwerden des Beitritts in einen solchen Zustand gelangt sei, daß er auf Dauer nicht mehr nutzbar war.

Der Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 242 BGB i. V. m. § 812 Abs. 1 BGB, § 11 Abs. 2 MHG Auskunft über die vor Abschluß des Mietvertrages am 9.1.1996 maßgebliche preisrechtlich zulässige Miete der von ihm im Hause innegehaltenen Wohnung verlangen.

Zwischen der vom Kl. behaupteten Nettokaltmiete und der vereinbarten Miete, die einem Betrag von 17 DM/qm entspricht, klafft eine erhebliche Differenz, die nur durch Mietzinszuschläge aufgrund erheblicher Modernisierungsarbeiten geschlossen werden kann. Da der Kl. naturgemäß nicht wissen kann, wie sich der Ursprungszustand der Wohnung im einzelnen darstellt, auch wenn er Kontakt zu dem ursprünglichen Eigentümer hat, und auch nicht abschätzen kann, welche Modernisierungsarbeiten im einzelnen zu welchen Kosten in bezug auf die konkrete Wohnung und in bezug auf das gesamte Objekt, soweit diese ebenfalls der Wohnung zugute gekommen sind, vorgenommen worden sind, hat der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Auskunft über den Umfang und die Kosten der vorgenommenen Modernisierungsarbeiten, um sich ggf. auf die teilweise preisrechtliche Unzulässigkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung berufen zu können.

Der Anspruch des Kl. auf Erteilung der Auskunft ist auch nicht deshalb entfallen, weil für die Wohnung aufgrund der vorgenommenen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten die Mietpreisbindung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG entfallen wäre. Nach der genannten Vorschrift findet das MHG uneingeschränkt Anwendung bei solchen Wohnungen, die aus Räumen wiederhergestellt worden sind, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Wohnung nur dann als auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar anzusehen ist, wenn entweder ein zu ihrer Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist es allerdings unerheblich, ob der Raum tatsächlich benutzt wird. Danach sind Beeinträchtigungen des Gebrauchs einer Wohnung beispielsweise nur dann gegeben, wenn Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse sowie gegen Lärm, Wärmeverlust und Feuchtigkeit bieten, innerhalb einer Wohnung die Kochmöglichkeit sowie die Wasserversorgung und der Ausguß fehlen oder eine Toilette nicht vorhanden ist. Diese Mängel müssen aber nicht zwangsläufig bereits zur Bejahung der Unbewohnbarkeit auf Dauer führen. Nicht jeder Wohnungsmangel, der sich mit geringem Aufwand beseitigen läßt, führt bereits zu einer Unbewohnbarkeit auf Dauer. Erforderlich ist vielmehr, daß wesentliche Bauteile in erheblichem Umfang beschädigt sind. Es muß sich dabei um Schäden an Bauteilen, wie dem Mauerwerk, Zwischendecken oder Geschoßdecken, dem Dach oder den Fußböden handeln. Aufgrund des Vortrages des Bekl. läßt sich in bezug auf die hier in Rede stehende Wohnung aber nicht die Feststellung treffen, daß diese auf Dauer unbewohnbar war. Von dieser Erheblichkeit war nur die Durchfeuchtung des vom Kl. bewohnten Wohnraums im Vordergebäude und die Feuchtigkeit in den Kellerräumen. Aber auch dieser Umstand rechtfertigt noch nicht die Annahme, daß die Wohnung auf Dauer nicht benutzbar war. Zwar mag es sich ohne weiteres um einen schwerwiegenden Mangel handeln. Jedoch ist ein Schaden dann nicht als gegeben zu erachten, wenn dieser seine Ursache in einer mangelnden Instandhaltung des Gebäudes hat. Unterlassene Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten können aber letzten Endes nicht dazu führen, daß bei einer Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten eine Mietpreisfreiheit eintritt.

Entsprechend war der Bekl. zur Auskunft zu verurteilen. Die Auskunft ist zu erteilen über die Zusammensetzung der ursprünglich preisrechtlich zulässigen Miete vor Abschluß des Mietvertrages vom 9.1.1996.