Auskunftsanspruch

Auskunftsanspruch; Modernisierung; neugeschaffener Wohnraum; Bestandsmiete; Grundmiete; Neuabschlüsse; Mietspreisbindung; Auskunftsklage; Rechtsschutzbedürfnis

1. Erst bei einem nach dem 31. Dezember 1991 abgeschlossenen Vertrag hat der Mieter keinen Auskunftsanspruch über die im Dezember 1987 gezahlte Miete.

2. Zum Umfang eines Auskunftsanspruchs nach Modernisierungsmaßnahmen, die zur Beurteilung als neugeschaffener Wohnraum führen können.

Die klagenden Mieter verlangen Auskunft über die Bestandsmiete vom Dezember 1987, aufgeschlüsselt nach Grundmiete, Betriebskosten, Zuschlägen, Wertverbesserungszuschlägen und anderen preisrechtlichen Zuschlägen über Art und Umfang von nach dem 31. Dezember 1987 durchgeführten Modernisierungen.

Ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskünfte gem. § 242 BGB ist nicht gegeben, denn es fehlt den Kl. am Rechtsschutzinteresse hierfür. 1. Zur Nachprüfung eines möglicherweise überhöhten Mietzinses bedarf es im vorliegenden Fall einer Auskunft über die Bestandsmiete vom Dezember 1987 nicht mehr, denn die zulässige Miete ist ausschließlich danach zu beurteilen, ob sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Der Mietvertrag der Kl. ist im Jahre 1994 abgeschlossen worden. Dabei wurde die Miete zwischen den Parteien neu vereinbart. § 3 GVW ist nicht mehr einschlägig, weil dieser nur Mietverhältnisse betrifft, die vor dem 31.12.1991 abgeschlossen wurden. Somit spielt auch die Beschränkung für Mieterhöhungen nach Neuabschlüssen gem § 3 GVW für die Berechnung einer jetzt zulässigen Miete keine Rolle mehr. Die von den Kl. zitierten Entscheidungen des LG Berlin (GE 1990, 495; GE 1992, 41) betreffen demgegenüber beide Verträge, die vor dem 31.12.1991 abgeschlossen wurden und für die dementsprechend die Beschränkungen des § 3 GVW noch Anwendung fanden; ebenso kann die von den Kl. zitierte Rechtsprechung des LG Berlin, ZK 64 (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., Seite 325, Rn. 42) nur Verträge betreffen, die bereits vor Abschaffung der Mietpreisbindung oder jedenfalls noch unter Geltung des § 3 GVW geschlossen wurden, nicht hingegen für Verträge, bei denen - wie hier - erst im Jahre 1994 eine Miete neu vereinbart wurde. 2. Ein Auskunftsanspruch besteht auch hinsichtlich der von den Bekl. durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht. Die Bekl. haben zum einen teilweise bereits mit dem Schreiben vom 20.12.1995 Auskunft erteilt; aus dem Schreiben ist ersichtlich, daß möglicherweise Modernisierungen in größerem Umfang vorgenommen wurden, die zu einer Beurteilung der Wohnung als Neubau führen könnten. Gleichzeitig wurde zum anderen den Kl. angeboten, Einsicht in die entsprechenden Bauunterlagen und Rechnungen zu nehmen oder sich diese gegen Vergütung der Unkosten in Kopie übersenden zu lassen. Darauf haben die Kl. unstreitig nicht reagiert; die Bekl. konnten sich daher darauf verlassen, daß die Kl. - wenn ihrem Auskunftsrecht nicht ausreichend Genüge getan worden ist - um Übersendung der Kopien nachsuchen oder aber die angebotene Einsichtnahme durchführen würden.

Eine Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung über die Zusammensetzung der vertraglich vereinbarten Miete ist im Gesetz nicht vorgesehen. Dennoch hält die überwiegende Rechtsprechung einen solchen Auskunftsanspruch grundsätzlich nach Treu und Glauben für gegeben, wenn der Mieter möglicherweise wegen eines Gesetzesverstoßes einen Rückzahlungsanspruch hat. So ist bei einer Mietpreisüberhöhung die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % unwirksam. Ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, kann mit dem Mietspiegel und einem Sachverständigengutachten geklärt werden. Allerdings genießt nach der Rechtsprechung die Miete für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum Bestandsschutz; zu einer Mietsenkung war der Vermieter auch später nicht verpflichtet. Ob in einem solchen Fall der Mieter Rückzahlung verlangen kann oder ob er zunächst Auskunft vom Vermieter fordern muß, ist umstritten.

Das AG Neukölln hatte sich in seinem Urteil vom 12. August 1996 mit einer Auskunftsklage eines Mieters zu beschäftigen, der Auskunft über die Höhe der Bestandsmiete am 31. Dezember 1987 verlangte, um einen Verstoß gegen § 3 GVW (Kappungsgrenze bei Neuvermietung) zu überprüfen. Ferner ging es um den Umfang von Baumaßnahmen, die möglicherweise zur Annahme von neugeschaffenem Wohnraum im Sinne der §§ 16 f. II. WoBauG geführt hätte. Das AG hielt die Auskunftsklage hinsichtlich der Bestandsmieten schon deshalb für unbegründet, weil der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 1991 (Geltungsdauer des § 3 GVW) abgeschlossen war. Zu den Baumaßnahmen hatte der Vermieter teilweise Auskunft erteilt und im übrigen auf die Einsicht in Unterlagen verwiesen. Das hielt das Gericht mit Recht für ausreichend, denn es handelte sich eben nicht um eine Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung, bei der der Mieter nicht auf die Einsicht in die Unterlagen verwiesen werden darf, bei unzureichender Erläuterung. Ein Auskunftsanspruch nach Treu und Glauben wird auch dadurch erfüllt, daß Einsicht in die Unterlagen angeboten wird.

Mit Urteil vom 10. Juli 1996 meinte das AG Schöneberg, eigentlich sei der Mieter nicht verpflichtet, vorher eine Auskunftsklage zu erheben. Wegen der Auffassung einiger Mietberufungskammern sei ein Rechtsschutzbedürfnis aber nicht zu verneinen. Gegenstand einer solchen Auskunftsklage dürfe aber nicht die Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters sein, die dazu führen könne, die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % zu überschreiten. Es sei Sache des Vermieters, ob er sich darauf überhaupt berufen wolle; vorher müsse er jedenfalls keine Auskunft dahingehend erteilen.