Auskunfts- und Rechenschaftsansprüche gegen Verwalter

Ein Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten der WEG-Reform gegen einen (ehemaligen) Verwalter weder Auskunfts- noch Rechenschaftsansprüche geltend machen.

I. Die Kl. ist Wohnungseigentümerin, die Bekl. war bis 31.12.2020 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Klage begehrte die Kl. Einsicht in Kontoauszüge für die Jahre 2018-2020. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Aktivlegitimation der Kl. abgewiesen, hiergegen richtet sich ihre Berufung, mit der sie die erstinstanzlichen Klageanträge weiterverfolgt. Sie ist der Auffassung, ihr stünde ein entsprechendes Einsichtnahmerecht zumindest aus §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag zu. Die weiteren Eigentümer hätten an einer Auseinandersetzung mit dem Bekl. kein Interesse, sie habe aber einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Auskunft über die eingenommenen und ausgegebenen Gelder.

II. Die Kammer ist auch in Ansehung der Stellungnahme der Kl. zum Hinweisbeschluss einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden.

Zu Recht und mit zutreffender Argumentation hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Insoweit kann zur Begründung in vollem Umfang auf die Entscheidung des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Die Berufung wendet sich hiergegen ohne Erfolg.

Ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. besteht nicht.

Die Kl. macht einen Leistungsanspruch geltend, insoweit ist die derzeitige Rechtslage maßgeblich, so dass das WEG in der neuen Fassung Anwendung findet. Fragen des Übergangs vom alten zum neuen Recht in prozessualer Hinsicht stellen sich allerdings ohnehin nicht, denn die Klage wurde im Januar 2022 erhoben. Nach dem nunmehr anwendbaren Recht bestehen Rechtsbeziehungen der Eigentümer, jedenfalls auf Leistung, mit dem Verwalter nicht (mehr), derartige Ansprüche gegen den Verwalter kann nur noch der Verband geltend machen (vgl. zusammenfassend LG München I, ZWE 2022, 280). Dies hat auch der BGH sogar für laufende Verfahren anerkannt (BGH, NZM 2021, 561 Rn. 19).

Soweit die Kl. weiter meint, sie sei mit dem Verwalter vertraglich verbunden, war dies bereits unter der Geltung des alten WEG-Rechts unzutreffend. Unmittelbare vertragliche Beziehungen bestehen und bestanden auch im alten Recht nur zwischen dem Verwalter und der WEG. Inwieweit der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet (näher Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13 Rn. 89 ff. m.w.N.), kann vorliegend dahinstehen, denn hieraus resultieren keine Leistungsansprüche. Soweit die Kl. hiergegen geltend macht, der Verwalter verwalte Fremdgelder, ist dies zutreffend, allerdings war das Verwaltungsvermögen schon bisher (§ 10 Abs. 7 WEG a.F., nun § 9a Abs. 3 WEG) dem Verband zugeordnet, dies betrifft auch die Instandhaltungsrücklage (näher Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 10 Rn. 335). Unmittelbare Ansprüche der Kl. folgen hieraus jedenfalls nicht.

Im neuen WEG-Recht ist der Einsichtnahmeanspruch der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen mit § 18 Abs. 4 WEG abschließend geregelt. Soweit die Kl. diesen Einsichtnahmeanspruch geltend macht, richtet sich der Anspruch gegen den Verband. Dieser wird aber nicht verklagt und kann nach dem Vortrag der Kl. den Anspruch auch nicht erfüllen, weil der aktuelle Verwalter nicht die zur Einsicht begehrten Unterlagen von der Vorverwalterin bekommen hat. Ein entsprechender Herausgabeanspruch der Unterlagen, der wohl vorrangig geltend zu machen wäre, steht allerdings von vornherein nur dem Verband zu, denn diesem müssen bei Vertragsbeendigung die Verwaltungsunterlagen herausgegeben werden (näher Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl., § 10 Rn. 194 ff.).

Entgegen der Auffassung der Kl. steht dieser auch aus anderen Rechtsgründen kein Anspruch gegen den Bekl. zu.

Soweit die Kl. ihren Anspruch auf den Rechenschaftsanspruch aus dem Verwaltervertrag stützt, besteht ein derartiger Anspruch zwar auch nach der Streichung von § 28 Abs. 4 WEG a.F. fort (vgl. nur LG Dortmund, Urteil vom 1. März 2022 - 1 S 172/21). Gläubiger dieses Anspruchs ist aber nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern der Verband der Wohnungseigentümer (vgl. Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 28 Rn. 21; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 10 Rn. 162). Auch insoweit stellen sich keine Übergangsfragen, denn der Bekl. war bis 31. Dezember 2020 Verwalter, und somit auch unter der Geltung des neuen Rechts. Die streitgegenständlichen Ansprüche wurden auch erstmals nach dem Ende der Verwalterbestellung im Jahre 2021 geltend gemacht.

