Auskunft über Stichtagsmiete

Auskunft über Stichtagsmiete; Auskunftsanspruch; Zusammensetzung der Stichtagsmiete - Auskunftsanspruch; Ausbau (von Wohnräumen); Umbau (von Wohnräumen); Stichtagsmiete, Auskunftsanspruch; Preisbindung (Ein- und Mehrfamilienhaus); Preisbindung (Veränderung der Wohngewohnheiten); Einfamilienhaus (Preisbindung); Mehrfamilienhaus (Preisbindung)

1. Ein vor dem 31.12.19949 errichtetes Einfamilienhaus unterliegt weiterhin der Preisbindung, wenn es bis zum 1.4.1961 in ein Mehrfamilienhaus umgebaut worden ist.

2. Der Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Stichtagsmiete per 31.12.1978 und deren Bestandteile.

3. Aus- und Umbauarbeiten führen nur dann zur Entlassung aus der Preisbindung, wenn die umgebauten Wohnräume infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren.

Die Kl. haben einen Anspruch auf die verlangte Auskunft, weil die von ihnen am 18.3.1983 gemietete Wohnung preisgebunden ist und ohne die Auskunft die preisrechtliche Zulässigkeit der Miete nicht überprüfbar ist.

Es handelt sich bei der Streitwohnung um Wohnraum, der vor dem 31.12.1949 bezugsfertig geworden ist und deshalb den Preisvorschriften unterliegt (§§ 1 und 3 Abs. 1 AMVOB, § 1 I. BMG). Entgegen der Behauptung der Bekl. wurde das als Einfamilienhaus errichtete Gebäude bereits vor Inkrafttreten der AMVOB am 1. April 1961 in ein Mehrfamilienhaus umgebaut. Die Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 AMVOB, wonach die Preisvorschriften keine Anwendung finden auf die Vermietung eines Einfamilienhauses oder eines Teils davon, ist daher hier nicht anwendbar. Maßgeblich dafür ist, ob das Haus bei Inkrafttreten der Altbaumietenverordnung am 1. April 1961 (§ 41 AMVOB) als Einfamilienhaus anzusehen war (vgl. KG JR 71, 114 und LG Berlin, MM 5/82, S. 16). Dies war hier ausweislich der Grundstücksakte des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes nicht der Fall.

Das Haus enthielt vielmehr bereits am entscheidenden Stichtag mehr als eine Wohnung außer den für das Hauspersonal bestimmten Wohnräumen. Es fällt damit grundsätzlich unter die Preisbindung für Altbauwohnraum. Die Behauptung der Bekl., die Wohnung der Kl. sei mit erheblichem Kostenaufwand durch Umbau der vorhandenen Räumlichkeiten entstanden, genügt nicht, um darzulegen, daß es sich hier um neu geschaffenen Wohnraum im Sinne von § 17 Abs. 1 S. 2 II. Wohnungsbaugesetz handelte. Denn auch Aus- und Umbauarbeiten größeren Ausmaßes führen nur dann zum Verlust der Eigenschaft als preisgebundener Wohnraum, wenn die umgebauten Wohnräume infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren, der Umbau zur Anpassung an die geänderten Wohngewohnheiten diente und mit einem wesentlichen Bauaufwand verbunden war (vgl. OVG Berlin MM 84, 229/230). Diese Voraussetzungen, die nebeneinander vorliegen müssen, sind hier nicht dargetan.

Die Kl. haben gemäß § 242 BGB einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe und die Zusammensetzung der letzten vor dem 1.1.1979 zustande gekommenen Mietzinsvereinbarung. Ohne die Angabe dieser sogenannten Stichtagsmiete nach § 5 AMVOB und § 1 I. BMG, aufgeschlüsselt nach Grundmiete, Mehrbelastungs-, Wertverbesserungs- und sonstigen Zuschlägen, wären die Kl., die die Wohnung erst nach dem 1.1.1979 gemietet haben, nicht in der Lage, die preisrechtliche Zulässigkeit der von ihnen verlangten Miete zu überprüfen. Aus dem von ihnen geschlossenen Mietvertrag ist die Stichtagsmiete nämlich nicht ersichtlich. Hätte der Mieter keinen Anspruch auf die Mitteilung der aufgeschlüsselten Stichtagsmiete, würde die bestehende Mietpreisbindung für Altbauwohnraum weitgehend leerlaufen. Der Mieter, der eine preisgebundene Wohnung erst nach dem 31.12.199978 gemietet hat, könnte nämlich nicht überprüfen, ob und inwieweit die von ihm getroffene Mietzinsvereinbarung gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam ist, weil sie die preisrechtlich zulässige Miete übersteigt. Auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung wird dem Mieter deshalb ein Auskunftsanspruch über alle die Fakten zugebilligt, die er kennen muß, um die preisrechtliche Zulässigkeit der vom Vermieter geforderten Miete beurteilen zu können. Dies ist ständige Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (vgl. LG Berlin 63 S 215/79 in GE 80, 569 und 62 S 334/80 in GE 81, 491; sowie 63 T 101/82 in MM 2/83 S. 20 und 65 S 322/82 in MM 9/83, S. 16). Es ist auch sonst im Rahmen von rechtlichen Sonderverbindungen allgemein anerkannt, daß eine Auskunftspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben als selbständige, einklagbare Nebenpflicht folgen kann. Dies gilt insbesondere für den Fall, daß der eine Teil ohne Mitwirkung des anderen Teils nicht in der Lage ist, sich die erforderlichen Informationen zu verschaffen, die der andere unschwer zur Verfügung stellen kann (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 43. Aufl., § 242 Anm. 2 B und §§ 259 - 261, Anm. 2 d).