Selbst nach früherer Rechtslage hätte der Anspruch im Übrigen gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. nicht ohne Mehrheitsbeschluss der Eigentümer geltend gemacht werden können (vgl. Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 28 Rn. 186).

Soweit die Kl. meint, die anderen Eigentümer hätten an der ordnungsmäßigen Verwaltung kein Interesse, und demzufolge würde die Gemeinschaft Ansprüche gegen den ehemaligen Verwalter nicht geltend machen, führt dies nicht dazu, dass die Kl. die Ansprüche selbst geltend machen kann. Insoweit muss sie Beschlüsse der Gemeinschaft herbeiführen und im Falle der Ablehnung ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage gegen den Verband vorgehen. Eine Möglichkeit, für den Verband zu klagen, sieht das neue Recht nicht vor, angesichts der Möglichkeit der Beschlussersetzungsklage besteht dazu auch kein Bedürfnis (näher Kammer NJW 2021, 643).

Nach alledem ist daher die Berufung zurückzuweisen. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 713 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG, insoweit wird zur Begründung auf den Hinweisbeschluss Bezug genommen.

Ein Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten der WEG-Reform gegen einen (ehemaligen) Verwalter weder Auskunfts- noch Rechenschaftsansprüche geltend machen, sondern muss zum Vorgehen gegen den Verwalter durch Eigentümerbeschluss ermächtigt werden.

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin, die Beklagte war bis zum 31. Dezember 2020 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Klage begehrt die Klägerin Einsicht in Kontoauszüge für die Jahre 2018 bis 2020. Sie ist der Auffassung, ihr stünde ein entsprechendes Einsichtnahmerecht zumindest aus §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag zu. Die weiteren Eigentümer hätten an einer Auseinandersetzung mit dem Beklagten kein Interesse, sie habe aber einen

Anspruch auf eine ordnungsgemäße Auskunft über die eingenommenen und ausgegebenen Gelder.

Das AG hat die Klage wegen fehlender Aktivlegitimation der Klägerin abgewiesen. Hiergegen die Berufung, mit der die erstinstanzlichen Klageanträge weiterverfolgt werden.

Nach dem erfolglosen Hinweisbeschluss ist die Kammer einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Zutreffend hat das LG die Klage abgewiesen.

Die Klägerin macht einen Leistungsanspruch geltend, insoweit ist die Rechtslage nach der WEG-Reform zu beurteilen. Danach bestehen Rechtsbeziehungen der einzelnen Eigentümer mit dem Verwalter auf Leistung nicht mehr, weil derartige Ansprüche nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend gemacht werden können.

Unmittelbare vertragliche Beziehungen bestehen und bestanden auch vor der WEG-Reform nur zwischen dem Verwalter und der GdWE. Der Einsichtnahmeanspruch der Eigentümer bezüglich der Verwaltungsunterlagen ist in § 18 Abs. 4 WEG abschließend geregelt. Der zuständige Verband ist aber nicht verklagt und kann nach dem Vortrag der Klägerin den Anspruch auch nicht erfüllen, weil der aktuelle Verwalter nicht die zur Einsicht begehrten Unterlagen von der Vorverwalterin bekommen hat. Auch ein Herausgabeanspruch bezüglich der Unterlagen steht nur dem Verband zu. Selbst der Anspruch auf Rechenschaftslegung aus dem Verwaltervertrag steht nur dem Verband zu. Die streitgegenständlichen Ansprüche wurden auch erstmals nach dem Ende der Verwalterbestellung im Jahre 2021 geltend gemacht. Selbst nach früherer Rechtslage hätte der Anspruch nicht ohne Mehrheitsbeschluss der Eigentümer geltend gemacht werden können. Die Klägerin muss dementsprechend Beschlüsse der Gemeinschaft herbeiführen und im Falle der Ablehnung ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage gegen den Verband vorgehen.

Nach der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEG-Reform sind Direktansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ausgeschlossen worden. Selbst der Weg über eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft ist dornenreich, so dass die gesamte Konstruktion des Wohnungseigentumsrechts jedenfalls insoweit eine Verschlechterung der Eigentümeransprüche bedeutet. Dem steht die deutliche Besserstellung der Verwalter gegenüber.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister